期房、现房知识

  发布时间：2009-10-24 0:19:47 点击数：

导读:1、问：购买现房还要审查商品房销售许可证吗？答：由于期房和现房销售的风险不一样，政府的管理措施也有所不同，目前只是对期房销售要求必须办理商品房销售许可证，而销售现房无此要求，实际上也不办理。但需确认此…

1、 问：购买现房还要审查商品房销售许可证吗？
答：由于期房和现房销售的风险不一样，政府的管理措施也有所不同，目前只是对期房销售要求必须办理商品房销售许可证，而销售现房无此要求，实际上也不办理。但需确认此处房产是现房还是期房。 

2、问：期房、现房如何区分？
答：期房和现房都是老百姓的通俗叫法，并无法律的明确界定。所谓现房，即符合现售条件的房屋，一般是指房屋已通过竣工验收。除此之外的房屋都为期房。确定现房，要一看二查：即首先要从外观上看房屋的施工是否已经完成，是否达到入住的条件；其次也是更重要的要查其是否已经办理了有关手续，如果开发商已经获得了房屋所有权证（即俗称大产权证），那就是现房了，不用再审查其他的证件。

3、 问：准现房又是什么意思？
答：在开发商的宣传中，我们经常会听到一个“准现房”的概念。严格来说，准现房不是一个法律概念，也没有专门的法律调整规则。它的范围很宽泛，主要从外表上进行判断，通常是指已经接近完工的房屋。这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。越是接近现房，购房者的风险相对也就越小。

4、 问：开发商为什么要将现房当着期房卖？
答：这种情况看上去很奇怪，但实际上见怪不怪。某楼盘已竣工多年，业主入住率都已过半，可开发商仍然按期房进行销售，甚至将已经过期的商品房销售许可证申请延期。之所以这样操作，开发商也是迫不得已。这种做法是在现房销售取消销售许可证和合同登记备案制度后出现的情况。按现行规定，现房销售不再需要办理销售许可证，购房合同也不进行登记备案，应该说是程序简化了。另一方面，购房者的付款方式大部分为按揭贷款，且开发商一般要求合同签订后即办理贷款手续，银行特别是住房公积金中心放贷的条件之一就是须将所购房产抵押，而此时购房者尚未获得房屋所有权证，无法办理抵押手续。这就使得贷款问题中间有了一个结：银行要求在办理房产抵押登记手续之后才能放贷，而开发商要求在收到房款后才能给购房者办理房产证，出现了“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题，银行、开发商和购房者三者单方都无法解开。尽管有中介机构通过担保等方式来融通解决，但总是不很方便。而期房销售由于实行许可证制度，特别是合同登记备案，使得期房销售受到了政府的严格监控，对银行而言安全系数大大增加，一般只要办理了购房合同登记备案就可以在银行办理贷款手续了。正因如此，有些开发商干脆将现房按期房进行销售。对购房者而言，应该不会有什么不利影响。

购买期房时应注意以下几个问题：
1.审查房地开发产企业开发资质及经营范围。房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。

2.提防商品房使用面积”缩水”。新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3％做为一个”分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房”缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3％误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止”缩水”问题的出现。

3.谨防广告及宣传的诱惑和误导。购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那您就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分做为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。

4.慎交定金。目前在房地产销售过程中定金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，做为定金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为定金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临定金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓”定金”在合同签不成的情况下是可以退还的。

购买期房要注意的问题还有很多，比如房产证的办理，设计变更，交付条件，质量问题，房产抵押等问题都很重要，我们会在以后的文章中陆续介绍。
购买“期房”五项注意
目前，在房地产消费市场，购买“期房”房产是一种常见的现象，但存在较多的风险，如房屋竣工后，房屋设施、质量配套等未能如约履行。为此，消费者在购买时应注意以下有关事项：
1.查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书，以及本项目的有关“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。此外，购买人还要详细查验欲买房是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。
2.要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案。买卖合同应采用国家统一制定的《商品房销售合同文本》，合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。同时，双方对一些未能在合同中体现出来的具体事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订补充协议，明确买卖双方的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其他事项。
3.购买“期房”最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行方面，购房者的风险小些，但如果购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款。
4.购买“期房”要准确房屋的位置。购买者要认真弄清所购的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。
5.如果购买的“期房”未能如期交付，购房者要勇于维护自己的合法权利。□早报记者郭华萍／整理
在房地产交易中,商品房分为现房和期房.顾名思义,现房既现买现住的房产,这类商品房因是已建成的房产,房屋面积测量多已经完成,对购房者来说,所购房产的面积是固定的,不会有变化,可就房论价,购为所得.但对期房来说,仅从面积方面来看,问题就相对多些.
在房产买卖过程中,如今一期房交易为常见.期房分为不同的阶段,有的期房仅是图纸一张,有的期房刚破土动工.但不管处在哪一阶段,期房多是现买而不能现住的房产,只能在约定的时间竣工后才能入住,不言而喻,购买期房有一定的风险性,因为从动工到竣工,验收,其间会有许多不确定因素,这些多变情形往往导致购房者所购置的期房面积与约定的不符,而给交房时双方结算带来麻烦.所以作为购房者须注意预售房产契约的条款约定,以规避面积风险.
现在不论销售期房或是现房,发展商大多采用格式合同.这些合同中关于房屋面积的约定较为简单,面积一般都以暂测为基础,将来以实测为准.通常买卖双方多同意暂测与实测面积不超过正负2%~3%时,不再另行结算;然而一但误差面积超出2%~3%的范畴时,问题就出来了,因格式合同中的规定较为简单,一般多以"超出部分按房屋售价进行结算"一言代之,如果误差面积超出几平方米,买方尚能接受,如果误差面积高达数十平方米,买方就很难承受.这时根据上述合同的规定,发展商要求买方按房屋售价进行结算,买方若不按售价进行结算,就有违约之嫌.这就使买方处于一种非常尴尬的境地.