如何理性退房减少损失？

  发布时间：2008-10-7 15:30:32 点击数：

导读:1.事件房价跌一半，业主要退房水岸蓝桥2005年2月销售均价达到13000元/平方米，但到12月销售价格降至8000元/平方米左右。因此部分前期业主要求与大华集团解除购房合同并返还购房款，在与大华集团沟通未果后，89位业…

1.事件

房价跌一半，业主要退房
水岸蓝桥2005 年2 月销售均价达到13000 元/ 平方米，但到12 月销售价格降至8000 元/平方米左右。因此部分前期业主要求与大华集团解除购房合同并返还购房款，在与大华集团沟通未果后，89 位业主分两批向法院提请诉讼。业主的依据是他们和开发商签定的购房合同的补充条款第三条规定：即若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。

2.观点

退房要有合同约定
上海广发律师事务所的律师表示，房价下跌不在退房之列，但如果购房合同有相关约定的除外。比如水岸蓝桥，因为购房合同的补充条款已经很明确约定，购房人可以因为自己的自身原因提出退房，开发商就应该按合同办事。而其他的没有约定“降价了就可以退房或不符合合同约定的退房条件，购房人也应该遵守合同，尊重契约。

退房需支付违约金
现实生活中，因交房时间和房屋质量等问题引起纠纷的占多数，因房屋价格走低而退房的情况很少见，也比较特殊。如果没有发现开发商违约行为，最简捷的途径是主动承担合同中约定的违约金，以获得解除合同的权利，但前提是合同中已明确约定违约金，而业主认为违约金比房价下降损失更少。
此外，部分业主已交了定金，拿了认购书，但在7 天协商期内产生退房意愿的买家，因为有的条款协商不成，可以要求主动退房，并不承担责任，但前提是必须证明双方在协商，确实有条款无法达成一致，如保留往来的文书、邮件等。
如果一旦市场上出现特殊的情形，如业主集体要求大规模退房，且开发商没有违约责任，出于对社会安定的考虑，政府部门可能会采取相关措施，但前提是依照法律进行，由于开发商的交易属于正常经营行为，政府不能单方干预开发商，只能站在中间立场上，采取协调的方式解决。
如果合同中没有规定退房事宜，也没有调解方出现，业主可以主动要求与开发商协商新条件，在双方同意的前提下，合同是可以完全解除的，据了解，消费者提出退房将视作二次交易，其中产生的手续服务费由责任方承担。业主如果因无理退房影响了开发商的正常经营行为，还可能会引来不必要的法律责任。

3.方法

五种情况买方可主动
退房
退房是一种很常见的行为，综合各类退房案例，多数是因为有开发商违约行为在先，业主提出退房要求在后，一旦出现纠纷，主要依合同约定而定。但在开发商无明显违约责任下退房的案例较少，相对也较特殊。根据上海市的房屋预售合同，购房人只有在以下5 种条件下可以单方提出解除合同：
一、暂测面积和实测面积不一致；
二、开发商在没有征得小区业主的同意下擅自变更房屋建筑设计；
三、开发商不按时取得新建商品房房地产权证；
四、开发商没有在约定的时间内交付房屋；
五、所购房屋主体结构不合格。

买房须关注撤销率
在退房问题上，预防胜于处理，而最有效的办法是查看楼盘的撤销率。目前上海已经推出网上退房登记制度，楼盘签约和退房的数量在网上都有及时的登记，如果发现某楼盘撤销率高，最好不要购买，根据经验，这些楼盘一般都有一些较大的问题，如果信息显示一段时期整体楼市撤销率偏高，则更应该关注行情走势，不宜出手。
如果已经确定要签订购房合同，建议一定要在合同中约定退房条件和违约赔偿办法，把握主动权。

退房楼盘有规律
第一，退房发生在一定的范围内，但凡横跨楼市调控周期，在05年3 月前已有房产高价售出、3 月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地遭遇了退房、索赔差价的问题；
第二，目前退房发生的楼盘相对集中，主要在市区和郊县结合地带，内环线内相对较少；
第三，投资、投机者退房较多，自住退房较少，这是因为上海市已持续多月的楼市低迷，成交量萎缩，投资客在资金量吃紧，转手又无人接盘的境遇下，退房尝试被视为最后的救命稻草；
第四，物业类别中别墅退房较少，因为别墅土地停止审批导致稀缺，而不少公寓价格虚高，导致退房事件频繁发生。

4.观察

开发商上调违约金遏制退房
经历了水岸蓝桥“集体退房风波。沪上楼盘开始调整应对策略，达安春之声花园将售楼合同中的违约金比例由5％提高至10％，上海同策也将旗下代理楼盘环球翡翠湾、翡翠上南等楼盘违约金上调至10％。