执行设定抵押的房屋的有关问题

  发布时间：2008-9-10 9:42:16 点击数：

导读:2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称“《执行抵押房屋规定》”），该规定于2005年12月21日起施行。依据《执行抵押房屋规定》，对于被执…

2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称“《执行抵押房屋规定》”），该规定于2005年12月21日起施行。依据《执行抵押房屋规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以依法拍卖、变卖或者抵债。最高人民法院为什么要出台这一规定，这一规定与以往的规定有何不同之处？以下是笔者对有关问题的一些理解。

    一、抵押房屋执行规定出台背景

    2004年11月4日最高人民法院发布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“《查封规定》”）。《查封规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从该条的规定上理解，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，无论申请执行人是否对该房屋享有抵押权，均不得拍卖、变卖或者抵债。而依据《执行抵押房屋规定》，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，如果申请执行人对该房屋享有抵押权，则是可以依法拍卖、变卖或者抵债的。两相比较，我们可以说《执行抵押房屋规定》在执行居住房屋方面对一年前的《查封规定》作了较大的修改或者补充，为什么会有这样的修改或者补充呢？

    实际上，对于申请执行人享有抵押权的房屋能否被拍卖、变卖、抵债这一问题，在制定《查封规定》时就存在较大争议。“有人认为，对于申请执行人享有抵押权的房屋，即使是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也可以执行。因为在这种情况下，债权的发生已设定抵押为条件，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果，为了公平保护申请执行人的利益，对设定抵押的房屋可以执行。而且此事关系到我国住房按揭市场的发展。”但是，“《查封规定》最终没有采纳这种观点，主要考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权”。可以说，出于对被执行人及其所扶养家属生存居住权的考虑，《查封规定》第六条作出了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋一律不得拍卖、变卖或者抵债的规定。

    然而，《查封规定》出台以后，对于《查封规定》第六条规定的争论并未停止。持不同意见者主要来自银行界，其针对的主要是已经设定抵押的被执行人的居住房屋。其主要观点认为：《查封规定》第六条的规定会严重损害银行在住房抵押贷款过程中作为抵押权人的利益，使银行的抵押权难以得到保障；会诱发房屋抵押贷款借款人的道德风险；不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展；银行为应对此种局面也只能提高贷款门槛，最终又将损害中小住房信贷消费者的利益；对于“生活所必需的居住房屋”的理解缺乏具体标准，范围不明确，有可能导致司法实践中过大的随意性，容易阻碍对合法债权的公平保护。这条规定的弊端一度引起了金融市场的恐慌，其弊端是对生活所必须的居住房屋没有明确的限定，导致在实践中只要当事人没有第二套住房银行就不能变现抵押物，使抵押人的债权的实现处于飘渺不定的状态，更为可怕的后果是，由于房屋登记制度和房屋登记信息之间的缺陷，一个人有没有第二套住房很难被银行和法院查知，这样就导致了大量的第二套住房的人通过该规定逃废银行债权，鼓励了市场不诚信行为，而我们知道，对市民基本住房保障是一项政府职能，将这样一项政府职能转移到全能机构是不符合市场经济的要求的。

    可以说，在权衡利弊之后，基于对保护银行抵押权人利益及维护住房信贷市场发展这些特殊因素的考虑，最高人民法院作出了对设定抵押的房屋可以依法拍卖、变卖或者抵债的规定（见《执行抵押房屋规定》的第一条），从而对《查封规定》第六条的规定作了一定程度的修正。

    二、抵押房屋执行规定主要内容

    依据《执行抵押房屋规定》第二条的规定，在对房屋裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。之所以给与被执行人腾空房屋的宽限期，一方面体现了对于被执行人生存居住权的尊重，另一方面也给被执行人主动腾空房屋提供了一定的机会。

    依据《执行抵押房屋规定》第三条的规定，强制被执行人迁出房屋时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。这一规定在赋予申请执行人享有申请法院对被执行人房屋进行拍卖、变卖或抵债权利的同时，也给申请执行人规定了必要时提供临时住房的义务。从理论上讲，申请执行人并没有给被执行人提供临时住房的义务；如果被执行人的确因为被强制迁出原有住房而居无定所、流浪街头的话，有关政府部门应当承担起相应的社会保障和社会救济责任。但是，从我国当前的实际情况看，相应的社会保障和社会救济制度还不够完善，覆盖面有限，相关政府部门还难以一下子对被强制迁出房屋的人提供必要的住房保障。而对于申请执行人而言，虽然有提供临时住房的义务，但是由于能够获得对迁出房屋的拍卖、变卖或者抵债，从这一方面所获得的经济利益应该是能够较大地高于提供临时住房所承担的经济负担的，因此对于申请执行人而言还是有利的。基于上述原因，作为一项过渡性的制度，《执行抵押房屋规定》规定了申请执行人在必要时提供临时住房的义务。

    依据《执行抵押房屋规定》第四条及第五条的规定，申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定；并有权向被执行人计收租金；已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。在申请执行人必要时承担提供临时住房义务的情况下，通过这两条的规定，对申请执行人提供临时住房时所相应享有的权利作了比较具体的规定。通俗地讲，虽然要对被执行人的居住生存权进行保障，但是这种保障只需满足合理的最低限度即可。例如某被执行人在某城市黄金地段拥有50平米的高价居住房屋，该居住房屋可以说是被执行人生活所必需的房屋，但是如果申请执行人能够在城市边缘为被执行人提供相应面积的廉价临时住房，在对被执行人的高价房屋进行拍卖后，由于获得的价款将会远远超过提供廉价临时住房所付出的经济代价，并且对于提供的廉价临时住房可以计收租金，申请执行人依然可以从中获得较大的经济利益，其抵押权依然可以获得比较完整的保障。

    依据《执行抵押房屋规定》第六条的规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。由于低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况较为少见，而且其居住的房屋本身价值不会太高，采取强制其迁出房屋并为其提供临时住房的办法对实现申请执行人抵押权的意义不大，因此《执行抵押房屋规定》对以低保对象为被执行人的情况作了例外规定。

    三、抵押房屋执行规定需要继续完善的地方

    从《执行抵押房屋规定》的出台情况看，该规定系针对执行已设定抵押的房屋这一专门问题作出的专门性规定，其本身覆盖的范围不广，属于对于前面出台的《查封规定》第六条所作的修正补充性规定。因此，就《执行抵押房屋规定》本身而言，并无太多讨论探究的必要。而对于与已设定抵押房屋相关的没有设定抵押的被执行人房屋的拍卖、变卖、抵债问题，却还有很多深入研究的必要。首先，应该在充分调查研究的基础上对《查封规定》第六条所称的“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”制定明确具体的衡量标准，即明确“被执行人及其所扶养家属”应包括哪些人，判断某一房屋为“生活所必需的居住房屋”的标准是什么，如何认定某一房屋属于超过被执行人“生活所必需的居住房屋”。其次，还要考虑到不允许拍卖、变卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的做法，毕竟是以损害债权人的合法利益来保护被执行人的生存居住权的，这样的规定虽有现实的合理之处，但并非完美，应该寻找适当的变通补救办法来尽量减少由此给债权人合法利益带来的损害。只有这样，才能减少执行工作中的随意性，形成债权人对执行工作的良好预期，最终促进整个社会的和谐稳定发展。