退房诉讼请求为何被驳回

  发布时间:2008-9-10 11:36:24 点击数:
导读:作为北京实兴经济技术开发总公司(以下简称实兴公司)的代理人之一代理的实兴公司与中国水产科学院(以下简称水科院)的商品房买卖纠纷一案,历经两年,实兴公司终于拿到了北京市高级人民法院的终审判决书,终审判决驳…

作为北京实兴经济技术开发总公司(以下简称实兴公司)的代理人之一代理的实兴公司与中国水产科学院(以下简称水科院)的商品房买卖纠纷一案,历经两年,实兴公司终于拿到了北京市高级人民法院的终审判决书,终审判决驳回了水科院的退房请求和其他诉讼请求。

案件基本事实

19941025,一审原告水科院与被告实兴公司签订了商品房购房合同,依据该合同,水科院以建筑面积3800/平方米购得实兴公司海特花园30号楼共36套房屋。1995年初,水科院在支付了全部房款8943892元后,将该36套商品房分配给了本单位职工。但是,水科院一直未办理房产过户手续。

水科院在实际居住使用该住房多年之后,突然向实兴公司提出其所购买的房屋部分墙体有裂缝,存在安全隐患,并提出退房要求。对水科院提出的问题,实兴公司立即组织有关专业技术人员和该楼的原勘查、设计、施工单位到现场,通过对房屋现状的勘察并认真分析,勘查、设计、施工单位均认为,水科院所提出的所谓墙体裂缝属于抹灰层正常的温度裂缝,完全不影响房屋的安全使用,虽然超过了保修期,原设计单位仍出具了维修方案,并愿意对存在裂缝的墙面免费维修。但是,水科院不同意维修,坚决要求退房还钱,实兴公司对此不能接受。

在这种情况下,水科院向北京市第一中级人民法院提起诉讼。请求法院:(1)判令解除原、被告双方签订的商品房购房合同。(2)判令被告返还购房款8943892元,赔偿损失6073978*959元,合计15017870*959元。(3)判令被告承担本案的全部诉讼费用。

单方委托鉴定部门作出的

鉴定结论能否作为法院认定事实的依据

在起诉之前,为了证明所诉争的房屋存在质量问题,水科院在未通知实兴公司,也未通知有关物业管理部门的情况下,单方委托国家建筑工程质量检验中心对该楼进行了质量检测。水科院将该鉴定报告作为房屋存在质量问题的证据提交法庭。如果仅从国家建筑工程质量检验中心的鉴定报告看,该房屋存在严重的质量问题。也就是原告在诉状中所说的“该房屋存在混凝土构件、砌筑用砖、砌筑砂浆强度低于设计要求、构件箍筋和拉强筋间距偏大、墙体开裂、基础设计宽度不足、抗震承载力不足等严重问题”。让人无法理解的是,在该房屋一直正常使用、且基础部位未出现问题的情况下,该鉴定报告确认为“该房屋的基础未落在持力层上”。

被告实兴公司的答辩意见为:(1)该房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题,而是比较常见的轻微问题,通过简单的修复就可以解决,不影响房屋的正常、安全使用。水科院为达到其退房还款和赔偿损失的目的夸大了房屋所存在的质量问题。该栋楼房共有7个单元、水科院买了3个单元,自入住以来至此次纠纷发生之前,水科院一直未提出质量问题。而且该楼的其他4个单元的住房一直在正常使用,从未提出任何质量问题。(2)水科院所提出的墙体裂缝等问题,经过设计、勘察、施工单位现场察看,只有个别房屋内横墙抹灰层有裂缝现象,对此原设计单位提出了维修方案,原施工单位愿意免费维修,水科院却予以拒绝。(3)国家质检中心的鉴定报告是在被告不知情的情况下,水科院单方委托作出的,不具有客观公正性,不能作为认定事实的依据。在诉争的房屋尚未办理产权过户手续的情况下,在原告未通知被告,更未征得被告及物业公司的情况下,原告水科院单方委托国家质检中心对该房屋本身进行了鉴定,房屋内多处被钻芯取样,多处墙体被开凿,为了检测基础部位,楼房周边的地面还有多处被随意开挖。被告认为原告单方委托所作的检验报告不能作为定案的依据。

鉴于国家质检中心的检测报告在程序和事实方面存在的问题,在一审诉讼中,被告实兴公司坚决要求对做出该检验报告的国家质检中心出庭做出合理解释,这一请求得到了法庭的许可。在法庭上,国家质检中心承认是接受单方委托作出的检测报告是咨询报告。因此,法院认为,被告对此咨询报告提出了异议,有重做检验的必要。法院最终征得双方同意,委托北京市建设工程质量检测中心第五检测所对房屋进行检测。结论为:“房屋顶层墙体裂缝为温度裂缝;该房屋首层墙体未见裂缝,表明地基承载力不足尚未对房屋结构产生影响”。至此,水科院单方委托国家质检中心作出的鉴定报告的错误结论被法院委托的鉴定单位的鉴定报告所否定。

房地产开发商的合法权益

同样应当得到保护

北京市第一中级人民法院经过审理后认为:根据北京市建设工程质量检测中心第五检测所对房屋质量进行检测的结论表明,该房屋确实存在一定的质量问题。但是,该房屋投入使用多年,而且现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。此情况下,水科院坚持要求退房,理由不足。对房屋的维修问题,双方可另行解决。北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第134条第1款第6项之规定,判决驳回原告中国水产科学院之诉讼请求。水科院不服判决,上诉至北京市高级人民法院,市高院经审理认为,一审法院的判决并无不当,故驳回上诉人水科院的上诉请求,维持原判。

从本案可以看出,法律不仅保护消费者的合法权利,也同样保护经营者(房地产开发商)的合法权利。对于商品房这一特殊商品,出现一些轻微的可修复的质量问题是比较常见的,出现问题后,决不能简单地用退房的办法解决,必须严格依据事实和法律做出恰当的判决。

首先,在房屋的质量属于正常、轻微的质量问题的情况下,如果用退房这种救济方法必然会损害开发商的合法权利,可能会使房地产市场处于一种不应有的动荡状态。

其次,本案原告败诉的原因在于其夸大了房屋存在的一般质量问题这一事实,其退房请求没有事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第134条,承担民事责任的方式主要有10种,这10种方式可以单独或合并适用,而返还财产仅仅是其中的一种方式。除此之外,权利相对人可以要求修理、重做、更换等方式。当事人选择的应当是一种合理的方式。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条第2款规定,经检验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。可见,商品房退房条件应该是确属商品房的主体结构不合格,对于其他一些不属于主体结构的质量问题,就不能采用退房的方法解决。

两审法院的判决合理合法,对解决同类问题是一个良好的借鉴。对于开发商和消费者如何解决这类问题也有积极的意义,即如何以最小的成本代价解决双方的争议,像本案中水科院不切实际地提出退房的诉讼请求,花费了两次鉴定费,两次诉讼费;所诉争的房屋经多次检验,墙体多处开凿,基础多次开挖,这些损失应该说是不应发生的。好在法院的判决驳回了原告的诉讼请求,避免了更大的损失。

 

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