二手商品房买卖转按揭风险在哪？

  发布时间：2009-7-6 22:31:21 点击数：

导读:目前，随着住房梯级消费的形成，很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市场。到目前为止，北京市商品房存量房约100万套，其中处在按揭还款阶段的房屋约占60％。然而这样的房子究竟如何交易？转按揭业务到底如何操作？…

目前，随着住房梯级消费的形成，很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市场。到目前为止，北京市商品房存量房约100万套，其中处在按揭还款阶段的房屋约占60％。然而这样的房子究竟如何交易？转按揭业务到底如何操作？可能存在哪些风险？这些问题在大家心中还都不十分清楚。“我爱我家”向广大消费者列举了一个简单明了的例子，通过下面这个举例会使许多处于按揭还款中但又想出售的卖房者，对“转按揭”不再觉着很神秘，毫无头绪，摸不着边际了。

张先生是一个生意人，今年六月份由于急需一笔资金，愿意把在亚运村小营附近的一套贷款27万元的商品房以低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱，张先生找到了“我爱我家”公司，将其房屋全权委托该公司代其出售。很快“我爱我家”为张先生找到了客户孙女士，孙女士之所以看中张先生这套房子，主要一点是这套房子与自己所住的地方很近，为了就近方便照顾自己父母而其父母又不想与儿女住在一起，所以她表示对这套房子很满意，欲购买此房。但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过“我爱我家”签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款，然后业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由“我爱我家”作担保，孙女士申请在浦东发展银行办理了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功，将孙女士向浦东发展银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。“我爱我家”为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记，然后将房产证交予孙女士，至此交易完成。风险分析：在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：

■张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户；
■孙女士拒绝还贷；
■浦发银行不同意提前放贷；
■交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款；
■交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。

转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。如果选择正规大型的房屋中介如：“我爱我家”作为中介行业中守法诚信经营的代表与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好协调关系的作用。