经典房产案例分析

  发布时间：2008-9-10 11:21:41 点击数：

导读:假山新村300住家集体遇到生活困扰，因为房子三证无法拿到。这牵涉到一笔1500万元的巨款。这些居民中有38户为拆迁居民，他们住的是公房，手头却没有房卡，现在正在实行的房改房政策与他们无缘，他们也就无法享受房…

假山新村300住家集体遇到生活困扰，因为房子三证无法拿到。这牵涉到一笔1500万元的巨款。

    这些居民中有38户为拆迁居民，他们住的是公房，手头却没有房卡，现在正在实行的房改房政策与他们无缘，他们也就无法享受房改房的种种优惠政策。

    孩子上学也成问题，不仅东托西托，还要比别的孩子多交一笔借读费。居民们也无处申领老年卡、失业救济金、独生子女证、生育卡等，无法享受本该得到的福利。历届毕业生考大学时也遇到难题，因为考大学需居民区出具证明，而居民区没有对这300住家接收管理。

    据了解，多年以前，开发商先后申领了规划、建筑等许可证，但是建设所需土地是东新村的集体土地，房屋实际上也只是农居住宅。后来该公司缴纳了房产交易调节基金等，但有关部门同意销售的房子只有98套，公司却把其他300套左右不能卖的住宅都拿出来卖了。

房地两证卡壳有十大原因

    专家提醒：认真验看商品房预售证原件和向信誉好的开发商买房可避免绝大多数陷阱。

    杭州市房管局有关人士介绍，商品房的所有权证会在三个环节耽误。

    一是综合验收。楼盘房屋竣工后，有关部门会组织综合验收小组，对其规划、质量、卫生和消防等十几个项目进行验收。楼盘只有经验收合格，才能核发房屋所有权总证，然后才能将单套房屋的所有权证分发到购房者手上。这个过程需花不少时间；如果综合验收不能通过，开发商就得进行整改，重新接受验收。

    二是房产公司改制。一些老的房产公司改为股份公司制，在建的项目就需重新审批，这也会耽误领取房产证。

    三是属地、区块调整。如一些原来属于余杭和萧山的地块后来划入杭州城区，房产开发项目需重新向市房管部门报批，也会延迟房产证的申领。

    暂不能申领房产证的住户，大多属以上情况，但这些问题都较容易解决。

    与房产证相比，土地证卡壳或延误的情况更复杂，杭州市土管局有关人士将其归纳为七种主要情况：

    一、非法联建。它主要是指有集体土地的村镇与开发商，以联建为名开发商品房建设项目。上述案例就属此类。国家土地管理法第四十三条指出，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果开发商在集体土地上建造商品房出售，购房者无法办出房产证和土地证。这种房产的风险最大。

   二、未办用地审批手续。尽管在国有土地上进行开发，合作的一方出地，一方出钱，但如果未到土管部门办理用地审批等手续，也无法办出土地证。

   三、开发商擅自扩大用地范围，审批出的只有一万平方米，实际建造却超标。土管部门在对楼盘进行土地复核验收时，会对其进行处罚，责令补缴土地出让金，如果开发商不缴纳，就会延误购房者办理土地证。

    四、楼盘超容积率。比如说某楼盘占地2万平方米，政府批出的容积率为2，即允许建造4万平方米建筑面积的房子，但开发商却建了4．5万平方米。因现在商品房好卖，这种现象比较普遍。超容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。

    五、擅自改变土地用途。比如说，本来土地用途为工业用地，开发商却擅自在上面建造商品住宅出售。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润最大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。

    六、楼盘用地移位。尽管它未增加房屋建筑面积，但与经批准的用地红线图不符，这种楼盘在土地复核验收时也会碰到麻烦。

   七、作为独立空间销售的地下室、地下车库等。它们可以办理产权证，但无法办理土地证。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表；而地下的“占地”、使用是土地使用权以外的一种他项权利。

