对承租人拒不腾房的法律救济

  发布时间：2008-10-7 12:47:39 点击数：

导读:房屋租赁合同纠纷中，租赁期满后，承租人因种种原因拒不返还房屋的情况时有发生，当事人对如何主张自己的权利往往感到困惑。在司法实践中，审判人员对当事人的主体资格及责任承担等问题也常常产生一些分歧意见。现对承…

房屋租赁合同纠纷中，租赁期满后，承租人因种种原因拒不返还房屋的情况时有发生，当事人对如何主张自己的权利往往感到困惑。在司法实践中，审判人员对当事人的主体资格及责任承担等问题也常常产生一些分歧意见。现对承租人或转租人（次承租人）拒不返还房屋的几种常见情形下的法律救济途径做一简单分析。

    一、承租人拒不返还房屋，新承租人是否有权要求原承租人腾房

    承租期满后，承租人因为要求续租遭出租人拒绝或其他原因而拒绝腾房的情形在房屋租赁合同纠纷中最为常见，可由出租人直接提起诉讼。但是在实践中，出租人往往是在原承租人还未腾出房屋时就与他人签订新的租赁合同。而新的承租人因急于经营又不想得罪房主，便常常会以原承租权人损害了自己的承租权为由提起诉讼，对其诉讼请求是否应当支持呢？

    我们知道，债权合同的相对性是合同的一个重要特征，也就是说，合同一般情况下只在当事人之间发生效力，第三人不受合同的约束。因此，合同当事人不得向第三人主张合同设定的权利。合同当事人可以为第三人设定履行义务，但第三人对合同当事人不承担责任，而只能由为其设定义务的一方承担相应的责任。

    合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”在新承租人与房主签订的房屋租赁合同中，原承租人是该合同的第三人，因此，新承租人不能直接向其主张权利，而只能向合同相对方，即房主来主张违约责任。新承租人向房主提起违约之诉时，只能要求对方承担违约责任，而不能强制其交付房屋，这是因为这种情形属因第三人原因造成的履行不能。

    这样看来，新承租人享有的只是诉权而不是胜诉权，其向原承租人提起的要求交付房屋的诉讼请求是不能得到法院支持的。

    二、承租人转租房屋，转租人拒不腾房，由谁主张权利

    这要分为两种情形：一种情形是转租人的租期已届满，而原承租人的租期未届满。在这种情形下，承租人可以根据转租合同，要求转租人返还租赁物。因前一个租赁合同租期尚未届满，房主要求承租人返还租赁物的债权请求权还未到行使期限，所以房主作为出租人尚不能主张其权利。但是，如果转租未经出租人同意的，出租人可在得知该情形后的任何时候行使解除租赁合同的权利，在转租人不腾房的情形下得向转租人主张权利。

    另一种情形是承租人的租期与转租人的租期同时届满。在这种情形下，承租人可以依据合同，要求转租人返还租赁物，其请求权是基于租赁合同中的要求转租人履行返还租赁物的债权请求权；出租人也可以行使其物权请求权，也就是直接要求转租人返还其房屋。

    三、租赁期满，房屋易主，原房主是否有权要求承租人腾房

    租赁期满后，原房主将房屋出卖给他人，且已办理房屋产权变更登记，而原承租人仍不肯腾出房屋，致房屋交付不能的情形下，新房主往往因为房屋未交付系原房主的责任而不愿提起诉讼，在这种情形下，原房主是否有权要求原承租人腾房呢？

    原房主基于原租赁合同，作为出租人享有诉权这是确定无疑的，那么他现在已经不是房屋产权人，是否还有权要求承租人腾房呢？有人认为原房主既然已不再是房屋所有权人，他据以行使请求权的基础已经丧失，因此不能享有胜诉权。笔者认为这种说法是不正确的。

    合同法第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由此可见，原房主不仅享有要求承租人腾房的胜诉权，而且还享有对租赁房屋的损害赔偿请求权。当然，在这种情形下，承租人可依据有关法律规定直接行使对出租人的抗辩权，还可以基于优先购买权主张房屋买卖合同无效。

    另外，由于作为基础权利的物权优先于债权，因而物权请求权也优先于债权请求权。也就是说，如果房屋新产权人主张其权利，原房主作为承租人便不再享有胜诉权。