《房屋登记办法》新规定及对房产纠纷处理的影响

  发布时间：2008-9-10 9:49:04 点击数：

导读:《新办法》规定的新的登记类型，除了保留了所有权登记和抵押权登记外，增加了预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记等新的登记类型。其中预告登记制度的落实实施对房产纠纷处理影响最大。　　预告登记制度施行…

《新办法》规定的新的登记类型，除了保留了所有权登记和抵押权登记外，增加了预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记等新的登记类型。其中预告登记制度的落实实施对房产纠纷处理影响最大。

　　预告登记制度施行前，在我国现今的商品房销售（包括预售和现售）中，购房者从缴纳房款，到办理完房屋权属证书，需要相当长的一段时间，这段时间是产生房产纠纷最多的时候，这就是通常说的“商品房的权利真空期”。

　　在预告登记制度实施前对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的处理原则（在购买人都是善意的情况下）通常是1、办理完毕房屋产权过户手续的购房人取得所有权。因为办理完毕产权过户手续的，该购房人的合同债权已经转化为物权，此购房人在善意取得情况下，将最终取得房屋所有权。2、均未办理产权过户手续时，占有人享有占有这样的准物权，通常表现为办理了房屋交付的手续，并实际入住，通常法院考虑占有的准物权性质和解约履约成本，支持占有人取得所有权。3、既无人办理产权过户手续，也无人占有房屋时，各购房人对开发商享有相同债权，但通常按照一般的交易观念，法院通常会支持最先签订《商品房买卖合同》的购房人取得所有权。4、既无人办理产权过户，也无人占有房屋，但后来签订合同的购房人签订的商品房买卖合同已经登记备案。这种情况下处理最为复杂。现实中法院处理结果也不尽相同，主要是涉及到商品房预售合同登记备案的效力问题，即经过登记备案商品房预售合同是否具有对抗第三人的效力。在房产纠纷的处理上，基本上有三种观点，第一种观点认为经过商品房买卖合同经过登记备案，双方的买卖行为已经经过公示，具有准物权的性质，具有对抗第三人的效力。第二种观点认为我国的商品房预售登记制度，就相当于国外的预告登记制度，具有对抗第三人的效力。第三种观点认为，我国的商品房预售合同登记备案仅仅具备登记备案的作用，是一种行政管理手段，不同于预告登记制度，商品房预售合同无论是否进行预售登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。因为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条虽然规定了商品房预售登记制度，但未规定其性质与效力，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记的性质及效力也未做出相关规定。无法根据该法得出购房者在预售登记后权利优先其他物权人的结论。第一种观点，在没有法律明确规定的情况下，认为债权经过公示后，就具有对抗第三人效力，甚至具有对抗第三人享有的物权的效力，其理论和法律依据不足。第二种观点，认为商品预售合同登记备案制度就相当于预告登记制度的观点，在《物权法》和《新办法》实施后显然是不成立的。因为《物权法》和《新办法》是将商品房合同的登记备案制度和预售登记制度是按照不同制度设计的，预告登记要求提交的材料中要求提交经过登记备案的买卖合同。第三种观点是理论和实务通行的观点即认为商品房买卖合同的登记备案并不具有对抗第三人的效力。这也是预售备案制度无法解决“一房二卖”纠纷的原因。

　　以上都是在各购房者在善意签订合同和善意取得所有权的情形。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十条的规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”通过规定先买方的无效请求权，保护先买方的权益不受恶意购房人的损害。其他善意购房人的权利只能通过《解释》第八条、第九条规定的惩罚性赔偿原则来保护，即其他购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可能有人认为一倍赔偿已经能足够保护其他购房者的权益了。并没有考虑现实的各种情况，在商品房预售中，购房人通常只交了一部分的首付款，在房价已经上涨一倍甚至更多的情况下，赔偿已付购房者的一倍对购房者来说，仍然很不利。而且现实中开发商敢于冒“一房二卖”的风险，通常是因为开发商的资金链条出现了问题，也就是说开发商的偿付能力是有问题的，购房者起诉开发商后，即使法院判决一倍赔偿，但有可能拿到的只是一张纸判决，无法拿到真正的赔偿，甚至有时购房款都无法拿回来。所以商品房合同的登记备案制度对于“一房二卖”是“防不胜防”，即不能事先预防，而且在商品房买卖合同的登记备案制度下，购房人对于开发商将商品房抵押给银行导致购房者无法办理产权过户和面临房屋被拍卖的风险的纠纷也是救济无力。按照上面对商品房合同登记备案制度的分析，商品房买卖合同的登记备案并不具有对抗第三人的效力，而且是第三人的抵押权，请求银行解除抵押权这个途径很难行通。可见在预告登记制度实施前，对于“一房二卖”和“开发商将房屋抵押给银行导致购房者无法办理产权登记”纠纷是事前无法预防，事后救济无力。而《新办法》实施后的预告登记制度将对这类纠纷的处理产生重要影响，将有效防止这类纠纷的发生，而且发生后处理起来也相对比较简单。