自建房风险巨大

   “位于象牙浦路、可观江景住宅，每平方米1680元；位于振兴路96平方米住宅，共11万元；某地别墅250平方米，65万元。”这是在富阳某中介看到的资料。在中介公司，这些住宅与其他住宅资料分列，价钱明显便宜，因为是农民自建房。

    每年有多少套免检房成交，数字难以统计。某些自建房也向高品质迈进，一些楼房做成了框架式的套房，销售情况良好，只剩几套跃层式的因总价不低还未脱手。

    较受市场欢迎的自建房是成套的住宅，这些住宅虽处郊区，但在小城镇，与市中心距离也不远，要是对小区环境没有特别的要求，自建房是个经济的选择；而做成独立院式建筑的自建房更受附近大城市人的追捧，如果两地交通极为便利，这种院落式住宅当做了简易别墅，也可堪一用。闲来无事时，可以做一次小小的旅行，享受田园风光。

购买自建房的风险

    购买免检房存在风险。尽管多数免检房证照齐全（非国有土地房产的三证），但是其土地证为整块宅基地的，人们购买了其中一套住宅，土地证却不能分割，因此从房主手中买到以后，无法通过正规途径二次交易。

    免检房因为没有专门部门进行验收，所以其质量不能保证。

    有些免检房在规划之外，擅自加高楼层，并把顶楼出卖，这也不受保护，一旦征地拆迁将不予补偿，若碰上拆违也将无偿拆除。这种例子在杭州已有出现。

    按法律规定，农村集体土地上的房子，不能作为商品房进行交易，因为集体所有制土地只有集体成员才有权使用。而且村民把房子卖了以后，从此无权再向村里申请土地盖房。

    集体土地的交易，只能是村民之间进行，按有关规定，由于城市扩大、规划变更、国家使用土地之后，这部分购房者无法得到补偿，因此免检房购买者将承担很大风险，其所谓的“房产证”不受法律保护。分时交付遇麻烦（2002年8月29日27版）买到了房子后，交付上房产商也常给购房者添堵。胡先生几个月前搬家了，他离开住了一年多的单身公寓，因为这个家给他带来太多苦恼。

    这幢单身公寓自1999年正式销售以来，拥有较高的知名度，在一年之内房价每平方米也上涨1000多元，目前已达每平方米六七千元。

    然而，入住以后业主们却碰上了麻烦事：开发商承诺在单身公寓中设立高档商务套餐，并在裙楼的屋顶花园中开辟一个由专人负责看管的晾衣台。而事实上，这一切都没有兑现。因为该单身公寓不设计厨房，业主们多数在大楼内的临时餐厅就餐或依靠外卖，或是买微波炉自力更生。有陈姓业主更是抱怨，现在方便面成了他的主食。

    地下车库仍不能使用，配套垃圾房没建成。这一切发生在入住一年之后，更让业主们无法理解的是，该单身公寓三证也迟迟未办。

分时交付的原因

    该单身公寓楼盘分为公寓区、办公区和商业裙房区三大块。公寓区在去年已经竣工，但是办公区和商业裙房区未能在同一时间竣工。

    而公寓区、办公区和商业裙房区实则为同一项目，综合验收也只能一起进行，这就是住宅业主们至今无法取得三证的原因。

    三个区块跨度上达一年的分时交付，对开发商来讲意义重大，因为这样加快了资金周转的速度。当公寓区全部售完时，开发商投资基本收回。

    购房者能做的是防患于未然，三证何时取得、配套何时跟上，在合同中要有明文规定，并列明惩罚性条款。

    而公寓没有厨房间，原因在于土地性质为公建用地。

延期交付有借口

    曾经，杭州数十家住户投诉某楼盘延期数月未能交房。而事实上，房子已经建好几个月了。买家们很心焦：好端端的房子为什么就不能搬进去呢？

    开发商答复，由于在综合验收上卡壳了，还不能交付，但是如果住户们想住进去，也可以，我们给钥匙。

    综合验收是政府为了保证住户能住进放心的房子，组织各相关部门对小区的建筑、规划和配套等几十个方面进行查验，不达标的将责令开发商整改。这项规定写入了去年6月1日实施的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》。

