登记备案制度对房屋租赁合同效力的影响

  发布时间:2009-7-7 16:41:09 点击数:
导读:登记备案制度对房屋租赁合同效力的影响  《合同法》第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。对房屋租赁合同是否应该登记…

登记备案制度对房屋租赁合同效力的影响
   《合同法》第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。对房屋租赁合同是否应该登记备案该条没有作出明确规定。
   关于登记的效力,大陆法系国家主要有两种观点,即登记要件说和登记对抗说。我国立法中一向采纳登记要件说。即不动产不给登记,动产物权的取得、消灭和变更不能产生法律效力。
   1994年开始实施的《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案、”1995年实施的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。对于该规定的租赁合同应向房产管理部门登记,究竟是一种宣示性或提倡性的条文,或是强制性规定,一直存在争议。在审判实践中,一般都坚持了登记对房屋租赁合同没有影响的做法。

   一、从理论上而言,我们不能单纯的从法律条文中出现“应当”一词就认为该条是强制性规定,而应当从法律条文的规范意思理解
   笔者认为,(1)房地产管理法规定的“应当备案”主要是出于加强对房屋出租管理的需要,行政管理目标因当事人违反而未达到,应当对当事人加以行政上的不利措施,不应使合同无效。否则将不利于鼓励交易、繁荣经济。同时也无法保障正常的交易秩序以及当事人的合理期待。(2)房屋租赁合同作为一种债权形式,是一种合同双方当事人之间的相对权利,只涉及当事人的意思表示领域。而登记是物权变动领域的公示公信方法,涉及交易安全的维护问题,虽然作用重大,但也不能干涉到债权领域中去。我国在这方面的立法有些欠缺,如我国《担保法》要求抵押合同登记才能生效,这些规定将登记确定为合同生效的要件,把物权变动的要件强加在了债权行为上,实属立法之误。实际上登记只影响抵押权的取得和买卖标的物所有权的转移,如果没有进行登记,合同本身的效力不应受影响,影响的只是物权的取得、变更、消灭。既然登记只是物权变动的要件,那么认为租赁合同没有办理登记备案手续就当然无效的说法就是错误的。

   二、违反《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的登记备案规定,不一定导致租赁合同的无效
   因为法律的强制性规定包括两种:禁止性和应当性。《合同法》所指的强制性规定到底只是禁止性的规定或是二者兼而有之呢?《合同法》语焉不详,学界和司法实践界则普遍认为,对此应当作限制性解释即专指禁止性规定。也就是说,只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效,而对于违反应当性规定的,除非该法明确规定批准、登记是合同生效要件的,一般不能认定无效。这一观点被最高人民法院的司法解释所支持。

   三、从法律规范的适用角度分析
   《城市房屋租赁管理办法》第17条规定:“房屋租赁证”为租赁行为合法有效的凭证。按照该规定,只有登记后才能取得租赁证,登记在此情况下作为生效要件。但是,按我国的《立法法》规定,“办法”为部门规章,部门规章作为广义上的法,与法律、行政法规不属于同一位阶,不能越俎代庖规定本应由法律、行政法规才有权限规定的事项,否则就属于《立法法》第87条“超越权限的”、“下位法违反上位法规定的”的违法行为。事实上,《城市房屋租赁管理办法》由建设部于1995年颁布,而《合同法》为1999年颁布,《立法法》则于2000年颁布,所以出现了部门规章与法律相抵触的情形。在此情况下,可由国务院改变或撤销该部门规章。而具体到法院审理个案时,可仅以规章中与法律、行政法规不抵触的部分为参照。必要时,还可完全直接排除部门规章而以法律、行政法规定案。对租赁合同房屋的登记备案的法律理解,可以参考《立法法》有关规定。登记备案的主要目的在于管理,而对租赁合同效力本身并不产生影响。我国实行房屋租赁登记备案制度,但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。从登记备案的立法目的来看,租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租),或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。从登记机关对合同审查来看,主要是审查合同的主、客体是否合法,合同内容是否合法,是否按规定缴纳了税费等,因此登记备案是行政机关的事后审查行为,其本身不是合同生效的要件。

   四、从最高人民法院的司法解释看
   最高人民法院《合同法解释(一)》第9条规定:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。不管是《房地产管理法》还是《城市房屋租赁管理办法》都只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续,但并没有规定未登记备案不生效。最高人民法院的司法解释进一步明确了登记不是对房屋租赁合同的生效要件。
   从行政执法部门的执法理念来看,有的地方房地产管理部门仍然坚持登记属于房屋租赁合同的生效要件,甚至以“具体管理办法”的形式予以明示。出现了行政执法部门与审判机关在这个问题执法观念和做法的冲突。行政执法的部门的“固执己见”,或囿于执法理念的滞后,或因为其他经济利益的驱使自不待言。根据最高人民法院《合同法解释(一)》第4条的规定,《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院的规定进一步明确确认合同所依据的法律规定的效力等级,即必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,排除了对于其他部门所制定的法律规范的适用。同时,也确认人民法院在审判中对合同效力认定的最终决定权。《合同法》体现了法律对当事人的尊重和对鼓励经济合同的履行,贯彻和体现“鼓励交易,增加财富”的原则,拯救了无数经济合同于无效之泥潭,促进社会经济活动,对于社会主义市场经济的繁荣发展起到了推进作用。
   在审判实践中,关于登记是否是房屋租赁合同的生效要件的认识问题上,主要经历两个阶段:第一阶段,最高人民法院《合同法解释(一)》实施以前,这一阶段属于存在纷争阶段,有的认为,登记应当是房屋租赁合同的生效要件,这主要是基于《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》都规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续,从法律适用的角度对“应当办理登记备案手续”理解出现模糊,所以,有的基层法院出现过以没有办理登记手续而认定房屋租赁合同无效的判决,引来一些学者的批评_这仅仅是个别现象。第二阶段,最高人民法院《合同法解释(一)》实施以后。如果说前一阶段对这个问题有过争议的话,那是因为法官对法律理解的原因,那么,最高人民法院《合同法解释(一)》实施后,该司法解释第4条规定得很明确,其前所有争议或理解各异已经灰飞烟灭。


 

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