尚未建成的房屋租赁预约协议是否可以终止

  发布时间：2008-10-7 12:41:33 点击数：

导读:[案情]　　原告南通宏丰发展有限公司。　　被告江苏时代超市有限公司。　　2003年，原告取得裕丰广场的开发权。2003年12月28日，原告与被告签订《房屋租赁框架协议》，约定原告将其即将开发建设的裕丰广场主楼一…

[案情]

　　原告南通宏丰发展有限公司。

　　被告江苏时代超市有限公司。

　　2003年，原告取得裕丰广场的开发权。2003年12月28日，原告与被告签订《房屋租赁框架协议》，约定原告将其即将开发建设的裕丰广场主楼一层至三层及地下一层合计约为22500平方米租赁给被告，用于开设大型综合性超级购物中心。第一期租赁期限为20年，租赁期自原告将房屋按本协议约定，经有关部门最后验收合格后正式交付被告，双方办理有关房屋交接手续后第91天起。双方同时对租金标准进行了约定。

　　协议中第5.2条款约定，原告承诺最迟在2006年11月1日前按本协议约定的交房条件向被告交付全部租赁房屋。第6.16条款约定，租赁期内，如双方中任何一方因各种原因要求提前终止本协议，除必须提前3个月书面告知对方外，还必须承担违约责任。本协议由双方代表签字并加盖公章，被告交付定金后生效。第8.3条款约定，在租赁房屋地面三层封顶后，双方签订房屋租赁合同，房屋租赁合同的条款与本协议一致。被告签订协议后按时交纳了定金200万元。

　　协议订立后，因开发地块的拆迁工作未能如期完成，所以工程开工未能如期进行。2006年11月15日，原告致函被告，称房屋租赁框架协议所涉工程开发建设的相关审批等工作未能及时得到有关政府职能部门的批复，且该地块的拆迁安置工作难度极大，原告无法进行施工建设，亦无法按约向被告交付房屋，故建议被告派员商谈终止协议事宜，但被告不同意终止协议，原告遂起诉至法院，要求终止与被告签订的《房屋租赁框架协议》。

　　原告认为，原告不能履行协议是由于客观上不能履行，原告提出终止协议，应当终止。且原、被告双方订立的房屋租赁框架协议系预租合同，由于协议最后履行期限到来时，原告的相关批文仍未办全，拆迁未能结束，工程不能开工，当然也不可能取得房屋预售许可证，该协议应当无效。请求判令：终止原被告于2003年12月28日所订立的房屋租赁框架协议，原告已收被告的200万元返还给被告。

　　被告认为，房屋租赁框架协议是原、被告双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦依约交付了200万元定金，故该协议应合法有效。法律只赋予守约方有解除合同的权利，原告不能因为自身的原因否认合同的效力，侵犯守约方的利益。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[审判]

　　南通市中级人民法院审理认为，本案原、被告双方签订的房屋租赁框架协议，原告将房屋预先出租给被告，该协议是原、被告双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，被告也按协议约定交付成约定金200万元，因此该协议有效。

　　我国《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。此条款即为法定解除的规定，其规定的法定解除条件之一是不可抗力致使不能实现合同目的，之二是违约行为（即预期违约、迟延履行和根本违约）。在出现不可抗力致使不能实现合同目的情形时，解除权由双方当事人享有，任何一方都可行使。在当事人一方违约的情况下，解除权应归守约方享有，否则会被违约方利用解除制度来谋取不正当利益。本案中，原告提出解除房屋租赁框架协议的原因是拆迁工作未能如期完成，不能按约定期限交付房屋，但此属迟延履行的违约行为，而非不可抗力事由。在原告不能按约交房构成违约情况下，对房屋租赁框架协议的解除权应由守约方即被告享有。诉讼中，被告方明确表示，房屋租赁框架协议不同意解除，对原告不能按约定时间交付房屋表示理解，并提出可以就房屋的交付时间问题另行协商。可见本案中亦未出现法定终止或解除合同的情形。故原告要求解除房屋租赁框架协议之诉请本院不予支持。遂判决驳回原告的诉讼请求。

