浙江义乌楼市起风波 房产公司遭300业主集体诉讼

  发布时间：2010-1-19 18:05:30 点击数：

导读:核心提示：浙江义乌一个名叫双林颐园的楼盘的三百余名业主最近集体将楼盘开发商义乌万基普森房地产开发有限公司(以下简称“万基普森”)告上了法庭。原因是他们认为房屋验收合格的标准存有差异，矛盾延续了半…

核心提示： 浙江义乌一个名叫双林颐园的楼盘的三百余名业主最近集体将楼盘开发商义乌万基普森房地产开发有限公司(以下简称“万基普森”)告上了法庭。原因是他们认为房屋验收合格的标准存有差异，矛盾延续了半年，目前双方均在等待法院判决。

今年五月底，义乌一些购房户向记者反映，他们在浙江义乌，购买了双林颐园(又名“凤凰名城”)的房子，由于他们期待中的这个房产是义乌较为高档的楼盘，其所处地段和设计理念均让当初的购房者心动。但是到了交房之后，却因房屋验收是否合格的问题，双方闹上了法院。

争议楼盘在当地名声显赫

双林颐园位于浙江省义乌南部的佛堂镇。双林颐园地理位置得天独厚，距义乌市区8公里，总占地面积140亩，总建筑面积14万平方米。

双林颐园曾被开发商奉为“尊贵别致、天地共荣”的楼盘，是目前义乌市最好的楼盘之一，其一投资商是义乌当地的龙头企业、国内最负盛名的一家相框制造企业华鸿控股集团有限公司，其法人代表为龚品忠。

华鸿控股集团有限公司总部和双林颐园楼盘仅仅相隔一条马路，从双林颐园的售楼处就可看到不远的华鸿控股集团有限公司。

早在图纸设计阶段，双林颐园就被冠以“义乌市首席生态人居花园”，同时，开发商还打出了“与华鸿做邻居”的口号，当时更是吸引了众多购房者的眼球。

双林颐园的开发商——万基普森是当地新成立的一家房产公司。它的控股股东是——华鸿控股集团有限公司，控股40%，美籍华人陈志浩控股另外60%。

当地4月30日的《义乌商报》显示，万基普森是义乌市2008年度纳税排名第二十位的企业。

延期交付起纠纷

2006年6月，还处于图纸阶段的义乌“双林颐园”开始对外销售。到2008年10月，800多套公寓基本售罄，数十套联排别墅大部分也销售完毕。按照当时的建设成本及销售价格估算，开发商应当盈利丰厚。而购房对象基本上为当地拥有刚性需求的普通消费者。

业主代表们告诉记者，在“双林颐园”购房的业主绝大多数都是佛堂镇本地人，用当地的话说都是“泥腿子”，不存在炒房嫌疑。

2008年10月30日，是开发商和购房者签订的交房日期，但业主等到的却是开发商的一纸“信函”。

开发商在信函中说，“因佛堂镇重点工程泄洪渠开始施工，影响了双林颐园项目的施工，不能在正常时间范围内交付使用，预计在2008年12月31日起交付使用。”信函中提到，“泄洪渠工程是佛堂镇的一个整体规划，双林颐园只能服从该重点规划工程，公司只能按照《商品房买卖合同》第八条第二项的约定告知。”

而该合同第八条第二项的内容表明：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、遭遇不可抗力或规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定采取某项政策措施引起的延误，出卖人可据实予以延期，最长延期不超过60天。

业主陈某认为，此项理由并不在合同中约定的可以延期交付情况之内，并且佛堂镇镇政府也曾特意发表声明表示“双林颐园的逾期交房与佛堂镇排污工程无关”。

记者经调查发现，义乌市佛堂镇镇政府确实发表过这样的声明。

业主陈某由此认为开发商的这个说法是在逃避赔偿责任。陈某指出，购房合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期60天内交房，开发商应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金；逾期60天之后交房，支付万分之三的违约金，直至实际交房日为止；买受人并有权在逾期60天之后提出解除合同，开发商除退还购房者全部已付房款外，还需支付3%的违约金。

