陪购:一条阳关道

  发布时间:2009-11-29 11:19:38 点击数:
导读:编者按:对于普通老百姓来说,购买一处可心的房子是生活中的一件大事,但是房子这种特殊商品的购买过程很复杂,涉及到许多的法律问题,而大多数购房人对房地产相关法律法规又知之甚少。更何况现在讲诚信的开发商本就不…

    编者按:对于普通老百姓来说,购买一处可心的房子是生活中的一件大事,但是房子这种特殊商品的购买过程很复杂,涉及到许多的法律问题,而大多数购房人对房地产相关法律法规又知之甚少。更何况现在讲诚信的开发商本就不多,今年6月武汉市房地产开发行业诚信检查小组暗访江城15个楼盘,结果发现有14家存在不同程度的不诚信行为。再精明的买房人也斗不过早有预谋的开发商啊!两者之间产生的纠纷比比皆是。“吃一堑,长一智”,如今有聪明的购房者开始请专业律师陪着自己看房,给买房上个“保险”。

  “律师陪购”一般是指专业房地产律师以其丰富的法律专业知识和实践经验,为消费者在“期房、现房、存量房(二手房)”等房屋交易过程中,提供法律服务,帮助消费者进行合理、安全的消费。“律师陪购”在一定程度上无疑成了一帖能够提前化解矛盾、防患于未然的药方。可是这帖药方在武汉并不是很多人都愿意买,这是为什么呢?陪购中律师能做什么?作用有多大?记者为此听取了各方有关人士的意见。

典型案例   陪购省心

  买房,成了不少人又爱又愁的一种买卖行为。由于现在人们购买的房子仍以期房为主,而期房涉及到许多不可预知的因素,且住房是一项大宗买卖,从款项交付到产权的取得将会涉及到许多的法律问题,因此,为了维护自己的权益,有些人已经开始请律师陪购买房。

  案例:苏某想在江夏区某楼盘购买一套新房。因为经常在报上看见有关开发商不诚信的报道,所以他不再敢相信售楼小姐的“忽悠”。可自己对涉及房地产专业的问题又搞不懂,更难“吃透”相关的法律条款。于是他专门邀请了一位房地产专业律师一同看房,以避免日后出现房产纠纷。在审查开发商的资质情况时,陪同律师要求该开发商出具相关证件时,没有提供《国有土地使用权证》。开发商却解释说,土地证因到有关部门办理手续,暂时不能提供,有了《商品房预售许可证》“绝对”不会出问题。陪同律师建议苏某在没有看到土地证的情况下不要轻易签约。之后,律师前往江夏区国土资源局查证,发现该小区办理土地证资料不全,没有支付土地出让金凭证。而到武汉市城市开发管理办公室了解预售许可证情况时,开发办在核实过程中当即撤销了该楼盘的预售许可证。苏某算是成功逃脱了一次开发商设置的陷阱。后来,经过律师一段时间的陪同审查,苏某最终还买到了满意的楼盘。他感言:虽说付出了几千元的陪购费,但陪购的律师在方方面面都想得很周到,并且是全程把关,这让自己省了很多心,同时也为日后避免了一些不必要的麻烦,挺划算!

可是大多数买房人并不这样认为。

买房人:这个钱值不值得花?

  许多人在买房时不请律师的原因有很多,主要是因为费用太高。不少市民认为,买房时还要加上“律师陪购”不菲的费用,购房者肯定要斟酌再三、精打细算一番的。对普通老百姓来讲,花几千元的律师费是一道不低的门槛,中低收入的购房者只能望而却步。此外,许多市民还存在这样的疑惑:律师究竟能替我化解多少麻烦?请了律师是否真就能一劳永逸、高枕无忧了?记者采访了某售楼部的一位看房者王女士,她说“我准备买的那套房有103平方米,正好在新政调整范围之内,首付提高了一成。为了这一成,首付要多拿出30000元,我只好向亲戚朋友去借,真是再没多余的钱请律师了。再说请了也不一定用得上,说不准我买的这套房没有任何问题呢,那不是等于把钱扔到水里了吗?况且律师也就是审查开发商的证件是否齐全,对于合同条款的修订,开发商能做出让步吗?”有很多购房者在看房时都会存在这种类似侥幸心理:我买的楼盘也许没有任何问题。

