律师手记4:无锡流行前线案法律分析

作者:高律师  发布时间:2014-9-1 15:36:26 点击数:
导读:律师手记4:无锡流行前线案法律分析随着高律师代理的“无锡流行前线”(太湖数码广场)商铺退房案的增多,越来越多的“无锡流行前线”(太湖数码广场)的小业主找到高律师,要求维权,仅春节过后第一个工作日,高律师…

律师手记4:无锡流行前线案法律分析

    随着高律师代理的无锡流行前线(太湖数码广场)商铺退房案的增多,越来越多的无锡流行前线(太湖数码广场)的小业主找到高律师,要求维权,仅春节过后第一个工作日,高律师就收到8个小业主快递来的材料,至今已经收到数十份材料。高律师认真分析了这些材料,将其归纳为4种类型、1个疑问:

先说4种类型。第一种类型是没拿到产证的要求退铺,高律师代理的就是这种类型的案子,前面代理的案子都打赢了,还赔偿违约金。原来分析过,这里就不多说了。

第二种类型是拿到产证的要求退铺。这部分小业主因为拿不到租金收益,对这个项目失去信心,虽然拿到了产证,但是也想要求退铺。但是因为商铺买卖合同已经履行完毕,不能退铺。除非有回购协议。

第三种类型是拿到产证的人要求租金。这个要求没有任何问题,可以起诉,法院应该支持。只是起诉的是惠世扬名下的公司(卡伦特),该公司名下目前没有发现有什么财产,以后执行问题很大。惠世扬尽管欠了很多钱,但毕竟名下有商铺、住宅,从这个意义上讲,起诉惠世扬要比起诉他的公司好。但是这种类型的案件不能起诉惠世扬。

第四种类型是购买所谓租赁收益权的人要求退铺。这类案件今年春节前后集中爆发,高律师接到大量电话。高律师当时就告诉小业主这涉嫌犯罪,合同诈骗罪,可以去公安局报案。目前无锡公安局对于这种类型的案件是受理的。其他几种类型是法院受理。

下面说一说1个疑问,也可以说是第五种类型,即没有拿到产证的人想保铺,不退铺,是否可行?这部分小业主还提到了自2015年5月5日起施行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 

第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。 

如果能够符合28条或者符合30条,这2条中的任何一条,没有拿到产证的人想保铺,不退铺,就是可行的。但结论很遗憾:

1、不符合30条。无锡流行前线(太湖数码广场)所有出售的商铺都没有办理“预告登记”,因此不符合30条。有少部分人办理了备案登记,但是“备案登记”和“预告登记”是完全不同的两种登记类型,“备案登记”仅是行政管理的备案方式,没有物权效力;而“预告登记”则具有债权物权化的效力。遗憾的是,没有人进行过“预告登记”。

2、不能同时符合第28条,第28条规定了4个条件

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

这4个条件要同时符合才行。但在司法实践中,要证明第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产很难,因为购买的是商铺,不是住宅,客观上增加了举证的难度。

现在,无锡法院已经就这一问题出具了裁定书。有人以自己签订了合同,付清了全款,甚至进行过备案登记为由,要求法院解除对其商铺的查封,从而达到保铺的目的。他手里有商铺买卖合同,付清全款的收据,委托经营管理合同,还有备案登记证明。但是法院驳回了他的诉请,理由之一就是不能证明“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。

现在网上有各种各样的说法,有的说法很符合小业主的想法,小业主听了很受用,但能否实现再要认真辨别。请大家明辨是非,不要走弯路。明辨是非很简单,不要看他怎么说的,而是看他说的东西有没有法院的法律文书相印证。是做成功了以后再说的,还是没有做就开始说了。

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律师手记3:无锡流行前线退房案强制执行

高律师代理的无锡流行前线(太湖数码广场)商铺退房案胜诉后,对方并没有按照判决书的规定付款。高律师就帮助小业主向法院申请强制执行。最近有了好消息,对方同意支付100万多元。高律师立即和小业主一起赶往无锡法院,经过反复的谈判,对方支付了100多万元,当场就付清了。高律师一方解除了2套有抵押权的商铺的查封,但是对于其中一套没有抵押权的商铺,虽然对方一再要求解除查封,高律师一方绝不同意。对方最后也放弃了这个要求。这样,高律师一方剩下的几十万元就有了保障。

