房屋拆迁纠纷裁决中补偿对象的认定

  发布时间:2009-9-10 16:23:47 点击数:
导读:《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)第十六条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。从这条规定可以看出城市房屋拆迁纠纷…

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)第十六条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。从这条规定可以看出城市房屋拆迁纠纷裁决中补偿的对象是两类人:一类是被拆迁入,另一类是房屋承租人。但在城市房屋拆迁中还存在一类人——房屋使用人,对于这一类人应当如何处理,条例中没有规定,下面以一个案例进行分析。
  案例事实简述如下:
  南京市玄武区安仁街38号-14据产权证记载为陈秀英所有的私房,由其本人及三个子女家庭居住使用。1997年12月,陈秀英的一个儿子张某与其妻李某因感情破裂,经玄武区人民法院调解离婚,在民事调解书中约定:对于双方原居住的安仁街38号-14西首房屋,楼上一间由李某居住使用,楼下一间由张某居住使用。但在该份调解书中,没有明确李某使用该房屋属于何种法律关系,这就为以后拆迁过程中李某能否依此使用权取得拆迁补偿款埋下了伏笔。
  2002年3月南京市玄武区房屋拆迁安置办公室(以下简称玄武区拆迁办)依法取得房屋拆迁许可证后,根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》沛政府第203号令)的有关规定,对鼓楼——北极阁地区实施拆迁。在拆迁过程中,李某以民事调解书为依据,向玄武区拆迁办提出其是安仁街38号-14西首二楼23.52平方米房屋的居住使用人,要求获得该部分房屋面积的拆迁补偿款的主张,但产权人陈秀英对此要求予以拒绝。根据市政府第203号令的规定,在产权人陈秀英与使用人李某达不成协议如何分配拆迁补偿款的情况下,玄武区拆迁办没有依据的单方意见支付给李某该部分拆迁补偿款,从而产生纠纷,拆迁工作受阻。为此该房使用人李某向我局提出了裁决申请,而我局依据国务院条例及市政府第203号令的有关规定认为,李某既非房屋的产权人,又非房屋的承租人,因此不具备裁决申请的主体资格,从而作出不予受理拆迁裁决申请的决定。其后,李某不服我局的不予受理决定,又依法向玄武区人民法院以我局为被告提出了行政诉讼,经审理,玄武区人民法院同样认为,李某在无法证明其是该房合法产权人或承租人的情况下,不具备拆迁裁决申请的资格,故驳回了李某要求撤销我局“不予受理决定”的诉讼请求。
  此次纠纷应该属于典型的“虽然合情、合理,但不一定合法”的案例。在一般人看来,既然民事调解书赋予了李某居住使用的权利,为何她不能取得拆迁补偿款呢?这是因为,随着国家经济的发展,我国的拆迁条例逐步完善,从而形成了现行的房屋拆迁政策,从以往不论房屋面积大小,着重考虑居住人口的多少作为拆迁补偿安置的主要标准,转化为以被拆除房屋面积作为拆迁补偿的主要标准,从而将房屋拆迁纠纷定义为发生在拆迁人与被拆迁入(产权人),或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间因达不成拆迁补偿协议而形成的纠纷,依据国务院条例的规定可以提起拆迁裁决申请。也就是说,只有上述三者才是拆迁纠纷的主体,即房屋拆迁中权利、义务所指向的对象,才能提起行政裁决。本案中,李某以申请人的身份提出的拆迁裁决申请,因不符合国务院条例中规定的申请人资格,依据我国民事诉讼及仲裁中规定的“先程序、后实体”的原则(因主体属于程序处理的范畴),我局作出“不予受理”的决定是合法、有效的。所以,李某不能通过裁决或诉讼来主张其权利。
  在本案中,有人会提出民事调解书中认定的,李某的居住使用权应当如何理解呢?笔者认为,首先这种权利不是房屋的所有权,因为张某、李某并非产权证记载的合法产权人。其次李某与产权人之间也没有形成租赁关系。因为租赁关系的特征是一种双务、诺成、有偿的民事法律关系,即李某向产权人承租房屋,并向产权人支付租金的民事法律行为。而本案中,李某没有和产权人形成租赁关系,也没有履行支付租金的义务。李某所拥有的房屋使用权是基于一定人身关系而形成的物权关系。那么在拆迁中又应如何处理这类矛盾呢?笔者认为,房屋所有人陈秀英有义务安置好房屋使用人李某,李某所拥有的房屋使用权是受法律保护的,由于房屋所有人未妥善安置房屋使用人,而造成被拆除房屋无法拆除的,应当实行产权调换,使房屋使用人的合法权益在房屋拆迁中得到应有的保障。
 

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