　　其实《物权法》第十九条和二十条早就规定了预告登记、变更登记、异议登记等制度。但《物权法》自2007年10月1日实施将近一年来，由于没有具体的法规和配套细则的制定，包括不动产登记薄制度和这些新的登记制度并没有实施。而《新办法》具体规定了这些制度，使其具有了操作性，使得这些优秀制度得以实施。《物权法》及《新办法》对于这些新登记制度的规定如下：

　　《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　《新办法》第四节，从六十七条至七十三条规定了预告登记制度。主要规定以下几个方面：一、当事人可以申请预告登记的四种情形—1、预购商品房的。2、以预购商品房设定抵押的。3、房屋所有权转让、抵押。4、法律法规规定的其他情形。二、预告登记的效力：未经预告权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理，也就是说就将不发生物权的效力。三、特别规定了预购商品房的预购人的单方申请预告登记的权利。即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。四、各种情形下，申请预告登记需提交的材料。

　　预告登记制度实施后，对房产纠纷处理的影响表现在：


　　一、对防止开发商“一房二卖”有重要作用，对“一房二卖”纠纷的处理将产生重要影响。


　　1、对“一房二卖”能很好的事前预防。《新办法》第六十八条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”。《物权法》直接规定了，现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。所谓申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。如果已有预告登记约定，但预售人拒绝办理预告登记，预购人可以单方申请预告登记。而办理预告登记后，当事人就可以在房屋权属登记之日起三个月内，向登记机构申请房屋权属登记。如果房屋权属登记申请的条件都符合，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。也就是说预告登记能有效限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。所以预告登记制度对于“一房二卖”有很好的防止和预防作用，也就是说在正常情况下开发商与购房者甲签订合同并进行了预售登记的情况下，如果开发商在将房屋卖与乙，在这种情况下，因为甲已经做了预告登记，所以乙是无法取得房屋的产权的，房屋管理部门对于乙的登记申请不予受理。这就是预售登记制度预防“一房二卖”纠纷有力。


　　2、对于“一房二卖”事后救济简单而且有力。简单一句话“已经做了预售登记的购房人取得房屋所有权”。不需要再考虑开发商是否交有第三人占有、签订合同的先后顺序、以及商品房买卖合同的备案情况等复杂的情形。其他购房人只能通过合同债权请求出卖人赔偿。

　　这主要是由于预告登记的功能决定的，预告登记的功能包括：一是保全预告登记权利人债权请求权的作用。由于合同没有对抗第三人的效力，能否实现合同的约定，还是不能确定；而预告登记后，原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为为无效，从而使买受人的请求权得以保全。二是它能有效限制出卖人的处分权。在未进行预售登记之前，出卖人享有对不动产的处分权，登记后，出卖人不可以再随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。三、由于前两项效力的存在，预售登记具有最终要的效力，对抗第三人的效力，包括对抗后来在预告登记房屋上在设定的物权的效力。

　　也就是说即使后来的购房者通过各种途径在预告登记房屋上设定了物权，例如抵押权，甚至进行了房屋登记取得了权属证书。由于预告登记权利人进行的预告登记具有对抗效力，预告登记权利人完全可以凭借所做的预告登记，请求登记机构变更登记，权利人如果不同意变更登记的，可以进行异议登记，请求法院确定房屋权属。也可以直接起诉房屋登记机构撤销对第三人的房屋登记和房屋所有权证书，预告登记人也能最终取得房屋的产权。


　　二、对于困扰购房者多年的“开发商将商品房抵押”问题，预告登记将能有效防止开发商将已经预告登记的商品房再抵押，《新办法》明确法即使开发商将商品房抵押后，预告登记具有对抗第三人的效力，银行所做的抵押登记对购房者将不产生效力，购房者可以向房管部门申请抵押的更正登记，如果银行不同意，购房者还可以提起异议登记，可以直接起诉银行解除抵押，按照民事纠纷来处理，还可以起诉行政机关。因为行政机关在购房人已经进行预售登记的情况下，仍对银行的抵押权进行了登记存在过错，可以起诉行政机关撤销相应的抵押登记。这样预告登记就解决了困扰广大购房者多年的“开发商将商品房抵押”纠纷，而购房者将不在面对自己房屋上的存在银行抵押权而无可奈何的窘境