浙江省最大一起房产集团诉讼案一审判决华泰公司被判赔偿475万余元

  发布时间：2010-1-19 17:59:29 点击数：

导读:受到全国关注的宁波华泰星城447户业主起诉宁波华泰股份有限公司商品房销售侵权案，宁波市中级法院６月１６日作出一审判决，全体“华泰星城”业主获赔４７５万余元。“华泰星城”小区坐落在宁波…

受到全国关注的宁波华泰星城447户业主起诉宁波华泰股份有限公司商品房销售侵权案，宁波市中级法院６月１６日作出一审判决，全体“华泰星城”业主获赔４７５万余元。

“华泰星城”小区坐落在宁波市鄞州区。2002年8月，由宁波华泰股份有限公司通过招标得到该地块的国有土地使用权。建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积111950平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。2005年4月，华泰小区竣工交付使用后，该小区447户住户认为小区容积率及绿化率不符合双方签订购房合同时的约定及楼书的宣传明示。2005年11月，447户业主在与房产开发商交涉无效的情况下，状告开发商涉嫌侵权，并向开发商索赔5000万元。浙江省高级法院受理后指定交由宁波中级法院审理一审，这是浙江省迄今为止原告最多的业主维权案。

对于小区总建筑面积超建和小区容积率增加问题，“华泰”方面承认实际建设确实比规划审批时超了，但认为建筑面积仅超了1119平方米，而不是业主所说的超了26800多平方米、小区容积率为1.7。其分歧的主要原因是住户业主按国家标准和建设部规定，将地下室、停车库全部计入面积，而1999年7月1日实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确：地下室、停车库等附属设施的面积可以不计入容积率。但业主方却认为：按照国家质量技术监督局和国家建设部的明确规定，高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积，并计入容积率。而该小区内的地下室、停车库其高度均超过2.2米，因此，小区内的地下室、停车库应计入总建筑面积和容积率。

其次是绿地减少和所有房产没有墙根护坡虚假植绿问题。被告“华泰”方面认为该小区绿化率之所以减少主要是小区外的那条道路向小区内拓宽进2米所致，但小区总绿化面积却没有少。而业主方却认为，据他们初步预测，整个小区的绿化率仅在27％至28％之间，与规划设计的33%的绿化率还有很大差距。业主认为被告开发单位上述做法致使小区物业档次下降，业主共同利益受损，要求法院判令被告赔偿损失5000万元。索赔额是根据开发单位多建房屋部分的销售额减去建设成本后所得直接利润计算得出的。

法院对被告超建26800多平方米的事实证据予以确认，但认为按宁波地方规定的计算标准可以理解为只超建3178．01平方米。同时认定了被告绿地减少1404平方米，按此被告应多买总计合5.51亩土地。按此地价被告应赔偿475万多元，于是作出了判决。一审法院未对原告要求就绿地实际缩水面积赔偿进行判决，而是指明绿地验收不实可以另案解决。对于为建护坡散水问题，法院同样认为应由有关部门予以认定，法院不宜处理，而没有作出明确判决。对地下车库超过２．２米高度应计算建筑面积问题，法院没有采纳国家规定，而是采纳了宁波的地方规定，将地下车库做附属设施处理，不计入建筑面积。 因此，采用国家标准还是宁波标准，是原告起诉5000万而法院只支持475万的根本原因。

原告代理人浙江京衡律师事务所主任陈有西律师表示：从法院判决书中确定的超建面积赔偿数额上可以肯定，如果法院按国家标准计算，原告起诉５０００万赔偿是完全正确的。同时，绿地问题原告在举证期内申请测量，法院不依法委托测量也是不当的。综合来看，法院基本采纳了原告方的全部证据和律师的代理意见。在事实认定上，本案原告取得了完全胜利，而法律适用上的错误则是明显的。据了解，业主们准备向浙江省高级人民法院依法提起上诉。

该案由于是迄今为止全省原告人数最多的房地产集团诉讼案，法院正式受理后引起了各界的高度关注，人民日报、新华社、浙江日报、浙江电视台等多家媒体曾对该案的具体案情与开庭实况予以报道。这一案件所涉及的地下车库是否应计入建筑面积、绿地面积如何计算等矛盾焦点，也是目前房地产纠纷中普遍存在的重大问题，具有典型意义。

本案是经过宁波中级法院审判委员会讨论后下判的。对于宁波的地下车库不计面积问题，是本案诉讼中揭露出来的一个重大的普遍性问题。宁波中级法院这样认定宁波的地方规定高过国家规定，在宁波是可以理解的。但二审能否这样认定，原告抱有改判的必胜信念。