期房风险取险于人

  发布时间：2009-10-24 0:29:45 点击数：

导读:经常听到有买房人诉苦，买房就是买烦恼，再胆大、心细、眼观六路、耳听八方，买到手的房子和开发商原来描绘的还是不一样，面积、质量、配套、服务……，全如掉了包儿。　　令人色变的期房风险　　一个…

经常听到有买房人诉苦，买房就是买烦恼，再胆大、心细、眼观六路、耳听八方，买到手的房子和开发商原来描绘的还是不一样，面积、质量、配套、服务……，全如掉了包儿。

　　令人色变的期房风险

　　一个愿打、一个愿挨，期房买卖将长期存在。有人说，如果买房都能挑现房，跟买西瓜一样，一拍二听三掂量，秤上一称就拿走，再无风险一说。但遗憾的是，期房仍将在长时期内独霸江湖，这是因为：

　　 1、期房价格低，有些项目期、现价差近 10个百分点，对自住者来说划算，对投资者来说有升值空间。

　　 2、滚动开发可降低成本、节省资金，现房开盘多数开发商做不到或不愿做，期房仍是市场主流产品，买房者别无选择。

　　 3、能满足各层面消费者需要的住宅精品不多，一旦有好项目以期房形式出现，消费者只能迅速做决定，否则等到其变现时就只能挑缺陷较多的“尾房”了。

　　辨清期房“险种”

　　既然买期房在所难免，与其坐以待“险”，不如主动出击。知己知彼方能百战不殆，规避期房风险首先要弄清风险种类： 　

　　不可抗风险： 　

　 　1、金融风险。如经济因素导致的房屋贬值，使期房失去升值优势。

　　 2、配套风险。受相关行业影响，区域经济、环境、市政等无法到位。

　　 3、政策风险。政府颁布的不利于期房购买者的税收等政策。

　　可抗的人为风险：

　　1、管理不善引起的工程质量问题； 　

　　2、过分追逐利润，在购房者无法审验的地方，采用不合格或已落后被淘汰的建材及装修材料；

　　3、利用关系改变原有规划，使小区的绿化率、容积率、配套标准名不符实；

　　4、因资金实力等问题，环境、服务设施迟迟不能兑现；

　　5、转嫁风险，在允许范围外改变公摊或室内面积； 　

　　6、因各种原因，导致房屋无法按时交付。

　　挑选开发商，将可抗的人为风险降到最低 　

　　有位朋友曾遭遇“不可抗风险”，他的期房交付时，政府颁布新税费政策，面积在 120 平方米以上的房子要交 4％的契税， 120平方米以下的只需交 2％，而他所购房的面积是 122平方米，于是他因为这 2平方米多掏了１万多元。另外，由于政府市政建设、区域发展等政策的改变，也可能令期房难如“期望”。对于这些风险，消费者除了适当培养敏锐的前瞻眼光外，说实话也只能望“险”兴叹了。

　　不过，在期房风险中占绝对比例的，其实是可抗的人为风险，这些风险只要开发商严格控制，基本可降低到不影响购房人利益的范围之内。 　　

一般来说，以下几类开发商属愿意、并有能力做风险控制者：

　　 1、想创品牌的开发商。这类开发商属“追名型”，以在市场上树牌子来追求成就感和企业形象。他们注重社会舆论、媒体报道和广告宣传，对有损声誉的事非常谨慎，即使期房出现不可避免的风险，他们也会适当分担并将消费者损失降到最低。 　

　　 2、想做长线的开发商。这类开发商属“逐利型”，但他们追求的是长线利益，或者社区规模庞大（超过 50万平方米），或有连续开发的新楼盘，如果首批期房即险象环生，后期项目则必将受牵连，受重创的是开发商自己。

　　 3、有责任感的开发商。这类开发商属“事业型”，他们一般无资金压力，社区规模中等，不用急赤白脸地卖房和建房。他们的行为方式是：虽然皇帝女儿不愁嫁，但在期房变现过程中不断打磨项目，使其在每个细节上都能尽善尽美。

　　其实，只要开发商真有为购房者服务的心思，期房不但可将风险降至最低，与现房相比它还有“可调”优势。由此可见，期房的“人为”空间比现房大得多，当然，至于是为“善”还是为“恶”，还要靠开发商的操作方式及心态。从这个角度讲，会从期房中遭受风险还是得到实惠，不仅取决于你挑房的本事，还取决于你挑人的眼光。