旨在保护消费者 近期出台《期房风险预警报告》

  发布时间：2009-10-24 0:34:01 点击数：

导读:报告初稿11月7日出台，正在征求各方意见，期房房款监控成难点　　记者从中国消费者协会（以下简称“中消协”）获悉，一份旨在提高期房消费者风险意识的《期房风险预警报告》有望在明年年初向社会公布。…

报告初稿11月7日出台，正在征求各方意见，期房房款监控成难点 

　　记者从中国消费者协会（以下简称“中消协”）获悉，一份旨在提高期房消费者风险意识的《期房风险预警报告》有望在明年年初向社会公布。

　　报告旨在预警期房销售风险

　　10月19日，中消协邀请来自中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行、律师事务所等机构的专业人士，举办了一场颇具影响力的商品房销售模式研讨会，在总结指出消费者购买期房存在质量、产权、欺诈等9大风险的基础上，建议取消期房预售制度。

　　此次研讨会结束后，主办方中消协委托北京隆安律师事务所律师陈旭草拟《期房风险预警报告》。陈旭在接受记者采访时表示：报告初稿已于11月7日提交给中消协。目前，中消协正在针对这份报告草稿征求各方面的意见，报告什么时间正式公布目前尚未确定。

　　最快会在明年年初对外公布

　　昨日，中消协消费指导部主任王前虎透露，《期房风险预警报告》初稿完成后，尚需完成预警软件平台搭建和风险评价体系制定等几项工作；目前，预警软件平台搭建工作已基本完成，但风险评价体系尚在制定之中。王前虎预计，《期房风险预警报告》最快也将于2006年年初才能公布。

　　“从目前报告初稿征求意见的情况来看，这个预警制度可能比较难，难就难在对期房购房款的强制监控这个环节上。我们认为，对期房购房款的合理监管应该可以有效防范期房预售给银行、消费者带来的风险，也只有实现了这一点，才可以使期房预售的问题从形式升级到实质内容上来。”王前虎对记者表示。

　　网上调查 近五成网友希望购买现房

　　本报讯（记者陈龙）8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，虽然随后建设部发布声明称短期内不会取消期房预售，但这一提法仍然在消费者中引发了一场激烈的辩论。截至昨日中午12点，搜狐焦点房地产网的调查显示，有49.4%的网友认为取消期房预售制度能够解决大部分商品房纠纷，46.08%的网友是因为无法买到现房才选择购买期房。

　　期房VS现房·论坛

　　观点1 期房考验开发商诚信度 期房销售占商品房销售58%，难以在近期取消

　　王前虎（中国消费者协会投诉与法律部主任）：期房销售与现房销售只是两种销售形式，本身并无好坏之分。有的项目虽是现房销售，但配套同样会出现问题，水不通，电不通，电话连不上，根本达不到入住条件；有的项目虽然卖期房，但开发商有能力防控各种风险，那么它提供给消费者的期房仍然是可信的。因此，不能绝对地说期房销售好还是现房销售好。

　　其实我们要讨论的是，怎样避免商品房销售制度中的问题，如何创造一个公平、公正、合理的游戏规则。在设计销售制度时，我们应该均衡消费者、银行和开发商这三方的利益，如果能够有这么一个均衡制度，我想不管是期房还是现房都有其存在的空间和必要。

　　陈旭（北京隆安律师事务所律师）：不管是期房销售，还是现房销售，关键在于开发商是不是能够把符合使用标准的房屋交给消费者。

　　根据我了解的情况，在北京，2004年到2005年上半年，期房销售占了商品房销售的58%，现房销售只占26%。因此，取消期房销售不仅不现实，而且也并无必要。

　　黄韶海（合生创展珠江帝景项目总经理）：不管是卖现房还是卖期房，消费者都必须考量开发企业的信誉和能力，这是最根本的问题，否则一切都无从谈起。

　　从我们公司的开发经验来看，卖期房实际上就是在卖一个企业的诚信度。合生创展在广州开发的项目共16个，占有广州市场的15%，这对企业诚信度是一个很大的考验。

　　我认为，开发商可以卖期房，但绝对不能因此损害自己的品牌信誉。

　　观点2 专款专用能降低期房风险 建议样板间在交房后才能拆除，同时加大广告监管

　　陈旭：要完善期房预售制度，我认为最关键的是要在制度设计上加强风险防范措施、加大对违规者的处罚力度。

　　一是要完善和严格执行预售条件，严厉打击无证预售的违法行为。可以尝试统一预售许可条件，规定预售成交后的交房期限等。第二，可以规定预售前必须建好符合交房标准的样板房，且必须保留到交房后才能拆除，供消费者前后对比。三是必须完善预付款、首付款和按揭房款的监管机制，我们可以参照国际经验，进行账户管理，强制专款专用，在具体实行当中还可以参照不同的企业信用来控制企业贷款的发放节奏，保证所有的款项用到专用项目上去。

　　王前虎：既然期房销售不能马上被取消，那么加大管理无疑是完善这个制度的保证，其中有几个环节需要注意。一是加强广告监管，要规定开发商把广告内容写到合同中去，同时把无法兑现时的责任也写清楚。

　　二是明确房地产第三方的责任，比如若房屋质量出现很大问题，那么监理机构应该承担巨额赔偿责任，甚至终身不得再从事监理行业。

　　第三，对期房的预付款要改变现行的资金流向模式，要进行监控，避免出现开发商挪用房款的情况，这是最为关键的一点。

　　第四，是要改进现行的收房规则，比如当消费者认为或者是经过第三方权威机构认定这个住房满足了入住条件，或者是满足了交房条件的时候，才能办理交房手续。

　　第五，我们现在对商品房市场的违规行为惩罚力度不够，违规成本相当低，间接导致了个别开发企业在故意或者恶意地侵害消费者的利益。

　　观点3 开发商实力是商品房品质关键

　　“要有效规避购房风险，一个是选现房，另一个是选信誉好的开发商”

　　王前虎：目前的北京房地产市场良莠不齐的现象仍然非常严重，有相当数量的开发企业，几个人就攒一个公司，刚拿到地就开始卖楼，楼一卖完公司也没了，消费者一旦买了这种公司的楼盘，风险就非常大了。

　　随着消费观念的改变，消费者的风险意识也在加强，根据我们的调查，在同样有期房和现房可供选择的情况下，消费者一般还是都愿意购买现房的。

　　但并不是现房就没有风险了，其实现房照样有风险，而且现房的风险不一定比期房小。关键是谁在开发这个楼盘，这个楼盘开发商的资信能力和他的商业信誉状况如何。我在多个场合都强调过，要有效规避购房风险，一个是选现房，另一个是选信誉好的开发商。

　　在现有的市场环境下，如果消费者第一次买房，我建议他买现房，如果没有现房，希望他去考察一下开发商的资质和社会信誉，选择信誉好的开发商。

　　黄韶海：事实上，这两种模式是各有优势。现房销售模式可以让消费者看到房子的真实情况，可以把风险降到最低；买期房则可以获得一定的价格优惠，这个差额大概在5%—10%之间，这就要看购房者更注重哪些方面了。

　　完善现行销售制度将会做到优胜劣汰，这对市场中优秀的开发商来讲是一件好事。作为一个开发商，一方面，我们希望政府在完善商品房销售制度上不断深入，保护市场中遵守规则的优秀开发商，对违规者加大惩戒力度，这样能够使市场变得公平、公正合理。另一方面，开发商也应该不断探索、完善自己的销售制度。