房屋承租人优先购买权的法律适用

  发布时间：2008-10-7 12:38:52 点击数：

导读:承租人的优先购买权是当今各国民法所普遍确立的制度，指房屋所有权人转让不动产时，应当在转让之前的合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。在司法实践中，要正确把握该法律规定，要作如下多方面…

承租人的优先购买权是当今各国民法所普遍确立的制度，指房屋所有权人转让不动产时，应当在转让之前的合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。在司法实践中，要正确把握该法律规定，要作如下多方面的注意。
　　一、正确判断房屋租赁合同的性质是准确适用房屋租赁优先购买权的前提
　　房屋承租人优先购买权的根据是承租人的租赁权，所以，正确认定房屋租赁合同性质是适用该优先权的前提。现实中，有三种情况极易干扰房屋租赁合同性质的正确认定。
　　1、房屋所有人让与房屋使用权但没有要求对方支付直接的使用对价。这种法律关系实质上并不是“房屋租赁法律关系”，承租人不具有优先购买权。
　　1、租赁物合法转租时，谁享有优先购买权。在承租人对租赁房屋占有租赁物，由承租人享有优先购买权应无异议，而在存在合法转租情况下，由于承租人已不实际占有租赁物，此时，原承租人是否仍然享有优先权，或原承租人与现承租人谁享有优先权，抑或两者均同时享有。笔者认为，转租合同的成立是基于出租人的许可，三者之间存在一定的人身信任关系，在法律未禁止现承租人享有优先购买权时，应允许原承租人与现承租人共同享有优先权。
　　3、房屋所有人与他人签定的“联营”或“承包”名义的合同。实践中，房屋所有人常为了规避缴纳房屋出租契税而签定名为“联营”或“承包”但实质上为“房屋租赁”的合同，对此类合同，一旦能确认其为房屋租赁关系，则名义上的“联营人”或“承包人”仍应当确定其享有房屋承租人优先购买权。
　　二、房屋承租人的违约行为对房屋承租人优先购买权的影响
　　1、房屋承租人的违约行为一般不会影响房屋承租人的优先购买权。《合同法》规定违约责任为严格责任，合同一方违约应当向守约方承担违约责任，承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。因此，房屋租赁合同中承租人有违约行为的也应当按照上述规定承担违约责任，房屋承租人存在违约行为的对房屋承租人的优先购买权一般没有影响。
　　2、房屋承租人的根本违约行为引起房屋出租人解除合同权利行使的，房屋承租人的优先购买权并不因此而丧失。
　　根据《合同法》，解除合同权利实质上是一种解除请求权，即当合同一方基于法律规定或合同约定享有解除合同权利时，其应当将自己行使该解除合同权利的主张通知对方，如对方无异议则即产生合同解除的法律效力，如对方有异议，则其应当请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，在生效文书作出前，合同是没有解除的。
　　三、房屋所有人以拍卖形式出卖房屋的，仍应当保护房屋承租人的优先购买权
　　拍卖是买卖的一种特殊形式，既然是买卖，则房屋所有权人在拍卖房屋时仍应当尊重和保护房屋承租人的优先购买权。但问题并不是在这里，而在于以下两个问题。
　　1、拍卖公告不能代替出租人的通知。
　　2、承租人接到通知后不参加拍卖活动，应视为其放弃优先购买权，其参与拍卖的，其优先购买权应当受到特别保护。
　　四、法院强制执行拍卖房屋或其他非房屋所有权人得以处分房屋的不受房屋承租人优先购买权的影响
　　承租房屋的处分除了所有权人处分外，还可能存在法院强制执行拍卖或者抵押权人处分房屋等非房屋所有人处分房屋的情形。在该情形下，因房屋承租人优先购买权属于债权优先权，而债权的相对性特点注定其仅在特定当事人之间发生作用，所以，房屋承租人优先购买权不应拘束非房屋所有人（出租人）以外的其他得以处分人.