    经证实，被投诉楼盘延期交付的真正理由是，工程单位结顶时间晚了5个月，最后留给开发商装修、做环境等后续工作的时间很短。综合验收开始时，正是住户们等得不耐烦而开始投诉之日，正好拿来做现成的理由。

    统计各类房产投诉案例，房产商都爱拿综合验收作挡箭牌。如房产证没有办好，是因为还未能通过综合验收；延期交付，也是因为综合验收没通过。

    房产商爱拿综合验收为理由，一方面这是政府工作，能够挡住购房者的质询，省去不少解释的麻烦。另一方面，在延期交付上，有时还能省下一笔赔偿费，因为购房合同往往约定，延期交房超过一定期限，房产商必须给予赔偿。

    据一些房产公司介绍，一个楼盘竣工以后至交付前，要经历的验收项目不少。在综合验收之前，必须通过建筑质量验收、规划验收、消防验收。

    在现实中，综合验收确实会挡住不合格楼盘交房，这也是验收的目的。去年6月以前，综合验收对房产商来说还显得并不那么重要，但此后综合验收未通过的，不能领取房产证。楼盘若一切合乎规范，最快半个月就能通过验收。也有些楼盘存在这样那样的问题，有些通过整改即可交付；还有一些因为建筑上的原因改动很难，时间就会拖下去。

综合验收不是不可抗力

    因不可抗力违约可以免责。因此一些房产商有时会拿不可抗力做藉口。根据我国《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。由此可见，“不可抗力”表现为一种客观情况，且该客观情况的出现具备“不能预见、不能避免、不能克服”这三个条件，发生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。

    房地产开发过程环节多、周期长，开发商确定交房日期时，必须综合各种因素，作出决策，才能保证合同的顺利履行。而现行的房地产销售中，一些开发商过分依赖“不可抗力”来逃避法律责任，如：政府颁发新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；市政配套的批准与安装的延误；天气情况恶劣等等，他们都认为是不可抗力。

    据律师介绍，上述事件不具备“不可抗力”的三个必备条件，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。即使在合同中将此列入不可抗力款项，也将因违反法律规定，成为无效条款，开发商不能以此为由行使抗辩权，而必须承担逾期交房的违约责任。这些情况不属“不可抗力”。 

有些租金时间太长

    中山北苑的住户们在搬入新居之后，就被要求缴纳70年的自行车位租用费，每个车位800元钱，每户人家限购两个车位。这可能创下了自行车位租期最长的纪录。

    中山北苑是从1999年开始入住的，多数住户拿到一份自行车位的缴费通知之后，都发了会儿呆。这么长的租期，他们直觉上认为这笔钱收得不合理。

    不过开发商某实业开发有限公司在收费方法上似乎颇有一套，一些缴过费的住户说，不知怎么搞的就改变了既定方针（拒不缴租），转而很快付清租费，然后坐下来后悔。

    开发商在租用通知上字斟句酌，通知上写“长租70年，自行车泊位800元／个，助动车2000元／个，每户限订两个。截止时间×××，逾期不再保留。以后对不在指定位置停放的自行车，要定期予以整顿。”

   “通知”首先透露信息：自行车泊位不多，限量出售。同时还隐含警告，没有泊位的自行车，将定期整顿。如何整顿？任由住户想像。

小区自行车库配置有规定

   早在1994年2月1日起实施的《城市居住区规划设计规范》，对小区自行车库的配置有明确规定，指出居民都应享有相应的公用配套设施。按照规定，每户居民都应该享有地下3．6平方米或者地面2．4平方米的自行车库（建筑面积），例如有100户人家的小区，公共自行车库如果是建在地面上，起码要有240平方米的面积；如果是在地面以下的，要有360平方米，超过这个面积的部分才可以出售。