2008年11月中旬，在购房者的多次交涉下，开发商做出了“同意按合同约定赔偿”的承诺。12月29日，开发商以手机短信形式告知业主，两天之后即12月31日统一交房。

交房当日，接到开发商递来的《交房通知书》的业主们却傻了眼。通知书要求业主按照每平方米40元的标准缴纳商品房维修基金、每平方米20元的物业保修金、3200元的天然气初装费、预交一年每平方米1元/月的物业费、车位管理费、装修押金、垃圾清运费和公用设施水电费及电梯费使用周转金。

也就是说，按照这份通知，业主不但拿不到赔偿金，还要交纳上万元的费用。

不仅如此，开发商还拿不出业业主们最为关切的交房时通用的验收合格证明《建设工程竣工验收备案表》。

《建设工程竣工验收备案表》就成为了双方矛盾的导火索，双方矛盾由此激化。

于是，大部分业主拒绝收房，要求开发商提供收费依据和《建设工程竣工验收备案表》。由于业主认为交房时间超过了约定的60天，要求开发商按照合同约定，以每日万分之三的标准支付赔偿金。开发商则认为，在2008年12月底，双林颐园已经有关部门验收合格，可以交房，并没有超过60天，只能按照合同规定的万分之二的标准赔偿。

由于多次交涉无果，双林颐园500多户愤怒的业主准备拿起法律武器，将开发商推上法庭。目前，已有三百余名业主向法院提交了诉状。

业主质疑开发商在“躲猫猫”

业主代表告诉记者，6个多月来，开发商不但不积极的赔偿、组织验收交房，就连一个合理的解释都没有。

对此，业主质疑开发商跟他们“躲猫猫”主要有两点：一是伙同快递公司伪造快递通知；二是开发商频繁变更股权登记。

业主代表告诉记者，万基普森串通了当地一家快递公司，伪造提前寄发的时间，在2009年1月份向购房者补寄了一份2008年12月30日交房的书面通知。之后，快递公司承认参与造假，开发商却至今仍未对此欺诈行为作出任何解释。

业主们还告诉记者，开发商延期交房后，不但没有积极的赔偿，反倒在工商登记上大作文章。记者了解到，在短短的1个月之内，开发商进行了两次股权变更登记。

业主们认为这是开发商在逃避责任。他们告诉记者，万基普森的盈利早已被投资方抽空，资金链断裂而无法支付数千万元的工程款，施工单位因此拒绝提供验收资料，导致了双林颐园通不过验收，拿不到《建设工程竣工验收备案表》，才是开发商交不了房的真正原因。

记者了解到，2008年12月23日，万基普森进行了第一次股权变更。股东由浙江普森置业有限公司、华鸿控股集团有限公司变更为华鸿控股集团有限公司、龚品忠和龚新明。万基普森法人代表由陈志浩变更为华鸿集团董事长龚品忠。登记的股本总额为6000万元。变更后的持股比例为：华鸿控股集团占60%，龚品忠为20.72%，龚新明为19.28%。

　　股权变更登记仅仅过了8天，万基普森又再次进行了股权变更。公司股份变更为李武华占60%、陈俊青占40%，万基普森变成了2个自然人持股。法人代表也由龚品忠变更为李武华。

　　这次变更，多数业主认为这是龚品忠企图抽身事外。

　　随后，公司又进行了包括组织机构代码证等一系列的变更。2009年3月11日，万基普森又对注册地址进行了变更。从佛堂镇义南工业园大士路一号华鸿控股集团变更为佛堂镇双林路120号三楼。正是这次地址变更让双林颐园的业主们疑窦丛生，认定万基普森是在转移资金、逃避责任。

　　记者于今年4月30日来到佛堂镇双林路120号，居然发现双林路120号的一楼是一家按摩店，几个衣着暴露的女子正倚在门口不断地向路人招手，而门口没有任何万基普森的标志。

