一起退房案折射出的楼市危机——昆山无理由退房第一案

  发布时间：2008-9-11 19:58:47 点击数：

导读:投机的恶果2006年十月，在上海市发生退房案判决后不久，江苏昆山也涌动着退房的潮流。原告陆某，温州人，用当地话来形容是“腰上挂满钥匙的人”，他来自炒房家族，从故乡到上海，再到昆山一路炒作，200…

投机的恶果
    2006年十月，在上海市发生退房案判决后不久，江苏昆山也涌动着退房的潮流。
    原告陆某，温州人，用当地话来形容是“腰上挂满钥匙的人”，他来自炒房家族，从故乡到上海，再到昆山一路炒作，2005年3月1日，原告看中被告开发的“国际家园”有增值潜力，与被告签订《昆山市商品房购销合同》，原告购买被告开发的别墅一套，面积179平方米，单价5480元/平方米，原告按合同约定全额支付房款人民币98万元及其他费用6100元。

    然而，中央遏制房价快速上涨的“国八条”等措施陆续出台，房价从暴涨到骤停，陆某成了房市“击鼓传花”游戏中倒霉的最后接手者。

    律师函退房 
    为实现退房的目的，陆某们想尽各种办法。退房理由当然不能是市场价格，他们找到了交房过程中一些不完善之处。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲，只有出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房，并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。事实上，绝大多数退房的理由都不充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等。

    2006年6月14日，原告基于合同附件“合同补充协议”第九条的规定“非出卖人原因，买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金”向开发商发出解除合同的通知，要求办理相关退房手续，后又委托律师发出律师函，要求开发商退还房款。

    开发公司态度坚决，一句话：“是否同意退房的选择权在开发商。” 

    法院诉讼
    2006年10月24日，原告向昆山市人民法院起诉，要求判令被告退还购房款98万元及其他费用6100元。理由很简单，就是《补充协议》第九条。

    无数人的眼睛紧盯向这起“昆山退房第一案”，这或许无理由退房案件的太少见，或许是如果成功，开发商将面临一个退房潮，或许因为它是这样一个特殊时代的典型标本。

    本案的焦点：
    1、原告对“合同补充协议”第九条应作如何理解？
    原告认为，“非出卖人原因，买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金。”赋予了原告解约权，而被告认为，该条款只是赋予了合同一方有一种提出权、请求权，并没有说提出解除合同即有权解除。但是否最终达到解除的结果，还须合同另一方的同意，而不是一方随便找一个理由，不必经合同另一方的同意，就可以实现合同解除。对该条款完整的理解应是：“非出卖人原因，买受人可提出要要求解除合同，经出卖人同意，并承担总房价5%的赔偿金后，双方合同解除”。

    2、合同解除，还是应继续履行的选择权在原告还是在被告？
    被告认为（1）合同一经成立即对双方都有约束力。合同的约束力主要表现为：①当事人不得擅自变更或者解除合同；②当事人应按合同约定履行其合同义务；③当事人应按诚实信用原则履行一定的合同外义务，如完成合同的报批、登记手续以使合同生效。

    （2）继续履行优先原则。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国将继续履行放在违约救济形式的第一位，继续履行成为违约救济的首要措施。提倡实际履行的补救措施，有利于合同的实现，借助国家强制力让此当事人一方承担继续履行（强制履行、实际履行和继续履行的含义并无本质差别）的违约责任，无疑有助于合同目的正常实现。特别是，本案中的合同完全有继续履行的基础和条件。

    （3）对于主动违约行为，是否继续履行的选择权在守约方，这是合同法诚实信用原则的应有之意。为了限制滥用解除权，以避免给无辜的当事人造成不应有的损失，判决主动违约行为的基本原则，一是守约优先；二是违约方不得利，三是诚实信用。如果业主认为房价下降超过了5%的违约金，则引用该条款单方解除合同，避免自己的损失而将损失转嫁到开发商，这显然违背了诚实信用原则，作为违约方的业主事实上已得利。合同继续履行还是解除合同，选择权应在守约方，而不应在违约方。 

    3、商品房购销合同是否已履行完毕，还是未履行而可以解除？
    本案中的房屋在4月30日就已交付，被告已发交接通知，原告连有线电视费、燃气初装费等都已缴纳，只是原告故意拖延未办入住手续。这说明本案中合同已履行完毕，不能再解除合同。而且，本案中的房屋完全有继续履行的基础和条件。

    4、退房是否符合公平、诚实信用原则？ 
    被告认为，要求退房者对房地产市场的看法是不正确的，站在开发商的角度来说，房价从每平方米3000元涨到5000元，此前的购房者没有将差价补给开发商，现在跌价了，却要求退房，将市场风险转移给开发商，这是十分不公平的。对买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险，这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了，除非开发商在销售房子时曾对业主做出“购房保价”的承诺，但购房保价必须写进合同。如果都允许退房，将会引起全社会的振荡。

    5、本案与上海市同类案例是否一样？
    原告认为，上海宝山区法院已就同一类型案件作出允许退房的判例。被告认为：我国不实行判例法，所以上海市的判例并不必然对江苏省的判决有指导意义；上海的案例中是预售房，而本案是现房，且原告已交了电信费、煤气费等，可以说合同已经履行完毕；上海的案例中房屋价格从最高的12000元/平方米降至8000元/平方米，而昆山的房屋价格并没有降，一直在维持同样的价格。

    法院判决：
    法院认为：原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是双方签订的商品房购销合同是否应当解除。合同解除有合意解除、约定解除和法定解除，原告基于补充条款第九条约定“非出卖人原因，买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金”主张解除合同，因该主张并非约定解除条件，并示赋予任一方单方解除权，故原告基于该约定主张解除合同亦不成立。据此，依照《民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第九十三条、九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告要求解除合同、返还房款的诉讼请求。

    退房案折射出楼市危机
    楼市的多米诺骨牌似乎在被又一次碰及：因为房价下降，越来越多购买人象陆某一样开始采取行动：或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，诉求只有一个：退房！房价下跌是退房风起的真实原因。两害相权，违约退房实为减损。从买房即赚钱到主动退房，一个购房者之变其实是昆山楼市之变，而昆山楼市之变其实是宏观调控洗礼下的整个楼市缩影。