律师陪购:叫好不叫座？

  发布时间：2009-11-28 21:29:53 点击数：

导读:近几年来，由于购房纠纷不断发生，市场上一直呼吁实行律师代理制为购房者把关，确保购房安全，但由于律师代理制相关法规一直未能出台，再加上代理收费标准问题，律师代理购房的做法一直未能真正实行。在今年的长沙(星…

    近几年来，由于购房纠纷不断发生，市场上一直呼吁实行律师代理制为购房者把关，确保购房安全，但由于律师代理制相关法规一直未能出台，再加上代理收费标准问题，律师代理购房的做法一直未能真正实行。在今年的长沙(星沙)首届房地产交易展示会期间，有些律师事务所制作了几千张“维权护照”，其中就有代理购房这一项，但是真正找上门来的并不多，往往是出现问题了才向他们咨询，而且人还不少。这就给他们做了一个很好的市场调查：可见律师代理购房潜力很大，只是还没有到一定的层面上来。
　　律师陪购，能干什么
　　对于大部分购房者来说，根本就不知道购房还可以找律师。在此次长沙秋季房交会上，记者也看到有律师事务所也在向购房者渗透：或是发放一些资料，或者干脆进驻房交会现场，但是购房者对此似乎并不感冒。在采访中，购房者肖先生对于记者所问到的律师陪购问题很茫然，他第一反应就是问记者：“律师，买房找律师干嘛？收费吗？”当听说要收费时，肖先生断然拒绝，他表示，与其付费找律师，不如找有购房经验的朋友帮忙，至少信得过。而其他几位受访者也对律师陪购这个概念感到陌生，许多购房者根本就不知道购房可以找律师，也不清楚陪购律师在购房过程中可以起到什么样的作用。
　　有人甚至坦言，尽管自己知道购房可以找律师，但他觉得其作用不大。他认为，现在的楼市仍存在供不应求的卖方市场迹象，尽管开发商在制订附属协议时会为自己增加许多免责条款，但购房者为了能买到自己中意的房子往往也只能接受，否则就只有放弃。相关法律、法规不健全、不完善，也使得陪购律师在购房活动中没有多大的作用空间。
　　对于上述观点，最近刚刚买了房子的长沙理工大学的张老师表示了不同意见。她告诉记者，她在购房时就聘请了专业陪购律师，律师参与了她购房的全过程，并与开发商和物业管理签订了自己独有的合同，有效的维护了自己的权益。张老师说：“这样，什么事情就都有底了，有什么问题，一切以我的合同为准，而避免了一切由开发商说了算的老做法。”张老师认为：找专业陪购律师可以增强购房者防范风险的能力，省却很多不必要的麻烦。虽说付出了近千元的陪购费，但陪购的律师在方方面面都想得很周到，并且是全程把关，这让自己省了很多心，同时也为日后避免了一些不必要的麻烦。挺划算！
　　第二次购房的王女士就是吸取了以前的教训才选择了律师陪购。她第一次买的房子住进去没三个月，墙皮就出现了较明显的裂纹，找物业交涉没法解决，找出购房合同一看上面竟没有明确的责任条款。所以再买房子她就学乖了，“必须将买房出了问题才找律师的观念，转变为买房时就请律师陪购，这样才能减少后遗症。”
目前认同律师陪购服务的多是一些精明的生意人和收入较高的白领阶层，用他们自己的话来说，就是花钱换个省心、平安。
　　购房纠纷:剪不断理还乱
　　虽然记者没有向有关部门统计目前我省每月买房方面的投诉数量具体有多少，但是从长沙市房屋产权市场交易中心的投诉科的人声鼎沸中，就能知道因为购房而带来的纠纷，实在是剪不断，理还乱。
　　该中心工作人员向记者介绍，在这些纠纷中，多数是因为开发商的违约、欺瞒、错误的引导，擅自更改规划而引起的。由于买房签定的合约往往是开发商单方面的规定，某些条款含混不清，法律效力难以界定，一些业主的利益往往得不到法律的认可和支持。
　　对于绝大多数购房者来说，他们对购买时将涉及的房产专业知识仅仅是略知皮毛，对相关的法律条款更是难吃透。记者曾碰到过一位高校老师买房，他向记者苦笑道：“买房合同里厚厚的几十条枯燥的条款，让人看得头疼，我也看不明白，只好一签了之，结果让开发商给蒙了。”
　　现在的购房合同都是开发商草拟的，其中有不少陷阱。“律师陪购”最大的作用就是，在购房合同中，如果开发商有不合理的地方，律师会与开发商协商，修改协议。如无进展，则会向买房人详细解释有可能出现的风险及后果，情况严重的会建议买房人不要购买，回避风险。
