购房“违约金”是怎么回事

  发布时间：2009-7-10 15:06:09 点击数：

导读:律师：最近我在房地产展销会上看中了一套商品房，决心拿出多年积蓄买下它。但在我准备签购房协议时碰到一个难题。在协议中有这样两段话我感到很费解，第一段是：“如买方逾期付款，卖方可以或有权向买方追索违约…

律师：最近我在房地产展销会上看中了一套商品房，决心拿出多年积蓄买下它。但在我准备签购房协议时碰到一个难题。在协议中有这样两段话我感到很费解，第一段是：“如买方逾期付款，卖方可以或有权向买方追索违约金。违约金自买卖契约规定付款之日起至实际付款之日止，按中国人民银行固定资产贷款利率计算”，第二段是：“卖方未能按契约之规定准时将房屋交给买方的，买方有权向卖方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止，按中国人民银行固定资产贷款利率计算”。请您给我解释一下这两段话是什么意思？一位河北读者

读者朋友：你说的这两项条款，实际上属于概念阐述不清。有些明显的法律概念上的错误，由于在刚开始出现时没有得到及时纠正，久而久之，就堂而皇之地被人们接受了，当这些错误没有引起后果时，人们似乎感觉不出它的严重之处，但当一连串的问题出现并引起众多法律诉讼时，人们才发现，原来被大家普遍接受的概念竟然是错误的。

当买卖双方订立房屋买卖契约时，在违约条款中几乎都有你提出的那种规定，对这种法律概念不清的条款，几乎所有的签约人，不管是对其意义理解还是不理解，但都接受了，这不能不说是一件令人吃惊和遗憾的事。

“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。而你的购房合同中的那两条条款将“违约金”与“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”这两个概念混为一谈。这里实际上存在两个概念。一是由于违约一方的违约行为应该向对方支付违约金，违约金的数额应在契约中明确约定；二是由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息，因为资金占用是用于房地产方面，所以利息比照中国人民银行固定资金贷款利率计算。

为了叙述方便，我们暂且把买房者定为甲方，卖房者定为乙方。对于甲方来说，如果逾期付款，就应该向乙方支付违约金，因为甲方的违约行为给乙方造成了一定的经济损失；同样，由于甲方未在规定的日期向乙方付款，实际上就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项，相当于乙方在为甲方提供贷款买房，甲方在这段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息。

对于乙方来说，如果未能按契约的规定之时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金。因为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，因为乙方在契约规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，所以，还应向甲方再支付所占用资金的利息。

如果没有这样的规定，对于违约一方来说无异于鼓励违约，因为违约实际上并没有受到惩罚，相反却得到了相当于从银行贷款条件一样的资金的使用。众所周知，房地产行业想从银行得到贷款是相当困难的，而由于违约行为，会使原来很难办到的事情非常轻松地办到，这对于守约的一方来说，显然就存在着极大的不公正性。

所以，在房屋买卖契约的违约条款中要同时明确两个概念，一个是违约金的概念，一个是在一段时间内占用资金的概念，只有将这两个概念在条款中明确无误地表达出来，才能够将立契双方的真实意思落实在文字上，才能够切实地保护守约一方的权益。