据法院介绍,本案这样付款算是好的,其它案件还没有付款这么多比例的,甚至有案件还没有拿到钱。究其原因,应该是高律师一方申请了诉讼保全,事先就查封了对方几套房产,造成这几套房产无法处理,既无法过户,也无法抵押,也无法出售,这样就给对方造成了压力。因为这些房产原本就卖掉了,现在查封后就无法过户给小业主,小业主会向对方维权。另外,也无法抵押融资了。因此,对方感觉到压力,这才会给高律师一方付款。这时候,诉讼保全的重要性就很明显。

至于剩下的几十万元也不用太过担心,因为还查封着对方一套没有抵押权的商铺。实在不行,可以要求拍卖此商铺。据小业主自己讲,现在商铺价格跌的厉害,原来约5万元的商铺,现在可能在3-4万之间。如果拍卖的话,先要评估,以评估价拍卖,最低设80%的保留价。可以拍卖3次,最后保留价60%左右,如果拍卖不掉,可以抵债给小业主。本案小业主已经拿到100多万,即使商铺跌价、即使在跌价的基础上降价拍卖,小业主剩下的几十万元还是有保障的。

按照小业主上面的说法,打官司比不打官司要划算多了。因为打官司基本上能赢,而且还要赔偿20%的违约金(具体案情有差异,未必都如此)。举例:小业主购买原价100万的商铺,如果不打官司,无非是要求办理产证,这样100万元就买到这间商铺。如果打官司退房,一般法院会判退100万赔20万(具体案情有差异,未必都如此),共120万元。而购买的商铺目前市值75万左右(一家之言,未经专门机构评估)。最坏的情况是,官司打赢对方不付钱,则申请法院拍卖此商铺。此商铺此时市值75万元,经过3次拍卖均未卖出,则法院会要求抵债给小业主,抵债金额是多少呢?按照规则,3次拍卖后,抵债金额可以达到市值的60%左右,即75万元×60%=45万元。即可能以45万元左右的金额抵债。抵债以后,对方还需要支付小业主75万元左右。也就是说,小业主除了拿到原来自己买的房子以外,对方还要支付给他75万元。

这就是打官司和不打官司的区别,差距75万元。

当然,以上分析有它特定的条件,请看清楚并认真思考。


律师手记2:无锡流行前线退房案胜诉

8月底,高律师代理的无锡流行前线(太湖数码广场)商铺退房案判决,高律师一方胜诉,被告**退还全部房款,还要承担20%的违约金、承担全部案件受理费、诉讼保全费等。此案判决达到了预期,特别是违约责任,法院判令被告承担总房款20%的违约金,对小业主是比较有利的,可以大大减少小业主的损失。被告的抗辩全部不予支持,包括抗辩违约金过高等也没有支持。法院的判决是公正的,维护了小业主的合法权利。

附判决书如下:

江苏省无锡市南长区人民法院

民事判决书

 

                                   2014)南民初字第1061号

   原告**

   原告**

   委托代理人高军,上海融孚律师事务所律师。

   被告**

   被告江苏**房地产经纪有限公司。

   本院于2014年5月30日立案受理了原告**、原告**与被告惠**、被告江苏**房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员邱园科适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**、原告**的共同委托代理人高军,被告惠**委托代理人到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