另外，让很多购房者头疼的是对开发商提交的房屋是否达到交房条件不很清楚，有些时候，购房者对不具备入住条件的房屋因办理了入住手续而无法追究开发商的责任，所以，在办理入住时，请律师审查有关交房的法律文件，审查房屋是否达到交房和入住条件，是非常重要的。同时，如果开发商逾期交房，让律师向开发商追究违约责任会更加有效。
       叫好不叫座？
　　记者在采访中发现，其实，长沙大多律师事务所已开办了这项业务，即使没有明确该业务的，多数也开始提供这种陪购服务。但因响应的人太少一直没有做起来。这几年，随着房地产业的发展和各种信息的不断渗透，一些人对购房请律师开始接受，但依然不是主流。去年，信达律师事务所就率全省之先组织专业的高级律师入驻房交会现场，但是，此项业务依然是叫好不叫座。
　　据介绍，现在人们买房还是停留在老概念上，那就是出了问题再去找律师。张兵先生就是一位受害者。售楼员口头承诺房子里没有“黑房”，收房时就发现有一间房没窗户，成了“黑房”。日前，张兵先生找律师援助，得到的答复是不太好办。
　　据某律师透露，他们的事务所是长沙目前所有事务所中，专门针对买房推出“陪购”业务最全面的一家，他们有三个可以参与赔购的高级律师，但自他们去年推出该项业务以来，业务量并不大。“咨询的多，但是真正需要我们律师去陪购的每个月可能就那么一两个，都是那些知识层次比较高的人士，普通市民只是一问了事，有些甚至只是来打听一下相关的法律，我们现在更多的是在做着义务咨询员的事。”
　　前景:要发展得先规范
　　开发商和陪购律师从某种意义上说应该算是冤家对头，可记者在采访中却惊奇地发现：大部分开发商欢迎购房者带专业律师陪购买房。有开发商认为，律师如果懂房地产和相关法律专业的话，正规开发商将少很多解释工作，便于和购房者的沟通。但如果是缺乏专业能力和经验的律师，仅仅就经济和民事问题进行审核，相反又会搅乱正常的交易秩序，影响下单。开发商们对陪购律师队伍的良莠不齐表示担忧，认为这是专业陪购律师不能普及的主要原因。
　　在采访中，记者不难看出，购房找律师这种意识在大部分购房者的观念中还是非常淡薄的，但是，房屋作为特殊的商品，买卖中涉及法律问题较多。最常见的如“按揭、产权关系、房屋交付条件”等，所涉及的法律知识不是普通购房人所具备的，加上房地产商的素质和诚信意识良莠不齐，如果没有律师的参与，很多问题购房者难以应付。
　　据了解，目前我省“律师陪购”的收费尚无统一规范，有的律师事务所是按房产交易额分段收费，有的则将陪购项目细化，按项目逐一进行菜单式收费。
市民李先生则表示，现在网上房地产已开通，律师能查到的信息自己也能够查到，自己查不到的信息，律师基本上也没有辙。
　　在长沙市房地产信息网上，记者查询到了长沙律师协助买房收费标准：若仅要求律师陪同购房或帮助审查签订合同，200元一次；若要求律师介入买房的全过程，则按房价的0.5％收取。网上信息表明，“律师陪购”不同于一般的非诉讼法律业务，无法按照通常的业务标准来收费。对此，李先生说，协商付款的方式，最担心的是增加购房者聘请律师的风险。
　　于明律师向记者表示，尽管如此，消费者还是要正确认识“律师陪购”的作用。现在房地产市场在逐步规范，但有很长的路要走。买房是人生大事，相比数十万甚至上百万元的房价来说，律师陪购费用不算多，最重要的是，陪购能尽可能地帮你规避风险。
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　　“律师导购”：就是一定数量的消费者在专业律师团体的指导和组织之下而实施的团购，体现于法律服务和团购优惠两方面，律师将在购房交易成功后对消费者收取5000——1万元的费用。律师导购的具体过程为，从楼盘考察、定盘、谈判与协商、集体签约、集体收楼以及最终的依法成立业主委员会都有律师全程参与指导。律师导购的宗旨是，以团购方式通过建立购房消费者集体保障机制，从而实现集体维权和集体优惠，防范交易欺诈。而其核心目的则是要形成消费者、发展商的双赢格局