商品房买卖合同纠纷常见类型及法律适用

  发布时间：2008-9-10 10:21:52 点击数：

导读:　随着我国经济体制改革的深化，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展，但其中仍然存在不少问题，如房…

　随着我国经济体制改革的深化，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展，但其中仍然存在不少问题，如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。
　　近期，我们约请了法院长期审理房地产纠纷的资深法官，遴选部分商品房买卖的典型案例进行分析探讨，以期帮助消费者运用法律武器维护自身的合法权益。

　　司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：
　　逾期不能正常交付型
　　房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
　　案例一：１９９８年１２月２６日，被告中原开发公司取得了工农北路拆迁异地安置楼项目，２０００年１月５日，中原开发公司将其中的部分住宅工程交于工农北路所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由中原开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等１０余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。
　　评析：《城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。１９９９年１０月１２日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。
　　法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告中原开发公司对外承担责任。
　　此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
　　案例二：２００１年６月９日，被告富地源开发公司与第三人祥源经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。
２００３年１月８日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼４－２－２０１室及４号地下室以２３万元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款２３万元。后被告富地源开发公司与祥源经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。
评析：《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。
　　法院认为：被告富地源开发公司与第三人祥源经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《合同法》有关代理行为的规定进行的判决。

　　故意隐瞒相关资质型
　　我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
　　案例：２０００年１２月１８日，华海开发公司取得了奎果村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的奎果新区２－３号门面房２套，建筑面积９８平方米；购房款４５０８００元，乙方应在合同签订的５日内预付５０％，余款在交房时付清；甲方于２００２年８月底将验收合格的房屋交付使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告张佩杰交付被告购房预付款１０万元。２００２年５月３１日，被告华海开发公司将该项目转让于德胜开发公司，并将原告张某等６人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人，市计划委员会对该项目的转让予以批复同意，随后，德胜开发公司取得了《建筑用地规划许可证》，并向市国土局书面报告请求办理用地手续，但至诉讼时尚未取得。
　　评析：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告１０００００元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华海开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。第三人德胜开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告华海开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款１０００００元、利息１５０００元，赔偿原告张某３００００元。
　　《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。

　《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该司法解释为诸如华海开发公司这样的开发商带上了“紧箍咒”。

　　权属证书缺失型
　　有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
　　案例：１９９７年１１月１３日，原告陈某与被告鑫龙开发公司签订了《商品房购销合同》，被告将西苑小区５－５－４０１室商品房出卖于原告。１９９７年１１月２７日，原告搬入居住。１９９７年１２月２２日，原告办理了《房屋所有权证》。但在随后的数年中，原告要求被告协助办理土地使用证迟迟没有结果。诉讼中，被告坦承，原告购买的该套房屋实际已作为拆迁安置费用分配给了拆迁安置公司由于两公司之间的利益分配至今没能了结，所以开发公司拒绝为原告提供相应的手续。
　　评析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；．．．．．．商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。
　　法院认为：由于被告未能向原告提供办理土地使用证所需的材料，致使原告在合同订立之日起９０日内未能取得土地使用证，被告应承担违约责任．遂判令被告限期提供材料，并承担违约金５００８６元。本案仅系开发公司与拆迁公司因利益分配问题引发的开发公司主观拖延办理的情况，在现实生活当中，还存在着因开发公司土地使用手续不合法，导致买受人根本无法办理的情况，购买人一定要提高警惕。