  其次是买房者没有这种习惯,许多人由于认识误区和思维定势,根本不知道买房还可以带律师,法律意识还比较淡薄。有人直言:大家都这样买房……到时候再说。“不就是买东西嘛,还用得着请律师?”正在某大厦看楼的郭老先生摆摆手说,“摆在眼前的房子能有多少问题?何必花那个冤枉钱去请律师呢?房是他的,钱是我的,反正看不好谈不妥我是不会掏钱的。”其实,房子不同于别的产品,很多人倾其一生也只能买一套房子。其它行业如电器、餐饮等已较成熟,所以消费者自主购买风险相对不大。但是买房,尤其是初次购买者,对其中的渠渠道道知之甚少。比如购买期房,仅凭销售人员一张嘴便成交,许多问题就会出在合同条款之外。

  再次,很多购房者并不真正的清楚:律师到底能为我们做什么?广东信达律师事务所上海分所的律师高军归纳出四条:第一,可以为购房者针对性的提供购房知识及房地产专业法律咨询。第二,在签订合同前,审查开发商的售楼资质、信用,主要审核开发商是否“五证”俱全。因为一般购房者凭自身的条件很难对开发商的情况做全面了解。律师从有关部门对开发商的情况进行全面了解后,会对购房风险的大小进行分析,然后向购房者出具法律意见书,建议其购买或不买。这样做能防止购房者购买那些没有实力和信誉的开发商开发的楼盘,协助签订认购书。 第三,在签订合同时,由律师提出增加补充条款,通过谈判,让开发商接受全部或部分内容,以维护购房者的合法权益,协助签订购房合同。因为现在所用的《商品房买卖合同》中所约定的条款还有很多不完善的地方,购房者必须要提出一定的补充条款才能有效维护自身的权益。第四,在实践中,许多购房者对开发商提交的房屋是否达到交房条件不很清楚,有些时候购房者对不具备入住条件的房屋因办理了入住手续而无法追究开发商的逾期交房责任。所以,在办理入住时,请律师审查有关交房的法律文件,审查房屋是否达到交房和入住条件,是非常重要的。同时,如果开发商逾期交房,让律师向开发商追究违约责任会更加有效。

  在其它方面,律师还可以对拟购物业是否存在抵押、租赁、保全等权利瑕疵进行调查;审查、完善并代理签订商品房预、销售合同;代理审核和签订物业管理合同等等。

律师:“辛苦费”太低,没有积极性

  高律师称,律师费为房屋售价的千分之五到千分之八,也就是说,购买一套30万元的房子,请律师陪购的成本最低就是1500元,购买100万元的房子提供全程陪同服务的费用则需要5000—8000元。

        高律师认为,律师陪购是新生事物,收费并不便宜。正常的诉讼业务有诉讼时效和审判期限,只要按照程序进行就可以。可律师陪购房不是诉讼业务,费时费力,需要多次与开发商协商,如果收费过少,律师根本没有积极性。目前有关管理部门对这种非诉性法律事务的收费标准也没有明确规定,因此律师陪购的收费基本是按房地产市场交易惯例,由双方协商进行,收费方式也不尽相同。有些律师事务所按房产交易额分段收费,而有些律师事务所则将陪购项目细化,按项目逐一进行菜单式收费,购房者可以根据自己的需要任意选择所需的细化项目。一般来说,请一位律师参与购房全程所花的费用约在2000元左右。若陪购只能为一个客户服务,那么这种服务方式是一种了浪费,如果一项调查可以为多个购房人服务的话,能够减少浪费的程度,平摊到每个人身上的费用也会降低,消费者就更容易接受。“律师陪购”在一些发达城市还比较流行,而武汉市则需求非常小。律师陪购房的效益大多是在日后才显现出来的,在当时人们大多看不到律师陪购的效益,自然觉得收费高。