　　一按摩店中女子告诉记者，三楼原先是她们的，后来租了出去。“三楼没有人办公。”穿过夹杂着浓重草药味的一楼二楼按摩店，记者发现三楼果如女子所说的，并无人员办公。

资金链断裂之说

业主付某告诉记者，万基普森之所以没有按期交房，是因为万基普森拖欠了某施工单位的工程款，施工单位没有及时向万基普森移交相关备案材料，才导致了万基普森延期交房。

　　业主告诉记者，从他们了解的情况来看，主要表现在几个方面。一是对于双林颐园的施工单位——中达建设集团股份有限公司，开发商没有及时付款。二是由开发商指定的双林颐园前期物业管理公司是由一位为开发商长期提供铝合金门窗的生意人临时组建的。开发商要求购房者在接受交房时交纳的每户近万元额外费用，很可能是两者之间的一笔交易——开发商以此作为拖欠供应商款项的抵债。

　　对于业主们的这些质疑，万基普森副总经理王云海告诉记者，公司不存在恶意避债的问题，资金更没有问题。他说，股权变更后已经偿还了银行7230万元的银行贷款和2000多万元的工程款。公司资金充裕，根本不存在资金链断裂的问题。

　　至于股权和地址变更，王云海做出解释，万基普森原股东华鸿控股集团和龚品忠是做出口生意的。2008年11月份，由于工程没有完工，房子延期交付，业主多次围堵华鸿的大门，影响了华鸿的日常办公。

　　对于公司地址的变更，王云海解释说，公司股权变更后还在华鸿办公，但是前段时间业主再次围堵了华鸿大门，无奈之下只好搬家。由于工商变更登记需要房产证，就临时找了个地方。

　　至于延迟交房的原因，万基普森的副总经理王云海是这样解释的：主要由于两个原因导致了工程的延误。一个是2008年的雪灾，由于工人大都是河南等地的，因为大雪他们来不了，耽误了一个多月的时间；第二个是，2008年春夏之交的几场大雨。由于当时佛堂镇的排污工程正在建设中，不能正常发挥排污作用，淤泥先后四次冲进了地下车库，反复清理4万多平方米的车库，也影响了工程的进度。

　　王云海说，对于延期交付房屋，万基普森愿意对业主赔偿。在赔偿标准上， 2008年12月底，双林颐园已经通过了有关部门验收，也已经通知了业主来收房。他将按照合同上约定的标准，给予业主每日已交房款总额万分之二的赔偿金，赔付时间为2个月。

　　万基普森副总经理王云海向记者提供了规划、设计、监理、施工、消防、防疫等部门对双林颐园的验收证明。还拿出了业主反映强烈的《建设工程竣工验收备案表》。记者注意到，这张《建设工程竣工验收备案表》是双林颐园一标段1号楼的。表上，勘察、设计、施工、监理等单位的验收意见是同意验收和合格。

　　而这张业主备受关注的、没有编号的《建设工程竣工验收备案表》上，质监站和建设局均未出具备案意见。

　　王云海向记者解释道，与业主签署的《商品房买卖合同》上交付的标准就是“商品房经验收合格”，并不是要取得《建设工程竣工验收备案表》。现在，商品房已经验收合格，业主依据没有取得《建设工程竣工验收备案表》拒绝接收，是没有道理的，按照合同约定，他们完全可以向拒绝收房的业主收取保管费。他说，《合同》约定，业主不办理交付手续超过20日的，开发商将收取每日200元的房屋保管费和物业管理费。

　　“这是一道选择题，我们选择的是‘商品房经验收合格’而不是《建设工程竣工验收备案表》。”王云海告诉记者。

　　开发商：延期交房主要问题出现在监理环节

　　那到底是什么原因造成开发商延期交付2个月，对此，记者展开了调查。

　  记者来到佛堂镇镇政府，对于开发商的“天灾”一说进行核实。

　　佛堂镇常务副镇长厉声振告诉记者，双林颐园开发商所提的佛堂镇重点排污工程影响了双林颐园的工程进度，实际上根本不存在这种情况，开发商的这一说法只是开发商延期交付的托辞。