   原告**、原告**诉称:原告**、原告**与被告惠**、被告江苏**房地产经纪有限公司签订《商铺买卖合同一份原告向被告购买无锡市清扬路91-99号太湖数码大厦1层1**号商铺,建筑面积2*.**平方米,总价1**万元人民币,原告一次性付款,在2013年9月30日前付清,在全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续。同时约定,如惠**导致合同无法履行或原告无法取得产权证,被告惠**应于十日内退还原告已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任,包括违约方向另一方支付20%的违约金等等。原告按照约定付清了全款。被告应该在2014年3月底为原告办理过户面签手续,但是被告却迟迟不予办理。原告经调查发现,被告已经将本案系争商铺抵押给了案外人,期限为2014.2.14-2015.2.13,因此无法过户。原告认为,被告已经构成根本违约,应按照约定的退还购房款,原告有权解除本合同。被告江苏**房地产经纪有限公司,实际收取了房款,也应承担违约责任。现要求判令1、解除原告、被告于2013623日签订的《商铺买卖合同》;2被告退还原告购款人民币1**万元;3被告向原告支付违约金人民币2*.*万元;4被告承担诉讼费用。

    被告惠**辩称,对原告**、原告**的起诉事实无异议,但诉争商铺的抵押权已经注销,到本案开庭时已经具备了过户给原告**、原告**的条件,虽然已经超出了合同约定的过户时间,希望双方在被告承担一定数额违约金的情况下协商继续履行合同。另外,合同约定的违约金过高,要求法院进行调整。

被告江苏**房地产经纪有限公司辩称:公司对于原告被告之间的买卖事实不清楚,其只是中介,不应承担相关责任。

经审理查明:2013年4月,原告**、原告**意向购买位于无锡市清扬路91-99号太湖数码大厦的流行前线商铺,原告**于2013年4月6日支付定金3万元,于2013年4月21日支付定金×万元,原告**分别于2013年4月21日、6月7日预付房款×万元、×万元。

2013年6月  日,原告**、原告**与被告惠**签订《商铺买卖合同一份主要载明:原告向被告购买无锡市清扬路91-99号太湖数码大厦1层1**号商铺(建筑面积2*.**平方米,产权登记坐落:清扬路91-99号(单号)),被告江苏**房地产经纪有限公司(丙方)为该合同的中介方在合同上盖章。该合同中载明:甲乙双方约定于乙方交付首付款180日内办理该商铺的评估手续,乙方全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续;甲方保证该商铺权属清楚,保证对该商铺具有所有权及合法处置权,同时保证该商铺共有权人(含近亲属)无异议,如果发生该商铺共有权人(含近亲属)有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷,则全部由甲方负责,由此给乙方造成的经济损失,由甲方负责全额赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证,甲方应于十日内退还乙方已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任;如甲乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同,或发生本条1、2违约责任,均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿;本合同经甲乙丙签字或盖章后生效,丙方居间服务即完成。原告**于2013年8月3日支付房款 万元,于2013年10月 日支付房款×万元。合同约定的办理商铺面签过户日期到期后,原告**、原告**发现所涉房屋已抵押登记,无法过户。2014年5月,原告**、原告**诉讼来院。

另查明:本案所涉商铺于2011年12月31日登记产权至惠**名下,于2014年2月14日抵押给**,抵押债权数额为**万元,抵押期限自2014年2月  日至2015年2月  日,该抵押登记于2014年6月  日注销。

上述事实,有商铺买卖合同、收款收据、无锡市房屋登记薄证明等书证及当事人陈述在卷佐证。

本院认为:原告**、原告**与被告惠**、被告江苏**房地产经纪有限公司签订商铺买卖合同合法有效,各方均应按合同条款履行。截至原告**、原告**交清全部购房款后180日内,商铺存在抵押给他人的情形,被告未能按约办理过户手续,起诉后才注销抵押登记,构成严重违约,原告**、原告**可依法解除合同,被告惠**应按照合同约定承担违约责任,即支付房款总额20%的违约金。被告惠**提出的违约金过高,希望继续履行合同的意见,本院不预采纳。现原告**、原告**要求惠**退还购房款1**万并支付违约金2*.*万元,本院依法予以支持。原告**、原告**要求江苏**房地产经纪有限公司共同承担责任的主张,因该公司仅提供居间服务,本院不予支持。据此,本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四第一款之规定,判决如下:

