房屋承租人优先购买权相关法律问题探析

  发布时间：2008-10-7 12:54:15 点击数：

导读:2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女…

2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。李某知情后，决定买下该房产。两人在协商时，张某考虑到李某曾经帮助过自己，并且4万元的借款又不要利息，遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。

  　　以该案为代表的关于房屋承租人优先购买权（又称先买权）的案例，在理论实践中提出以下几个问题：

  　　一、房屋承租人先买权是何种法律性质？

  　　对于房屋承租人先买权的法律性质，理论上主要有期待权说、形成权或附条件形成权说、请求权或债权说和物权说四种不同的观点。

  　　笔者认为，就房屋承租人先买权的本质而言，其应当是一种请求权或债权。因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。而房屋承租人的先买权，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖房产时，承租人才能实际行使；在出租人未将房产出卖的情况下，承租人的先买权只能处于期待权状态，不能真正实现。同时，出租人在出卖房产时，如果有第三人参与购买，承租人的先买权就不是一种期待权，而是一种既得权；如果没有第三人参与竞买，承租人的购买只是一种普通意义上的购买，无所谓优先之说。因此，承租人的先买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。而期待权说的观点，并不能真正回答先买权的性质问题。

  　　而形成权说的观点实际上给出租人强加了一种就房屋买卖合同的内容必须承诺的义务，近乎强制缔约，因而也是不妥当的。因为形成权是指权利人仅凭自己的行为即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利。我国法律并没有赋予房屋承租人一方仅凭自己的单方意志就可以与出租人形成房屋买卖关系的权利，也即承租人并不能单方使房屋买卖合同发生变动，其先买权只是一种以承租房屋为基础的附从性权利。同时，附条件属于法律行为附款，不能作为权利附款。即使权利应附条件，但依据民法理论，条件仅为约定的不确定事实，而不是法定事由。而房屋承租人的先买权属于法定事由，不能作为条件，不具备此条件，先买权尚不存在，根本不发生因此条件为停止条件而行使先买权的问题。所以，附条件形成权说的观点也有不当之处。

  　　由上述房屋承租人先买权是一种附从性权利、不确定权利或机会权利的事实可以看出，先买权也不符合物权说的观点。因为物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。而房屋承租人对出租人房产享有的占有、使用权利并没有实质意义，即物权意义上的支配力。因此，物权说的观点也不能成立。相反，房屋承租人的先买权实质上应为一种附强制缔约义务的请求权或债权。因为请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，而房屋承租人请求出租人与之缔约的权利不仅是一种请求“取得权利的权利”，还在于该种权利是附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，且又是合同法对出租人所规定和附加的强制性义务。因此，从这个意义上说，附强制缔约义务的请求权或债权说的观点更符合立法创设先买权的旨意和房屋承租人先买权的本质特征。

  　　二、房屋承租人先买权中的“同等条件”如何确定？

  　　实践中，对房屋承租人先买权中“同等条件”的认定主要有两种观点：一是绝对同等说，即主张承租人的购买价格与第三人的购买条件要绝对相同或完全一致；二是相对同等说，即认为“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些特殊的因素。

  　　笔者同意第二种观点。因为绝对同等说的观点除要求价金绝对相等外，其他条件也要完全相同或一致，这样的要求对承租人、出租人不仅过于严格，很不现实，同时也为滋生剥夺承租人先买权的恶意行为创造了条件，且又不利于保护出租人利益。而现实中，出租人有时出卖房产往往不仅仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的特殊身份及情感、特殊情况下购买者的资质等因素。另外，法律在维护承租人先买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于维护出租人利益，而第三人提供的任何特殊条件包括机会均是出租人利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱替代，只能以出租人的价值判断为准，而不能以承租人的观念衡量。所以，房屋承租人先买权中的“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些难以用客观金钱计算的特殊因素，只有这样才能做到真正的公平、合理。

