承租人优先购买权在司法实践中的若干问题

  发布时间：2008-10-7 12:44:21 点击数：

导读:承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有三：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第1…

承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有三：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高院贯彻《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　（一）优先购买权的法律性质及行使条件

　　关于承租人优先购买权的法律性质，笔者认为：首先，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人之间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。承租人的优先权是一种不确定的、附有条件的机会权利。其次，应明确承租人的优先购买权是一种法定的优先购买权。法定优先购买权主要表现为共有关系各共有人的先买权，以及不动产用益关系中的先买权，法定的优先购买权为法律所规定，法律即替代当事人间的合同。而对于出卖人来说，承租人优先权是设定在其标的物上的一种负担，是限制其自由选择买方的权利。所以承租人优先权人享有的这种“特权”，其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠，其能否实现要受诸多因素制约，具有较大不确定性；最后，承租人优先权是一种附从性权利。它是为权利人个人利益或社会经济发展的需要而附属于特定人或特定法律关系，并随该法律关系的发生或消灭而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，承租人优先权也必须依附于一定的基础法律关系方能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。

　　（二）优先购买权实践中存在的问题

　　1、关于“出卖”

　　一般情况下，“出卖”作通常理解。按照《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在因赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，承租人不得行使先买权。”

　　拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，理论界有两种不同的观点。一是肯定说，一是否定说。德国民法持否定说，台湾地区则持肯定说。笔者认为，公开竞拍时，如果承租人对进行竞拍的不动产无优先购买权，则有权利被侵害之嫌，如要求承租人参加竞拍，价高者得的买卖方式显然有悖于“同等条件”优先购买的法律本意。但如果在竞拍人拍得不动产后再由承租人决定其是否行使优先购买权，则会影响竞拍人利益，使其丧失用已有资金拍得其他不动产的机会。解决该冲突可采用对公开竞拍的不动产，由拟行使优先购买权的承租人在竞拍前确定其可承受的购房价格并告知组织者，对竞拍价低于该价格的，由承租人以竞拍价购买，对高于该价格的，由竞拍人购买。如果对低于其事先确定价而在竞拍后又反悔拒绝购买的，承担与普通竞价者同样的法律后果。这样可以最大限度的保护承租人和竞拍人的合法权益。另外，法院在强制执行被执行人的出租房屋时，不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置，必须对案外承租人的先买权予以充分的保护，不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的“出卖”，故承租人的先买权仍应得到保护。

　　2、关于行使优先购买权的时效期限

　　很多国家的相关法律规定优先权应在一定期限内行使，逾期不行使，视为放弃，传统民法将此行使期限称为“先买权时效期限”。承租人则应在收到通知后的一定期限内行使承租人优先权，逾此期限未作表示的，视为放弃承租人优先权。《意见》第118条规定“须提前三个月通知”，《合同法》规定：“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。就法律规定而言，“提前三个月”的表述显然不够严谨，《意见》中出租人“须提前三个月通知”的规定为出租人设定了期限义务，却忽视了对承租人的约束，不利于正确反映和充分贯彻立法目的。从规定内容看，立法者的原意还是可以推知的，即以“提前通知”约束出租人，以“三个月”约束承租人。正是由于法律的语焉不详，不够完善，审判实践普遍认为出租人须在向第三人出卖房屋前通知承租人，承租人应当在接到通知后的三个月内决定是否行使先买权。上述做法并无法律法规的明确依据，因此，以下问题应在今后的立法或司法实践中应予以明确：第一，该期限的起算点应如何认定，是以出卖人公开表达出卖意图时还是从出卖人与第三人签订买卖合同时起算？第二，提前三个月是否也是承租人先买权的行使期限？第三，出租人应以何种方式通知承租人？如果出卖人不履行通知义务，则承租人优先权的行使期限该如何确定？

　　由于作为上位法的《合同法》对此规定较为模糊，司法实践中仍然是以“提前三个月通知”来约束出租人，但由于立法的疏忽却未能考虑到约束承租人，“提前三个月通知”并不等同于承租人收到通知三个月内，但实践中往往也以“三个月”的期限约束承租人。笔者认为，该时限应在出卖人与第三人的买卖合同有效成立后，行使期间得以开始计算，因为同等条件正是以合同确立的条件为参照。今后立法中对于这个问题的规定应包括两层含义：一是设定出卖人的通知义务；二是规定承租人行使权利的期限，明确在一定的期限内由承租人决定是否购买，且该期限不可过长。因为，当今社会交易日益活跃，市场行情变动很快，三个月的期限未免过长，只要期限足以让承租人有合理时间考虑是否先行购买即可，否则不利于保护出租人的利益，可考虑以15天为宜。

　　3、关于“同等条件”的认定

　　目前法律法规均规定在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权，这是承租人得以行使优先权的实质性要求。但何为“同等条件”？该条件是否仅指价格条件？审判实践中应如何理解把握“同等条件”的内涵？

　　由于我国现行法律对“同等条件”的具体内容未做明确规定，审判实践中形成两种不同观点：一是绝对同等说，即认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致；二是相对同等说，即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，便为有同等条件。第一种观点在适用中过于严格，尤其在其他买受人所提供的条件（如提供某种机会或其他因素），承租人无法做到，但可以多付金钱的办法弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致；后一观点在适用中弹性过大，不利于操作。