邻居不善怎么办

    在房产投诉中，邻里间的磨擦已占非常大的份额。

    邻里房产纠纷的一个显著特点是，受害人评理时虽然很占上风，但是真要保护自己的权益却很不容易。此类纠纷，牵涉部门极多，而许多部门又没有最终裁决权，在一次次投诉无着的情况下，很多人只能忍了这口气。

楼下的凿了承重墙

    文一路的陶先生，在这所老房子里住了几十年。前些天，楼下突然喧哗起来，老邻居装修起房子来了。夫妇俩下楼查看，邻居把厕所墙刨下几层，扩大了面积，承重墙被打掉。

    见识一番后，夫妻两人战战兢兢地回到家。老是怕自家的房子会因此塌下来，妻子几宿睡不着觉，而且家里确实出现了几道裂缝，这更增加了他俩的担忧。

    野蛮装修导致周围邻居的墙体出现裂缝的事不在少数，按规定此类破坏性装修各区级房管局下属各区装修监察大队有管理处罚权。

    当有邻居大兴土木时，受害方可以举报，监察大队会派专人来现场勘查，如果确属违规，会对责任方进行处罚，并有权要求其恢复原貌。

    而本人想兴土木时，也需与本区装修监察大队联系，设计图纸由监察大队认可不会对建筑造成危害，经其同意后才能进行。

楼下车库出租做生意

    兴合公寓的老朱被楼下的小店闹烦了，其实他的楼下原本是车库，本该是供汽车停放用的。但是现在一些车库无车可停，便租给别人当店面了。

    于是他的楼下有美容、纯净水、修理等小店铺，而且经营者还在车库里安了家。车库没有排污设备，小店主的吃喝又都在这儿。于是，清晨楼下就有炊烟上升，深夜还有喧哗声上涌。这把老朱烦死了。

    此类问题可分两步投诉，其一根据有关法律规定，将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应征得规划和房管部门的同意。你可以向房管部门投诉，如确系违法出租的，可以责令其停止违法出租行为。

    其二，根据《杭州市污染物排放许可管理办法》的规定，饮食服务行业在从事经营活动之前必须事先征得周围居民的同意，并申请取得排污许可证，才可以依法从事经营。其他的小店也需要排污许可证，如果没有，可向综合执法局或工商部门要求查处。

邻居围了绿地当后院

    西湖家园是一块安静的地方，里面有别墅与公寓。公寓与别墅前都有大块的绿地，可是现在不少人家把绿地隔了起来，成了自己的院子。

    徘徊在绿地中，这里的居民不禁担心，现在这种现象还不多，但以后要是大家竞相效仿，这绿地不成了群雄割据之所？

    侵占绿地及违章建筑应先报由社区物业管理部门解决，物管公司应出面要求违章者恢复原貌。

    如果物管不能发挥作用，可以找综合执法局。在接到投诉后，市局会很快按地域将任务分解给各区执法队，由他们上门执法。再将反馈告知投诉者。

物管用房所有权归业主

    业主购买了住房后，除了对住房拥有所有权以外，还有没有对其他物业的所有权？对此，很多人可能并不了解，而凯旋公寓业主委员却已经为争取这份权益奔波了几年，因为小区物业管理用房迟迟不能到位。

    他们争取的是包括物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权，按规定这些所有权归属该物业管理区域全体业主所有。其所有权不得分割、转让、抵押。

    郑邦杰说，在其任业主委员会委员的长时间里，从没有人向他主动提及物管用房的产权问题。而业主委员会也不知道自己还有这些物业的所有权。他只是在偶然的机会中，才得知还有物管营业用房、办公用房这一说法。

物管用房有规定

   《杭州市物业管理条例》规定，开发建设单位在住宅区房屋交付使用时，应当无偿提供占住宅区房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，无偿提供占住宅区房屋总建筑面积4‰的为本住宅区服务的商业用房。

    物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房，已列入开发成本的，全部由市物业主管部门接收，并移交给业主委员会，提供给物业管理公司使用和经营。