　　王云海告诉记者，对于是不是佛堂镇的排污工程影响了双林颐园的工程进度，作为当地企业负责人的他已不愿多说。

　　王云海说，与业主出现纠纷以后，原万基普森股权持有人美籍华人陈志浩和华鸿控股集团有限公司董事长龚品忠之间关于对业主的赔偿问题上就产生了矛盾。但考虑到华鸿控股集团有限公司这个本土企业还要发展，龚品忠出资一亿余元资金收购了陈志浩的股份，并同意对业主进行赔偿，赔偿标准是延期交付的2个月按合同约定的万分之二赔偿。

　　是什么原因导致了开发商延期交付，王云海告诉记者，根本不存在业主所说的拖欠工程款项之说，目前，跟施工单位的款项已经按合同约定结算了90%，“如果我们真的没有按期交付的话，施工方会起诉我们的。”

　　对于记者提出的提供和施工单位的结款凭证，王云海以不方便透露公司财务状况回绝了记者。

　　“其实，我们是在监理环节出了些问题，我们的一家监理公司被对方收买了，没有及时向我们移交材料，才导致了我们没有按时交房。”王云海明确表示，开发商同意按二个月内按万分之二赔偿。

　　“延期交付的原因和业主没有任何关系。”王云海说。

　　王云海告诉记者，目前，业主主要是想开发商同意在二个月内万分之二赔偿的基础上追加二个月之外万分之三的赔偿。而对于这些，王云海认为，这只是金融危机下房价下跌，业主没有达到预期目的造成的。“如果房价上涨了，就不会出现现在的问题了！”

　　王云海吐露，目前，已有三百余户业主已经入住双林颐园，而开发商对业主的赔偿已经累计到了500余万。

争议升级将对簿公堂

目前，关于双林颐园最大的争议仍然是商品房的验收标准和交付标准的认定。双方仍各执一词，争执不下。

　　义乌市建设局住房与房地产业管理科相关责任人认为，根据《浙江省建设工程质量管理条例》的规定，质量验收是由建设单位自行组织勘察、设计、施工、工程监理等单位来验收的，验收合格后向主管部门进行备案。

　　“这完全是开发商与业主之间的纠纷，业主混淆了验收合格和《建设工程竣工验收备案表》两个概念。”该负责人表示。

　　义乌市建筑工程质量安全监督站相关责任人告诉记者，2008年12月31日，双林颐园的建设单位组织了验收，质量监督站全程监督了验收，发现了一些质量问题，并当场下发了《质量问题整改通知》，要求建设单位整改后，重新组织验收。

　　万基普森副总经理王云海告诉记者，验收时确实发现了问题，但不过只是在小区的红线外留了一个厕所。如今，按照要求，厕所已经拆除了。

　　而记者从义乌市建设局了解到的情况是，万基普森关于《建设工程竣工验收备案表》的归档材料是4月8日才递交到建设局的，而按照程序来进行的话，应有三个月时间才能签字盖章。也就是说，入住的业主拿到房产证也要在这之后。

　　直至今日，业主代表将纠纷的矛头仍指向龚品忠，他们告诉记者，在他们看来，龚品忠，华鸿，才是这起纠纷的主要焦点。

　　记者曾尝试采访原万基普森法人代表龚品忠，但对方以工作忙抽不出时间接受采访婉拒了记者。

　　记者从义乌市人民法院了解到，2009年1月，陆续有三百余户业主分别以个人名义集体起诉义乌万基普森房地产开发有限公司。义乌市人民法院佛堂法庭受理了此案，本拟于3月18日开庭审理。

　　到3月16日，义乌万基普森房地产开发有限公司却提出了管辖权异议，认为义乌万基普森房地产开发有限公司总部在浙江省丽水市青田县，应有当地法院受理。义乌市人民法院于3月18日驳回了义乌万基普森房地产开发有限公司的《管辖异议申请书》。

　　后义乌万基普森向金华市中级人民法院上诉，目前，此案案卷已于2009年4月23日移交到浙江省金华市中级人民法院。