试论房屋承租人优先购买权实现的法律障碍

  发布时间：2008-10-7 12:51:35 点击数：

导读:房屋承租人的优先购买权是指房屋的所有权人出卖其所有的房屋时，依照法律规定，房屋承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利，它是我国一项确立已久的法律制度。但是，由于法律规定比较原则，在民事活动和民事审判…

房屋承租人的优先购买权是指房屋的所有权人出卖其所有的房屋时，依照法律规定，房屋承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利，它是我国一项确立已久的法律制度。但是，由于法律规定比较原则，在民事活动和民事审判实践中常常引起当事人之间的争议和法官审理此类纠纷时在适用法律上的分歧，甚至相类似的纠纷，由不同的法院或不同的法官进行处理时，会出现不同的处理结果。本文拟从承租人优先购买权的法律特性、法律适用上的冲突和优先购买权行使的常见争议等方面加以论述，以期引起大家的共鸣和立法者的注意。
　　一、关于承租人优先购买权的法理学共性认识
　　当前法理学界和司法界对于承租人优先购买权的共性认识有以下几个方面，1、先买权是法定权利，即它是基于法律规定赋予承租人的权利，在我国法律规定中主要有《城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《若干意见》)第118条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条的规定。2、该先买权是一种带有物权性质的请求权，一方面它以不动产的存在为前提条件，即须有出租房屋存在;另一方面是因法律规定而产生的权利，不同于债权产生。3、它是一种期待权（或可能权），只有在所有权人出卖租赁的房屋时，承租人方可主张先买权，如果所有权人不出卖租赁的房屋，则无从谈起承租人的优先购买权。4、它是一种附条件的形成权，必须是在房屋租赁期间发生了所有权人将房屋卖给于第三人的事实行为时，承租人方可凭其单方面的表示，在同等条件下主张其权利并改变合同关系。
　　二、有关承租人优先购买权的法律冲突
　　我国法律关于承租人的优先购买权的法律规定主要有以下三条:1983年12月国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”《若干意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”另外一些省市的地方性法规也有类似规定。
　　根据上述三条法规，承租人可以享有同等条件下的优先购买权是毋庸置疑的，但是在理解和适用这些法规时，难免会产生歧义。
　　首先，从法律法规的效力来看，《条例》和《若干意见》属下位法且是前法，《合同法》属上位法且是后法，后者的效力应高于前两者。但从关于通知期限的规定来看，前两者均规定出租人应提前三个月通知承租人，后者规定出卖人应在出卖之前的合理期限内通知承租人。由此带来疑问，什么是合理期限？是按三个月理解，还是由法官自由裁量？当然，司法实践中是按三个月来执行的，这里显然存在立法冲突。
　　其次，既然按三个月来理解出卖人的通知义务是当前司法实践的正解，那么，这三个月如何起算呢？从司法实践来看，是从出卖人与第三人达成买卖协议时往前推算三个月，看出卖人有无履行通知义务（因为只有承租人向法院起诉后，才会引起法律上的审查）。但是，对于出卖人来讲，如何做到提前三个月通知？是在作出出卖意思表示后，告知承租人，过三个月后再卖，还是与第三人签订协议后，再告知承租人，等到三个月的期限过后再使协议生效？按第一种计算方法，对出卖人来说，一方面难以把握时间尺度，另一方面，出卖人有其自身的利益考量，其合法权益如何保护，如此计算是否有失公平？按第二种方法计算，一方面需要出卖人和第三人有较高的法律素养，另一方面是否做到对三方当事人权益的平等保护呢？在此立法者考虑到了司法的方便，但是对民事交易活动的便利考虑有欠周全。
　　三、司法实践中承租人主张优先购买权的常见法律难点
　　按前述司法实践中对三条法律规定的所谓正解，来处理出卖人在租赁期内出卖出租房屋给第三人时，承租人主张优先购买权的纠纷，通常只须审查房屋所有权人是否有权处置，是否在租赁期限内，是否提前三个月履行通知义务即可。但在现实生活中，此类纠纷并非都是这种理想状态。审判实践中，往往要复杂得多，特别是以下几类案件:
　　（一）出卖人作为出租人对房屋进行整体出卖，而承租人仅租赁了其中部分房屋，承租人是否可主张优先购买权呢？法律对此没有规定，实践中有三种意见：1、有优先权;2、仅对所承租的部分有优先权;3、没有优先权。笔者同意第三种意见，理由是:首先，承租人的优先权是基于法律规定而产生的，既然法律没有明确规定，就不能支持;其次，如支持其有部分优先权，就是对所有权人的合法处分权的侵犯，对他来讲，有失公平;此外，若出卖人的房屋分成几部分同时租赁给了不同的人，各承租人又都主张同等条件下的优先购买权，用什么标准裁量呢？
　　（二）法院执行过程中，对出租人的房屋进行强制拍卖，实质也是一种对房屋的买卖，承租人是否可主张优先购买权呢？我国法律没有规定。从国外的一些民事立法看，拍卖房屋，承租人不得主张优先购买权。笔者认为，在司法法实践中，法院和出租人应对承租人进行告知，承租人可参与平等竞买，但不得在过程中或事后主张优先权，否则，既是对所有权人权利的过分干预，也是对法院司法的不严肃的表现。
　　（三）出租的房屋已设定了抵押，到期债务未得清偿，抵押人和抵押权人协议以抵押的房屋清偿，承租人主张优先购买权能否支持？债务到期后，协议以设定抵押权的出租房屋抵债，实际上也是一种转移所有权的行为，有出卖的性质，但是又不完全等同于出卖。这里牵涉到抵押物权与优先权的冲突，我国民法尚未有此规定。我认为，设定抵押权的目的在于保护债权人的债权最终能得到清偿，与承租人的法定优先购买权并不冲突，前者是债权性质，后者有物权性质，后者的效力应优于前者。为防止抵押人和抵押权人恶意损害承租人的合法权益，应当保护承租人在同等条件下的优先购买权。
　　（四）国有企业或集体所有制企业转制过程中，涉及到动产和不动产所有权的转移，承租人若正租赁该企业的部分或全部不动产用于经营，若主张对不动产的优先购买权，应否支持？这也是我国法律中所没有规定的，但现实中确有人主张过。笔者认为，企业的转制是一项包含多项权利、义务的概括转让行为，包括经营权、财产所有权、债权、债务和职工安置等多项内容。所以，不能支持承租人同等条件下的优先购买权。
　　（五）在我国广大农村，土地性质多为集体所有制，也存在大量的房屋（包括宅基地上的房屋）出租现象，若房屋所有权人出卖出租的房屋，承租人主张优先购买权，应否支持？从有关土地管理的法律规定看，集体土地是禁止转让的，使用权人也是受到一定限制的，但房屋的转让势必牵涉到土地使用权的转移。故对此类纠纷同等条件的审查应包含更多的内容，特别是承租人是否为集体土地所有权的成员之一应是先决条件。
　　综上所述，由于法律规定比较原则和不够全面，承租人的优先购买权在现实处理中存在许多难点和盲点，一方面需要法官根据已有的法律规定和民法理论知识加以综合衡平，但是更需要从立法的角度尽快加以弥补和完善。对此，德国民法典和法国民法典有关承租人优先权的立法值得我们借鉴。在立法时，不仅要考虑法官裁量的方便，也要考虑当事人理解和运用的便利。只有从立法上加以完善，最终才会使法官处理时有根有据，才能增加裁判的公信力，而不是仁者见仁，智者见智，最终达到使当事人平息纷争的目的。