贷款买房应该怎样退？

  发布时间：2008-10-7 15:06:07 点击数：

导读:随着近两年商品房市场的快速发展，贷款购房者因为这样那样的原因还不了贷款或是因房屋质量问题退房的情况越来越多，随之而来的纠纷也逐渐凸现。由于贷款购房涉及到开发商、消费者、银行三方，其过程相对比较繁琐，贷款…

随着近两年商品房市场的快速发展，贷款购房者因为这样那样的原因还不了贷款或是因房屋质量问题退房的情况越来越多，随之而来的纠纷也逐渐凸现。由于贷款购房涉及到开发商、消费者、银行三方，其过程相对比较繁琐，贷款购房人退房难成了困扰购房人的一块心病。下面介绍几种比较典型的问题。

    还不起贷款首付房款能不能退？

    王先生买房时交给开发商２０％的首付款，余下款项由开发商担保在银行办了８成２０年贷款。半年后，王先生所在单位效益突然急速下滑转入亏损，一年后他开始无力负担每个月的购房款。这时他向开发商提出退房并要求开发商退还他已交付的两成首付款和一年来所付贷款本金。但开发商说：开发商作为担保人，在王先生还不起银行贷款时，银行会向担保人追偿贷款。这样一来，开发商只收取了客户２０％的首付款，而８０％的银行贷款以及利息要一次性还清，这就意味着开发商要贴钱为客户还完贷款，因此这些损失理当由还不起款的业主负责，２０％的首付款不能退，一年来所付贷款本金更不能退，这不是克扣业主首付款，而是在担保、还款、欠款、银行追款乃至最终拍卖等一系列环节中存在着太多的变数，开发商会受损失，这样的损失必须由王先生承担。另外，业主在交完首付款后入住，在入住和还不起款期间他占有了房产，那么房屋的折旧以及物业管理等方面的问题已经发生，即使业主退房，该套房产也不能再卖到原来的价钱，因此，首付款完全可以看做是赔偿的费用。

    判断开发商的话对不对，我们首先应弄明白这一退房过程中所涉及到的几个法律关系。王先生与发展商签订购房合同后双方形成了房屋买卖法律关系，王先生负有依约支付楼款的义务，享有收受房屋的权利，发展商负有依约交付房屋的义务，享有收取楼款的权利。王先生与银行签订贷款合同后双方形成了借款法律关系，银行负有发放贷款的义务，享有依约收取利息及收回借款的权利，王先生享有依约获得借款及使用借款的权利，负有按期偿还借款本息的义务。同时，为获得借款，发展商为王先生提供了担保，发展商为保证人，王先生为被保证人，双方形成了担保与被担保的法律关系，发展商负有为王先生垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。

    从王先生买房的情况看，他向发展商支付了首期２成楼款，又办理了银行贷款，也就是说王先生通过向银行借款的方式支付了剩余８成楼款，至此王先生已经向发展商付清了全部楼款，付款义务已履行完毕。王先生因财务状况恶化而停止向银行还款，其行为已经构成对银行违约，依据贷款合同的约定，银行可起诉王先生，也有权要求发展商承担保证责任，代王先生一次性偿还剩余全部借款本息。发展商在承担了保证责任后，享有向王先生追偿的权利。此时，发展商应通过与王先生协商或向法院起诉（或提请仲裁）要求王先生将房屋返还发展商，发展商应退还王先生全部楼款（包括首期款及银行借款），该款应扣除发展商代王先生偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的王先生所应承担的违约金（包括罚息）。

通过以上分析可见，开发商拒不退还王先生的首付款是没有法律依据的。王先生应该向人民法院起诉，要求法院对其贷款所购房产进行拍卖，如果拍卖的结果达到了结清房款的目的（不排除房产升值的可能），甚至拍卖结果远远超出了房屋本来的价值，这时候，开发商完全应该把首付款退给买房人。拍卖结果不及原来价值时，开发商才能从首付款中扣除相关部分。

    贷款买的房质量有问题就不能退吗？

李先生去年２月份贷款买了一套期房，今年３月份入住后，发现房屋主体结构存在质量问题，要求开发商退房，并退回自己的２成首付款及一年以来所付贷款本息。开发商认为，李先生购房的付款方式是他自己的２成首付款和银行８成贷款，在他和银行没有解除借贷关系时，开发商无法单方为李先生办理退房。即使退房，李先生按月支付的近千元银行贷款利息也由本人承担。银行则认为：借贷关系不等同于房屋买卖关系，李先生只要将剩余贷款本息还给银行，即可解除与银行的信贷关系。李先生与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，作为银行只承认与李先生的借贷关系。因此，这部分利息必须由李先生支付。李先生认为，房屋质量问题是由开发商造成的，自己是受害者，开发商不仅不退房，还要自己为开发商违规行为“买单”，完全没有道理。

    李先生的说法是正确的。《商品房销售管理办法》规定，房屋主体结构质量有问题时，买房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，买房人有权退房。根据以上规定，李先生有权要求解除购房合同退房。根据《合同法》的规定：“合同无效的双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方由此造成的损失。”因此，开发商不仅应退还李先生的购房款，还应赔偿购房贷款的本息。

    李先生应与开发商协议解除购房合同，然后和包括银行在内的三方协议解除借款合同。退房所产生的违约金和损失赔偿根据合同内容确定，合同没有约定的则按法律规定。若协商不成李先生可依据《商品房销售条例》和《消法》，通过法院要求开发商退房并向开发商追索２成首付款及一年以来所付贷款本息。

    贷款买的房退房时房价涨了怎么办？ 

    高先生去年通过银行贷款买了一套期房。当时的购买价每平方米１２００元。今年２月，该楼盘每平方米价格涨了２２０多元。但４月份办入住手续时，高先生发现开发商从配套设施到户型，都做了调整，完全不符合高先生的本意，于是要求退房。开发商同意退房但提出按原购房价格退房。高先生当然不同意，因为房子已经升值了，当初是期房，现在是现房，如果按原价退房，等于自己贷款让开发商去盖房子，亏本亏大了。因此，如果退房，也应按现在的市场价格退，从而弥补自己付银行贷款的利息损失。

    根据《商品房销售条例》等有关房地产买卖的法律法规和我国《合同法》的规定，高先生退房的要求是正当的，但按现价退房却没有法律依据。《合同法》第１１３条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”从这一规定中可以看出，违约方给另一方的损失赔偿中，虽然“包括合同履行后可以获得的利益”，但这种利益应当是在订约时能够或可以预见到的利益，其应有必然性。高先生买房后开发商调整配套设施和户型，属于“履行合同义务不符合约定”，应当赔偿给高先生造成的损失。但是，这些损失应当是开发商在订立合同时能够预见到的损失，而预售签约时，无论开发商如何夸耀其项目能够保值、增值，事实上，开发商都无法真正准确预见到自己的项目是否真的能够升值，也不可能准确预测涨跌的幅度。从情理上讲，高先生的要求也说不通。因为如果房价下降了，开发商要求按现价退房高先生当然不会同意。“己所不欲，勿施与人”，房价涨了就要求按现价退房与理不通。因此，高先生主张按入住时的市场价格退房款，难以得到法律支持。

    不过，高先生也不会真的亏本。因为造成退房的原因是开发商擅自改变户型，依据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定，开发商除应归还高先生的首付款及贷款本息外，还应向其支付违约赔偿金。