按份共有人与承租人优先购买权谁先适用？

  发布时间：2008-10-7 12:54:58 点击数：

导读:基本案情高某有一处与王某按份共有的房产。现在高某决定出卖自己份额的房屋，共有人王某与该房承租人均有意购买。高某经过考虑决定卖与按份共有人王某后办理了房产证。承租人以其有优先购买权、许某与王某的买卖行为…

基本案情
    高某有一处与王某按份共有的房产。现在高某决定出卖自己份额的房屋，共有人王某与该房承租人均有意购买。高某经过考虑决定卖与按份共有人王某后办理了房产证。承租人以其有优先购买权、许某与王某的买卖行为无效为由诉至法院，请求法院撤销房产证。
   案情分析
    《民法通则》第七十八条规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
    最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，法律规定“在同等条件下”按份共有人和承租人都有优先购买权，也就是说在本案中两者发生了矛盾，那么在这种情况下谁的优先权更高呢？我们应从所有权的法律特征来分析。
    首先，所有权属于物权范畴。物权是权利主体依法直接支配特定的物并享受其利益的权利。物权是绝对权，即其义务主体不是特定的，权利人之外的一切人均负有不妨害物权人行使权利的义务。作为另一类民法中基本财产权，债权属于请求权，其只能向特定的义务主体(债务人)主张权利。在权利效力上，物权具有优先力，但债权则没有，亦即当物权与债权同时存在于同一物上之时，物权的效力优于债权，物权人应优先行使其权利，而债权人只有在物权人满足自己的权利要求后，方能主张其权利。
    其次，承租人的基于优先购买权而享有一种请求权和撤销权，在出租人侵害了其优先购买权时，承租人可通过诉讼程序请求法院宣告出租人与第三人的买卖关系无效。共有权人对同一财产均享有所有权，即占有、使用、收益、处分的权利，虽然共有人的优先购买权也属于债权范畴，但是从简化法律关系、物尽其用的立法目的出发，共有权人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。
    因此，人民法院不应支持承租人的诉讼请求。