成都购房者交了订金不买房 违约困扰开发商

  发布时间：2009-7-10 15:10:57 点击数：

导读:在刚刚结束的成都春季房交会上，花样百出的优惠成为各参展楼盘用得最多的促销手段。记者从多个开发商处了解到，他们为应对目前楼市低迷的局面，推出的新房源价格比先前一批次房源的价格要低，这种作法在得到市场认可的…

在刚刚结束的成都春季房交会上，花样百出的优惠成为各参展楼盘用得最多的促销手段。记者从多个开发商处了解到，他们为应对目前楼市低迷的局面，推出的新房源价格比先前一批次房源的价格要低，这种作法在得到市场认可的同时，也遇到了一些不少很无奈的麻烦。

现象：购房者交了订金不买房

城南某楼盘在去年七月份开始正式对外销售，当时的售价是每平方米为5300元，张先生在经过多方比较后最后在该楼盘缴纳了一定金额的订金，并约定可以在年底之前和售楼处签订正式合同。

但是在九月份张先生准备正式签订合同的时候，他发现周围的楼盘开始不再像前段时间那么走俏了，而且有的开始推出程度不一的优惠措施。他还打听到，他所购买的楼盘即将推出二批次房源，将直接在房价上给出一定的优惠，算下来估计为5000元/平方米，现在一套房子要比他所购买的一批次房子每套总价低近三万元！

张先生最后在和售楼部商量无果的情况下，他决定愿意承受一定的违约金，也不想再购买他定下的那套房子，“我现在就是只想把违约金扣除后，将剩下的订金要回来，”在接受记者采访时张先生说道。

据记者了解，现在和张先生有相同想法、相同处境的购房者其实还有很多，他们都是不愿意看到开发商在销售后续房源时，价格制定得比他们购房时还要低，觉得这样就吃了很大的亏，于是就不愿意再和开发商签订购房合同购买房子。

调查：房价优惠带来诸多烦恼

“我们修的房子怎么制定价格是自己的事，只要是在物价部门核准的范围之内，就没有什么不可以嘛。”一楼盘负责人告诉记者，为了适应市场，尽快回笼开发资金，该公司就在制定二批次房源价格时，将优惠直接体现在房价上，每平方米降了四百元左右，很快就得到了不少购房者的认可，在短短十多天的时间就将二批次三百多套房子销售一空。

但是在二批次房源脱销的同时，他们也遇到了一些麻烦。因为一批次购房者中，有三位是交了订金没有签购房合同的，有一位是交了首付也没有最后来得及办理购房合同的，现在他们都不愿意按照第一批次价格来购买房子，因为一批次房源价格要比现在贵好几百，算下来一套房子总价就要多三万元到四万元，现在他们给开发商沟通的结果就是，要么按照现在二批次的价格给他们优惠，要么他们愿意承担违约金，把订金或者首付退给他们。

面对这样意料之外的情况，开发商却感到非常的无奈，这位负责人告诉记者，如果把优惠直接给这几位购房者其实倒是无所谓，就是怕其他已经购买了一批次房源的更多的购房者都要到他们这里来找他们麻烦，万一他们也想要求开发商按照现在价格退他们多收的房款呢？如果不把房子卖给那几位购房者呢，那么我们又怎么才能把这几套剩下的一批次房源，按照原来的价格销售给其他购房者呢？“其实我们现在也是很无奈啊”。

律师：开发商应细化违约责任

四川发现律师事务所艾述洪律师在接受记者采访时谈到，购房者在遭遇房价“徘徊”甚至下跌时，要求开发商“赔偿”或退房的心情可以理解，但房价的涨、跌是市场经济中不可避免的经济现象，属于正常的市场风险而并非法律规定的不可抗力，因此只要开发商没有向购房者承诺售房的最低价且实际销售价格不低于该最低价，则购房者仅以房价下跌就要求“赔偿”或退房的做法缺乏必要的法律依据。

作为购房者应当理智考虑购房行为，认真分析所购买房屋的升值潜力，对投资回报进行客观、全面分析，并充分考虑违约行为可能给自己的“个人诚信”带来负面影响及经济损失，因此不可轻易违反合同约定，迟延或拒绝履行合同义务，甚至盲目“毁约”。如果在定购房屋后确实遇到困难，应当积极与开发商协商，争取尽量减少损失。

同时，该所的成安律师也认为，作为负责任的开发商，应当承担一定的“社会责任”。因此，当出现购房者要求“赔偿”或退房的情况时，为了化解纠纷并尽量取得较好的经济效益，不应当一味简单的采取没收客户订金或追究客户违约责任的方法，而应当根据客户具体情况做出灵活的处理；同时，为了尽量避免双方对违约责任的承担产生分歧，应当在《定购协议》或《买卖合同》中尽量细化违约责任；其次，在促销中尽量采取“柔性”的降价措施，例如可考虑采用变更房款支付方式、提高房屋的装饰和设备标准、提升房屋售后服务水平等促销方式。