　　判决后，原告向江苏省高级人民法院提起了上诉。

　　江苏省高级人民法院经审理认为，《房屋租赁框架协议》第8.3条款约定：“在租赁房屋地面三层封顶后，双方签订房屋租赁合同，房屋租赁合同的条款与本协议一致”，因此，《房屋租赁框架协议》仅为房屋租赁的预约，而非房屋租赁的本约。双方约定在租赁房屋地面三层封顶这一条件成就后，再签订房屋租赁合同，因此，《房屋租赁框架协议》是一份附停止条件的预约，由于租赁房屋地面三层封顶这一条件尚未成就，故《房屋租赁框架协议》虽已有效成立，但尚未实际发生效力。“租赁房屋地面三层封顶”在其成就与否的最迟判断时点2006年11月1日非因宏丰公司的阻碍而确定地没有成就，而始终不发生实际效力，故应当解除之，以终结其所赋予当事人的期待效力。遂于2007年12月19日判决撤销一审判决，改判《房屋租赁框架协议》自始不发生实际效力，自2006年11月1日终止。

　　[评析]

　　本案存在两个争议焦点：一是《房屋租赁框架协议》的性质和效力；二是原告诉请解除《房屋租赁框架协议》有无事实依据和法律依据。

　　一、《房屋租赁框架协议》的性质和效力

　　从合同是否成立和生效上来划分，可以将合同分为已成立、未成立、已生效、未生效合同。合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的生效是指合同的权利义务开始发生法律上的效力。未生效合同是指已经成立但尚未生效的合同，它是法律对合同的暂时性评价，是合同过程中的一个特殊阶段。未生效合同包括四种类型：须批准、登记型，附停止条件型，附始期型及效力未定型。

　　我国《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”附停止条件的合同，在条件成就前，该合同属未生效合同，它不具备生效合同的效力，也就是说一方无法请求对方履行。但它已经成立，又应当受到法律的保护，这种法律保护的内容就是不得擅自变更或者解除合同，只具有所谓的“形式拘束力”。在未生效合同所欠缺的生效要件得以完备后，未生效合同将成为生效合同，获得“实质拘束力”，当所欠缺的生效要件确定无法补齐时，未生效合同终成为无效合同。

　　本案中，原、被告双方在《房屋租赁框架协议》第8.3条款约定，在租赁房屋地面三层封顶后，双方签订房屋租赁合同，房屋租赁合同的条款与本协议一致。由此可见，双方在“租赁房屋地面三层封顶后”这一条件成就后，还得另行签订房屋租赁合同。《房屋租赁框架协议》并不是是房屋租赁合同本身。双方虽然将房屋租赁合同的具体条款拟定于《房屋租赁框架协议》之中，但在《房屋租赁框架协议》不履行时，被告仍只能请求原告履行订立房屋租赁合同的义务，而不能直接根据《房屋租赁框架协议》中有关房屋租赁的条款，要求原告履行房屋租赁合同。

　　从双方约定的条件来看，“租赁房屋地面三层封顶”这一条件存在着不确定的因素，房屋可能会建成封顶，也有可能不能建成封顶。而双方签订房屋租赁合同，又必须在“租赁房屋地面三层封顶后”，因此，应当认定《房屋租赁框架协议》是一份附停止条件的合同，在“租赁房屋地面三层封顶后”这一条件成就前，该《房屋租赁框架协议》属未生效合同，它不具备生效合同的效力，也就是说原、被告一方无法请求对方履行，但原、被告一方也不得擅自变更或者解除合同。在“租赁房屋地面三层封顶后” 这一条件成就后，《房屋租赁框架协议》将成为生效合同，“租赁房屋地面三层封顶后”这一条件确定无法成就时，《房屋租赁框架协议》将成为无效合同。

二、原告诉请解除《房屋租赁框架协议》有无事实依据和法律依据

　　原、被告虽然在《房屋租赁框架协议》没有约定“租赁房屋地面三层封顶”这一条件成就与否的具体判断时点，但从《房屋租赁框架协议》第5.2条款约定的“原告承诺最迟在2006年11月1日前按本协议约定的交房条件向被告交付全部租赁房屋”可以得知，条件成就与否的时点应在2006年11月1日之前。也就是说《房屋租赁框架协议》所附的“租赁房屋地面三层封顶”这一停止条件，最迟应在2006年11月1日之前成就，否则即确定的不成就。

　　《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。”那么，原告是否存在故意阻碍条件成就的行为？本案中，原告因拆迁工作尚未完成，相关手续尚未获得行政机关的批准而没有开工建设，实非原告所能掌控，不能认为原告故意阻碍条件成就。

　　综上，本案原告要求解除《房屋租赁框架协议》的请求应得到法院的支持。

　　本案一审和二审主要在对《房屋租赁框架协议》的效力问题上产生不同的意见而致产生不同的判决后果。

　　注：本案一审案号（2007）通中民一初字第0026号

　　二审案号（2007）苏民终字第0229号

　　案例编写人：南通市中级人民法院于晓东