期房转让的法律风险:房产营业税该由谁支付

  发布时间:2009-10-24 0:40:54 点击数:
导读:因为不了解期房转让的风险,我满心欢喜支付了30万元定金,就盼着开发商交房。    中介介绍,该楼盘交房时间为2004年12月,想不到开发商交房的时间晚了3个月,而且交房时房价上涨。又恰逢上海和中央有关部门推…

因为不了解期房转让的风险,我满心欢喜支付了30万元定金,就盼着开发商交房。
  
  中介介绍,该楼盘交房时间为2004年12月,想不到开发商交房的时间晚了3个月,而且交房时房价上涨。又恰逢上海和中央有关部门推出房屋交易要征收
房产营业税的政策,卖方硬要我支付这笔营业税。 

  因为不是一笔小数目,我没有接受,中介和卖方便一直拖着,直到2005年8月12日,才把该房屋的小产证办出来。但卖方依然不肯出这笔营业税,因此,交易无法进行,小产证也一直没法转到我名下。因为怕麻烦,经过几次和卖方、中介的交涉,我只得同意分担一部份营业税,但卖方还是不肯让步,居然还提出要我支付他提前还贷款所需资金的利息。我认为上下家的协调工作应该由中介承担,但中介一直帮着上家说话。
  
  出钱买了个大麻烦,这件事烦扰了我整整半年。请问:房产营业税究竟该由谁支付?
  
  限制期房转让的规定
  
  2004年4月20日,上海市人民政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》。该《决定》规定:“自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房,应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”
  
  2005年4月30日,建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该《意见》规定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”
  由此可知,在取得房地产权证之前,预购人不得对预售商品房(即我们所称的“期房”,包括预售商品住房、写字楼、商铺)进行转让、过户。
  
  房产营业税由卖方支付
  
  2005年5月27日,国税总局等三部门出台《关于加强房地产税收管理的通知》。2005年5月31日,上海市财政局等四部门根据国务院有关通知精神结合上海实际情况,联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知。根据这些规定,2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。
  
  个人将购买超过2年的住房对外销售,如果符合本市公布的普通住房标准的住房,可向地方税务部门申请办理免征营业税手续,不符合普通住宅标准的住宅对外销售,应缴纳5%的营业税,并按缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费,即营业税及附加的总税率为5.55%。营业税应由卖方支付。
  
  期房转让的法律风险
  
  《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在期房转让合同有效的前提下,如果卖方确实违反合同约定,买方可以选择要求卖方继续履行合同,或者要求卖方返还房款并承担合同的违约责任。
  
  期房转让合同由于不能办理预告登记,从而缺乏对抗第三人的法律效力,因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下,买卖双方直接签署期房转让协议有较大风险,因此买方必须特别注意自己房款的安全性。如果房产一旦转移,不仅无法取得该房产,而且所支付的房款的安全也可能无法得到保障,可能对买方造成极其重大的损失。
  
  因此,建议你及时起诉卖方并对房产进行必要的保全,通过司法途径来保护自己的合法利益。

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