专家:买热销楼盘不用请律师

  据了解,在实践中,有很多时候购房者对律师所起的作用不是很满意。其实,造成这种情况的原因是多方面的,其中有律师本身的原因,如房地产专业知识欠缺,经验、水平有限;也有购房者的原因,如对律师期望值过高,而实际很难达到;但最主要的原因是目前房地产市场本身还不够成熟,房地产配套的法规政策不完善,律师也无能为力。另外,目前的购房者在很多方面也是无法选择的。例如现在一些处于热销的楼盘和经济适用房,开发商早就把相关的合同条款、价格、配套物业制定好了,购房者只能是选择接受或是不接受。对于这种情况,购房者如果特别想买房的话,就算是请了律师,也无法改变弱势地位,律师所起的作用将很小。

  从表面上看,陪购律师所进行的服务项目消费者自己也可以做得到,但由于消费自身缺乏相应的法律知识,他们的调查了解往往无法做到全面而准确。从这个意义上说,律师陪购还是十分有必要的。那么哪种情况下应请律师陪购呢?就目前的市场情况来看,如果您对所购买房屋的开发商和项目还不够了解,房屋又不属于热销楼盘,花钱请位律师全程把关,减少购房风险,还是挺划算的;但如果您购买的是热销楼盘或经济适用房,请律师的作用将很有限。另外,有些购房者在购房初期阶段不请律师,等和开发商发生纠纷时才请律师帮助,往往为时已晚。因为如果前期签订的合同有疏漏使举证发生困难,事后即使律师介入也无能为力。

链接:律师陪购注意事项

  第一步,选择合适的房地产专业律师事务所和律师。

  购房者要选择能够充分维护购房者的合法权益的律师事务所,特别是要选择一个责任心强且十分熟悉房地产法律法规知识的专业律师。好的律师一般对当前的房地产市场都有较深入的了解,能够在为购房者提供法律服务的同时,给购房者的购房投资提供有价值的投资分析。因此,只有选择了房地产专业律师事务所和律师,购房人的合法权益才能得到真正有效的法律保障。

  第二步,选择最佳的时间聘请律师。

  许多购房者都希望聘请一个好的律师为自己的选房、购房活动提供法律保障,但绝大多数购房者并不清楚何时聘请律师为好。一些购房者在签署房地产买卖合同书后或出现购房纠纷时才慌忙聘请律师,这样往往既费时又费力。从保护购房者合法权益的角度出发,购房者应该意识到,律师介入得越早,购房者的利益就越有保障。因此,律师介入的最佳时机应该是在购房者有了初步购房意向后,准备选房的同时及时聘请律师办理购房事宜。
第三步,签订委托代理合同。

  律师代理购房事务是基于购房者和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。购房者与律师事务所协商签订的委托代理合同,是规定律师代理购房者办理具体法律事务的合同,它确定了律师事务所与购房者在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。委托代理合同是律师代理具体法律事务的基本性文件,委托代理合同的基本内容包括:购房者即委托人的姓名或名称、所委派律师的姓名、委托事项、委托代理权限、双方的权利义务等条款。
第四步,购房者出具授权委托书。

  由购房者单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书,是明确律师办理具体法律事务代理权权限范围的法律文书。它是实施授权行为的标志,是产生代理权的直接依据。授权委托书的基本内容包括:购房者即委托人的姓名、住址,代理律师的姓名、工作单位、住址、代理权限和期限等。

  购房者与律师事务所签订单项委托代理合同,并出具授权委托书后,律师即可在授权范围内为购房者具体办理有关选房、购房等法律事宜。

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