上海动迁房的交易限制

  发布时间：2009-10-20 21:10:01 点击数：

导读:一、房屋类型：1、配套商品房（以下简称“配套房”），是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。2、中低价普通商品房（以下简称…

一、房屋类型：

1、 配套商品房（以下简称“配套房”），是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。

2、 中低价普通商品房（以下简称“中低价房”或称为经济适用房），是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。

二、设计标准：

1、符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标。

2、住宅以建筑面积70平方米左右2室1厅为主要房型，适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户，少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅。高层住宅房型设计的面积可适当放宽。

3、符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。

三、供应原则：

1、配套房应当优先供应给以重大工程为主的城市建设动迁基地中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预（销）售合同的程序办理。配套房的具体供应对象和供应程序，由区县政府规定并公布。

2、市房地资源局根据中低价房年度建设计划及各区县需求情况，编制中低价房年度供应计划，由各区县按计划及时安排使用。中低价房的供应，采用区县自筹为主和全市统筹补充相结合的办法。自建项目能基本满足本地区需求的，由区县自行组织供应；自建项目不能满足本地区需求的，由市房地资源局统一安排房源。

3、同时符合下列条件的家庭，可以申请购买一套中低价房：
（一）取得本市城镇常住户口满一定年限；
（二）家庭人均可支配收入低于规定标准；
（三）家庭人均建筑面积低于规定标准。

四、租赁条件：

符合条件的被拆迁居民和中低收入家庭，可以购买配套房或者中低价房，也可以承租配套房或者中低价房。配套房和中低价房的具体租赁办法，由市房地资源局制定并公布。

五、限制转让、租赁

1、配套房或者中低价房的购房人应当按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产登记。房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”或者“中低价普通商品房”字样。某些区域房地产权证的附记栏内会不填写上述字样，但会在动迁协议或预售合同等相关文本内注明。

2、配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。

六、法律风险

1、尽管是限制转让，但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的，因为限制转让的相关规定是上海市房地资源局制订的，只有违反法律、行政法规强制性规定才为无效合同，关键在于控制、防范法律风险。

2、房产买卖系重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，因此，必须全面掌握交易的相关法律规定。

3、动迁房相对于市场评估价格来说，一般交易价格较低，便于买卖双方成交。因此，在实践经常发生买卖行为，但切不可为了贪图价格少而省却聘请专业律师提供法律服务。

4、防范法律风险时应注意：

A、调查取证，确认房屋性质。

B、确认权利人是一人还是二人以上共有。

C、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生五年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重一些，最好是在合同中设定担保人或担保物。

D、五年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财产因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。

E、交房时间尽量提前。