  1. 解除原告**、原告**与被告惠**于2013年6月 日签订的无锡市清扬路91-99号太湖数码大厦1层1**号商铺(建筑面积2*.**平方米,产权登记坐落:清扬路91-99号(单号))的商品房销售合同。

  2. 被告惠**于本判决生效后十日内退还原告**、原告**购房款1**万。

  3. 被告惠**于本判决生效后十日内支付原告**、原告违约金2*.*万元。

  4. 驳回原告**、原告**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取为9**0元,诉讼保全费5000元,两项合计**530元(已由原告**、原告**预缴),由被告惠**负担。被告惠**于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给原告**、原告**。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本2份,上诉于江苏省无锡市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。(江苏省无锡市中级人民法院开户银行及账户:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805)

 

                            代理审判员   邱园科

                            二〇一四年八月十六日

                              书记员    曹敏珠


律师手记:无锡流行前线为什么办不出房产证?

近期,高律师接到无锡流行前线(太湖数码广场)商铺小业主的电话,反映该项目迟迟不能办理产权证,蹊跷的是,无锡流行前线是现房,而且是“二手房”,即是从一个叫“惠**”的人手里面买的,正常情况下,很快就能办理过户手续,拿到房产证,但是该项目却是拖延不办。高律师感到有问题,很可能是设定了抵押权,于是建议小业主尽快到无锡房产交易部门查一下。果然不出所料,该商铺确实设定了抵押权,抵押期限为1年,自2014年2月到2015年2月。这样,无锡流行前线为什么办不出房产证就真相大白了

小业主认识到问题的严重性,又随机查了其它几套,发现都设定了抵押权。小业主当即决定退房,并委托高律师代理。高律师认真分析了《商铺买卖合同》等材料,觉得退房、退款,并向小业主承担违约责任是可行的,具体如下:

小业主和“惠**”、江苏**房地产经纪有限公司签订的《商铺买卖合同》中约定:-----在全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续。第五条约定,“惠**保证该商铺权属清楚,保证对该商铺具有所有权及合法处置权,同时保证该商铺共有权人(含近亲属)无异议,如果发生该商铺共有权人(含近亲属)有异议或发生与“惠**及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷,则全部由“惠**负责,由此给小业主造成的经济损失,由“惠**负责全额赔偿。如导致合同无法履行或小业主无法取得产权证,“惠**应于十日内退还小业主已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。

本案完全符合第五条的约定,因为,“惠**”明明知道办理产权过户的日期就要到来,却在到来之前给本案的商铺设定了抵押权,导致无法过户,属于故意、根本违约,小业主无法实现合同目的,符合第五条的约定,也符合合同法的规定,小业主完全可以要求退房、退款,并向小业主承担违约责任。

这里面有一些细节问题需要注意:

  1. 江苏**房地产经纪有限公司是否需要列为被告,为什么?高律师认为需要列为被告,因为该公司在本案中不仅仅是中介,还收取了购房款,小业主支付房款时,刷POS机都是支付在江苏**房地产经纪有限公司的名下,该公司实际收取了房款。那么以后是否给了惠世杨了呢?说不准,因为小业主收到的收据盖章的是“无锡太湖数码大厦项目收款专用章”,而没有“惠**”的签字,无法认定“惠**”收到了该笔房款,除非他自己认可。虽然“惠**”是无锡太湖数码大厦开发商的公司法人代表,但公司和个人是不同的主体,不能混为一谈。

另外,增加被告对原告来说并没有任何不利,所以能增加被告的就尽量增加。

  1. 开庭时两个被告都缺席怎么办?因为,两个被告都缺席对于认定谁最终收取了房款是非常不利的-----

  2. 开庭前,抵押权注销了怎么办?是否影响案件结果?

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以上细节需要慎重考虑并认真准备预案。

前两天,本案在无锡南长区人民法院开庭,比预想的要顺利些,被告果然注销了抵押权并不同意退房退款。小业主坚持退房退款并要求承担违约责任。双方僵持不下,法院也无法调解。估计很快就会判决。

上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,两百案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。小业主如果有房地产方面的法律问题,可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com

 

 

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