二手房交易过程中 故意毁约的法律分析

  发布时间：2008-10-7 15:09:54 点击数：

导读:近来，面对起伏较大的房价，买卖双方常以不可抗力、情势变更及期房限转等为由毁约。在此本文将对这些毁约手段进行分析，以供房屋买卖双方当事人参考。　　一、银行贷款门槛提高导致贷款不成，不构成不可抗力。我国…

近来，面对起伏较大的房价，买卖双方常以不可抗力、情势变更及期房限转等为由毁约。在此本文将对这些毁约手段进行分析，以供房屋买卖双方当事人参考。
　　
一、银行贷款门槛提高导致贷款不成，不构成不可抗力。我国《民法通则》第一百五十三条对不可抗力作如下定义：“本法所称不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”通常指重大自然灾害（如地震、台风、洪水等）或者突发性社会事件（如战争、罢工等）。可见贷款因门槛提高办不下来明显不属于不可抗力。
　　
银行作为贷款合同的一方，有权选择合同的另一方，及设定贷款条件。这是常识，能够预见。买方签订房屋买卖合同的前提是有能力支付房款，其不因银行不放贷而缺失。以贷款支付房款只是买方的支付手段之一，而买方支付房款可以通过贷款或自筹资金等多种方式，贷款不成应当另筹资金。不能获得贷款是可以避免、克服的，不影响合同的履行。
　　
是以，除非买卖双方在合同中明确约定买方办不出银行贷款即可解除买卖合同（且买方在办理贷款过程中没有过错），否则，买方以银行贷款门槛提高办不出贷款为不可抗力，要求单方解除合同无法获得法律支持。
　　
二、税收和银行贷款政策变化，也不适用情势变更原则。情势变更原则是指合同成立后，作为合同关系基础的情势，由于不可归责于当事人的原因，发生了所能预料的变化，如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果。因此，应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。
　　
我国民事立法中对情势变更原则的定义、效力、适用条件至今未作明文规定，但最高人民法院在公布的判例中对此原则进行了确认，这符合立法的潮流。同时，人民法院的判例对情势变更原则在司法实践当中的适用，作了严格限制，其中包括两个重要前提：一是履行合同的情况与签订合同时的情况发生重大变化，而且这种变化是不可预见，不可避免的；二是继续履行合同将导致显失公平（相对不可抗力，情势变更的后果是可以克服的但履行艰难或代价昂贵）。
　　
买方贷款不成，根据前条的分析不是不可预见和不可避免的，亦更不会造成显失公平；相反如果对此适用情势，变更原则，将造成对另一方的实质不公平。因此，税收、贷款政策等的变化也不适用法律上的情势变更原则。
　　
三、“期房限转”只是不予登记，不导致房屋买卖合同无效。最近，很多买方以上海市关于“期房限转”的规定宣称买卖合同无效，不予履行。这是没有法律依据的。《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定（沪府发物2004 第16号文）》只是规定“在未取得房产证前，房地产登记机构不予办理权益转让预告变更登记手续”而已，并未明文禁止期房转让。合同法规定只有违反法律和行政法规的合同方才属于无效合同，法律和行政法规并没有作出类似于上海市的规定，因而，期房买卖合同仍是有效的。当然，合同未经登记备案，买方将承担较大的风险，因为其效力不能对抗已经登记备案的合同，更无法防止卖方多次出售。
　　
现实中的问题更为复杂。房价上涨，卖方不愿履约，甚至不惜双倍返还定金。不久房价下降，卖方又愿意履约，而且否认曾经毁约的事实。对此，笔者只能建议，买方发现卖方想毁约时，应时刻注意收集证据，可采取包括录音、发催告函等各种形式对卖方的违约行为进行确认，指出其违约错误，劝其继续履约或承担违约责任。因为法律只能保护证据意义上的正义。