房屋的拆迁补偿估价换算方法案列

  发布时间：2009-9-10 16:34:24 点击数：

导读:案例一　　案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。　　1、单位基准…

案例一

　　案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。

　　1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。

　　2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价：卧室朝东，朝向修正系数为－2％；评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％；经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％ ，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50.00＝24.06（万元）

　　案例二

　　案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补偿估价。

　　1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该假三层新里住宅进行评估。取底层前间、朝南的一室户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为4100元／平方米。

　　2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价：卧室朝南，朝向修正系数为0；评估对象位于二层，层次修正系数为＋4％；经现场查勘，考虑采光、通风等条件相仿，确定其他因素修正系数为0 ；评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝4100×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋0）＝4264元／平方米3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。市场评估单价高于最低补偿单价，公有住房承租人的补偿价格计算公式为：补偿单价＝评估单价×80％＋价格补贴＝评估单价×80％＋（最低补偿单价×2 －评估单价）×20％＝4264×80％＋（4009×2－4264）×20％＝3411.2＋750.8＝4162元／平方米4、建筑面积的换算：根据上海市房屋土地资源管理局有关规定，新里住宅面积换算系数为1.82.则：建筑面积＝居住面积×换算系数＝25×1.82＝45.50平方米5、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4162×45.50＝18.94（万元）

　　案例三

　　案例背景：某某区六层混合结构新工房。式样：成套。委估对象为售后产权房；部位：4层；房型：一室半；朝向：南；建筑面积45平方米。进行房屋拆迁补偿估价。

　　1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该新工房住宅进行评估。取底层、卧室朝南的一室户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为4565元／平方米。

　　2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价：卧室朝南，朝向修正系数为0；评估对象位于4层，层次修正系数为＋4％；经现场查勘，考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋2％，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝4565×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋2％）＝4843元／平方米3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。市场评估单价高于最低补偿单价，自住产权房屋所有人的补偿价格计算公式为：补偿单价＝评估单价＋价格补贴＝评估单价＋（最低补偿单价×2－评估单价） ×20％＝4843＋（4009×2－4843）×20％＝4843＋635＝5478元／平方米4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝5478×45.00＝24.65（万元）

　　案例四

　　案例背景：某某区四层混合结构新工房。式样：不成套；委估对象为公有住房租赁户；部位：3层；房型：一室户；朝向：西、南；居住面积15平方米。厨房卫生间均合用。进行房屋拆迁补偿估价。

　　1、单位基准价格的确定：按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该新工房住宅进行评估。取2层、卧室朝西的一室户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为4150元／平方米。

　　2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价：卧室朝西、南，朝向修正系数取＋1％；评估对象位于3层，层次修正系数取＋4％；经现场查勘，考虑采光、通风等条件相仿，确定其他因素修正系数为0.评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其 他因素修正系数）＝4150×（1＋1％）×（1＋4％）×（1＋0）＝4360元／平方米3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。公有住房承租人的补偿价格计算公式为：补偿单价＝评估单价×80％＋价格补贴＝评估单价×80％＋（最低补偿单价×2 －评估单价）×20％＝4360×80％＋（4009×2－4360）×20％＝3488＋731.6＝4220元／平方米4、建筑面积的换算：根据上海市房屋土地资源管理局有关规定，多层不成套新工房面积换算系数为1.94.则：建筑面积＝居住面积×换算系数＝15×1.94＝29.10（平方米）

　　5、拆迁补偿总额拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4220×29.10＝12.28（万元）