  　　三、房屋局部承租人能否主张整体房产的先买权？

  　　实践中，对房屋局部承租人能否对出租人的整体房产行使先买权，主要有三种观点：第一种认为，享有先买权。理由是：局部承租人也是承租人，且法律并没有对承租人购买整体房产作具体限制。第二种认为，不享有先买权。理由是：局部承租人先买权的空间效力仅及于承租范围内的房屋，对于出租人的其他房产不产生优先购买的效力。第三种认为，局部承租人的先买权应随着局部房屋与整体房产的关系而区别对待，既不能绝对化、孤立化，又不能恣意扩张。

  　　笔者同意第三种观点。因为法律设立承租人先买权的目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于房产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果无原则地允许局部承租人享有出租人整体房产的先买权，在众多承租人同时主张权利时必然会出现不可调和的矛盾，不仅不利交易秩序的稳定，而且如果禁止承租房产大部分的承租人享有先买权又不免有失公允。所以，在确认局部承租人能否主张整体房产的先买权时，应根据物尽其用的基本价值取向，适用公平原则和类推方法，对局部承租人享有整体房产的先买权进行限制，看局部的扩张对整体的功效是否足以产生较大影响。即：当局部能够相对独立而不影响整体功效的情况下，这种优先权就应处于独立地位，既不能被整体吸收而丧失先买权，也无权恣意扩张及整体；当局部相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下，这种优先权就不能独立存在，就应当被吸收。

  　　四、出租人与第三人办理的房产过户登记应否撤销？

  　　实践中，出租人与第三人形成的房屋买卖合同被宣告无效后，双方之间办理的房屋过户登记应否撤销，有两种不同观点：第一种认为，买卖关系无效，房屋过户登记当然应予撤销；第二种认为不应撤销。

  　　笔者认为，上述两种观点都有失偏颇。因为市场交易行为是只要不违反国家利益或社会公共利益，当事人就有选择合同效力的权利，而第一种观点不仅不利于保护善意取得的第三人的利益，也不利于节约交易成本和保护交易安全；第二种观点却是对于承租人行使先买权的要求视而不见，与我国法律设立的法定先买权相悖，不利于保护承租人的合法权益。笔者认为，对于出租人与第三人办理的房屋过户登记应否撤销，要从综合考虑经济效益与社会秩序稳定的价值角度，分不同情况区别对待：即第三人是善意取得或承租人明确表示不购买承租房屋或承租人不能提供“同等条件”的，应维持房屋过户登记的效力。反之，第三人是恶意取得或承租人明确表示购买承租房屋并提供了“同等条件”的，则应撤销房屋过户登记。这样，不仅可以防止承租人利用优先权恶意起诉，保护出租人正常出卖房屋，也有利于房屋价值的充分实现，同时又保护了善意第三人的利益，促进了交易安全和财产流转。

  　　本案中，虽然张某出售房产时因未履行通知义务侵害了丁某行使先买权的请求权，张某与李某之间的房屋买卖合同无效，但丁某要求由其以20万元的价格优先购买张某整体房产的主张却不能得以实现：一是丁某主张的先买权只是优先请求权而不是优惠权，也即丁某提供的“20万元价格”与李某提供的“20万元价格”并非同等条件。因为张某所出卖的房产原本打算价格是“22万元”，其以“20万元价格”将房产卖给李某是优惠价，即其将房产卖给李某至少考虑到了“李某经常帮助自己”、“帮助是无法以金钱来计算的”和“借款4万元不要利息”两个因素。而丁某却不享有这种优惠价。二是丁某承租的局部房屋对整体房产的价值功效并不产生较大影响，也即丁某主张整体房产的优先权不能独立存在，应被吸收。因为张某的整体房产包括两层楼房八间房屋、平房两间、院墙和楼门，而丁某承租的两间房屋仅是张某整体房产中两层楼房底层四间中的其中两间，该两间房屋就张某整体房产的功效而言，整体房产的利用显然比其中的两间房间单独利用更能实现财产的整体价值。因此，丁某以20万元的价格要求优先购买张某整体房产的主张不应得到支持。