　　从“同等条件”的内容上看，可包括价格、数量、支付方式、交易时间等合同主要条款，其中价格条件和价款支付条件是理解“同等条件”的基本要素，但在审判实践中情况却并非如此简单，由于出卖人与第三人之间可能存在一些特殊的利益关系，如第三人的信用及履约能力，出卖人与第三人之间的特殊身份及情感因素等，又如第三人允诺对出卖人负担从给付义务的，该从给付可以金钱作价，或该从给付不能用金钱来衡量，则承租人能否行使优先权？对此，在对“同等条件”进行认定时，应否考虑这些因素？

　　一般而言，对于出租人与第三人的一般意义上的房屋买卖行为，应以绝对同等说来理解，即承租人的购买条件须与第三人所为的承诺完全一致。所谓一般意义上的买卖系指出租人与第三人间合同条款未作特别约定，可适用于一般任何人的买卖。如果出租人与第三人在合同中有特别约定的其他交易条件，应具体案件具体分析。承租人的购买条件如能大致相等，可视为具备“同等条件”。一般来说，特别约定有以下几种：

　　（1）第三人与出租人所订合同中有承租人无法履行的从给付，但承租人可以用金钱替代该从给付的，视为条件等同。如果即使无该从给付，出租人仍会与第三人订立合同的，或者该从给付约定的目的在于排除先买权适用的，该从给付不作同等条件考虑，不影响承租人享有先买权。

　　（2）出租人允许第三人延期或分期付款，承租人虽不具备与第三人同样的信用，但如能提供相应的担保，足以保障出租人按时受偿的，可视为条件等同

　　（3）对于出租人基于某种特殊原因给予其他买受人的优惠价格，如果这些因素可以用金钱计算，则应折合金钱计入价格中，如果不能计算，则以市场价格来计算。但是，如果出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊亲密关系，以低于市价出卖房屋，而离开此种基础关系，出租人则不愿出售，由于此种关系非金钱所能衡量，此时承租人不得主张优先购买权，但对于此种情况的特殊关系应严格掌握。

　　（4）在特殊情况下，购买者的资质也是一种条件，如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人和企业。承租人仅租赁部分房屋，其余部分非为租赁权的客体，故只有在出租人仅就此部分出卖时，承租人才能行使优先购买权。

　　对于同等条件的掌握应根据案情的具体情况，从以下几个角度进行考量作出准确的判断：承租人优先权的行使具有相对性和有条件性；承租人优先权的行使不以损害出卖人的实体利益为代价；出卖人与第三人约定的条件应符合一般生活经验认可的范围。现实中亦存在一幢楼房分别出租于数人，而出租人将房屋作为一个整体予以出卖，承租人可否就该大楼整体主张优先购买权，抑或是将该标的与其他财产相分离而单独购买？局部承租人的优先购买权可否及于出租人出售的整栋不动产？笔者认为应区别以对。承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于不动产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果无原则地允许局部承租人都享有不动产整体的优先购买权，在众多承租人同时主张权利时必然会出现不可调和的矛盾，但如果禁止不动产整体大部分承租人享有优先购买权又不免有失公允。对此，可适用公平原则和类推方法，对于局部承租人享有整栋不动产优先购买权进行限制，并非每个局部承租人均享有整栋不动产的优先购买权。有意见认为应由承租了整栋不动产50%（不包括本数）以上面积的承租人行使优先权，笔者认为该观点难以掌握。因为承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险。如允许局部承租人拥有对整体房屋的购买权，势必造成纠纷，不利交易秩序的稳定，因此，对于此种情形下承租人优先权的保护仅及于其所承租的房屋范围。

　　4、关于承租人优先权能否对抗取得物权的第三人

　　承租人优先购买权的行使是否可以对抗任何人，即出卖人已将标的物让与第三人并办完权利转移手续，该行为对承租人优先权的效力如何，此时承租人优先权人可否主张出卖人和第三人之间的行为无效，并请求第三人将标的物移转给自己？该问题涉及优先购买权是否具有物权的对抗力及追及力。实践中，有的判决支持了出租人以完成变更登记对抗承租人的优先购买权，这个问题涉及到优先购买权的效力。

　　有观点认为，优先购买权本身具有物权特性，应考虑物权的追及效力，出租人与第三人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权，承租人可以请求法院宣告买卖行为无效，在与第三人同等价格的条件下取得房屋所有权。也有观点认为：第三人在购买已出租的房屋时，应注意到承租人的优先购买权，在未确知承租人放弃优先购买权的情况下，与房屋出租人签订房屋买卖合同并办理产权登记转移手续，应认定有重大过失，不构成善意取得，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，由于登记的基础和前提条件不复存在，房产管理部门应撤销登记。还有观点认为，从保护当事人的利益，维护交易安全以及物权登记的公信力出发，第三人即使明知出卖人与承租人存在租赁合同关系，但第三人对承租人是否行使优先购买权无从知晓，第三人也没有通知承租人的义务，因此，第三人对出卖人的行为无须承担任何责任，其与出卖人的交易是合法的，因而可以取得对标的物的所有权。

　　由于现行法律在制度设计上并未建立相应的公示制度，而承租人优先购买权的法律性质也并未明确。如果第三人尚未受让标的物、办理过户登记，则因承租人优先权的行使，即在出卖人与第三人、出卖人与承租人之间成立双重买卖，此时可优先保护承租人的利益；如果第三人已受让标的物并已办理过户登记，则承租人所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗已获得物权的善意第三人，此时承租人仅得请求出卖人负债务不履行的赔偿责任。当然，基于我国司法实践中目前并未承认物权的无因性，第三人主观上是否为善意也应考虑，如果第三人确实并不知道租赁协议存在，可认定为善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人与第三人恶意串通损害承租人优先购买权的，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，也应予以撤销。