律师谈“嘉定悦合国际广场”商铺纠纷案2\3-违约金问题\办证问题

  发布时间:2014-10-16 16:28:16 点击数:
导读:律师谈“嘉定悦合国际广场”商铺纠纷案3-违约金问题有些“嘉定悦合国际广场”商铺的小业主咨询高律师,他们暂时不退房,只追究开发商上海悦合置业有限公司的违约责任,是否可行?如何追究?高律师认为,对于“嘉定悦合…

律师谈嘉定悦合国际广场商铺纠纷3-违约金问题

有些嘉定悦合国际广场商铺小业主咨询高律师,他们暂时不退房,只追究开发商悦合置业有限公司的违约责任,是否可行?如何追究?高律师认为,对于嘉定悦合国际广场商铺小业主来说,起诉违约金也是维权的途径之一。随着开发商悦合置业有限公司违约时间的延长,小业主可以主张的违约金也越来越多。在不影响退房、也不影响以后可能的办证的情况下,先追究开发商的违约责任也是不错的选择。因为这种维权诉讼风险最小、成本最低。

那么,小业主可以主张哪些违约金呢?高律师仔细研究了嘉定悦合国际广场商铺的《上海市商品房预售合同》,并根据自己多年的经验,认为有两部分违约金可以主张。

一、逾期交房违约金。根据《上海市商品房预售合同》第十一条的约定,开发商定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方,第十二条约定,甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算。这是合同中的约定,但是约定的太低了,如果小业主真的按照这个标准主张违约金,就没有多少钱。那么,能不能调高呢?答案是:可以。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

因此,小业主可以要求法院增加逾期交房的违约金,增加到和同地段同类型房屋相同租金的水平。这样算下来,从2014年1月1日起算,逾期交房违约金也有不少钱了。

二、逾期办证违约金。小业主的小产证至今没有办出来,责任完全在开发商悦合置业有限公司开发商应当向小业主赔偿逾期办证违约金。可是,关于逾期办证违约金合同中并没有约定。没关系,合同没有约定,法律有规定,可以按照法律规定来维权。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

因此,逾期办证违约金可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。实践中,均按照银行同期贷款基准利率上浮30%确定。高律师在上海市浦东新区法院代理的八十余件商铺纠纷案,逾期办证违约金都是按照这个标准判决的。从合同第十条可以看出开发商应当在2014年6月30日前取得大产证,从第十四条可以看出,2014年9月30日开发商应当为小业主申领小产证,但是届时开发商并没有申领,因此,从2014年10月1日,开发商就应当算作违约了,应当支付向小业主支付违约金。这样算下来,逾期办证违约金也是不小的数字。

综合以上分析,嘉定悦合国际广场商铺小业主可以主张2种违约金,一种是逾期交房违约金,一种是逾期办证违约金。并且这两种诉讼成本最小,风险最低。根据最高人民法院关于民事诉讼法的最新的司法解释,官司胜诉后,诉讼费还会由法院直接退还给小业主,因此,小业主基本不用担心诉讼费的负担。另外,提醒小业主的是,诉讼时效是两年,因此,不要过了诉讼时效,以免损失。

小业主如果有房屋买卖方面的法律问题,欢迎咨询高律师13817668278,或登陆www.law138.com.


律师谈嘉定悦合国际广场商铺纠纷2-办证问题

   近期,很多嘉定悦合国际广场商铺小业主联系高律师,希望通过法律途径维护权利。但他们担心如果退房的话,何时能够拿到退款甚至能否拿到退款是个很大的问题,因此,有人提出要房子。但是小产证拿不到。对此,高律师认为,可以起诉到法院,要求开发商为小业主办理房产证,只是要符合条件办证,因为有很多商铺被法院查封了,这些肯定是不能办证的;还有的设定了抵押权,虽然可以办证,但要诉请法院撤销抵押权。具体能不能办理小产证,小业主可以带着自己的合同、身份证到嘉定区房地产交易中心查询,如果房地产交易中心告知你买的部位可以办理小产证,开发商不予办理,则可以起诉到法院要求开发商交房办证。

 

律师谈嘉定悦合国际广场商铺纠纷

上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,两百案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。近期,高律师接到嘉定悦合国际广场商铺小业主的电话,反映该项目迟迟不能交房等违约行为,更严重的是,嘉定悦合国际广场的开发商悦合置业有限公司资金链已经断裂,工地也已经停工,多家银行因为贷款不能按期归还,已经将开发商悦合置业有限公司告上法庭,并且查封了嘉定悦合国际广场在建工程,目前由上海闵行区人民法院、上海徐汇区人民法院参与了查封。近日,包括第一财经日报在内多家媒体纷纷报道了此事。打电话来的购买嘉定悦合国际广场的小业主很纠结,希望退房退款。

 

高律师认真分析了小业主的情况,结合以往成功帮助小业主退房退款的经验,认为购买嘉定悦合国际广场的小业主只有符合下列任何一种情形退房退款就是可行的:

1、购房合同无效。根据《合同法》的规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款,承担相应的法律责任。从实践来看,造成购房合同无效的常见情形有:

1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可,房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的,该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

2)开发商存在欺诈情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

3) 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。

3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例,按照有关规定,误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房,开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。

5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房。

6、逾期交房导致退房。根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

7、逾期办不出产证导致退房。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

8、合同中约定退房。当事人在合同中约定了退房的条件,当其中的条件成就时,即可退房。

购买嘉定悦合国际广场的小业主符合上述任何一种情形的,都可以退房,要求开发商退还购房款并且承担违约金、赔偿金等等法律责任。

当然,以上只是简单的列举了可以退房的几种情形,实际操作中比较复杂,细节不同,结果也不完全一样。法律问题真正是细节决定成败。购买嘉定悦合国际广场的小业主如果还有不清楚的问题,可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com


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