律师谈泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺退房案2

作者：高律师  发布时间：2015-11-26 10:09:55 点击数：

导读:律师谈泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺退房案2上海知名房地产律师高律师代理小业主起诉泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）开发商泰州市广信房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，近日胜诉，泰州市…

律师谈泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺退房案2

上海知名房地产律师高律师代理小业主起诉泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）开发商泰州市广信房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，近日胜诉，泰州市高港区人民法院判令解除合同，开发商泰州市广信房地产开发有限公司退还小业主全部购房款，并承担违约责任，承担全部诉讼费用。小业主的权利从法律上得到了确认。

本案的胜诉并不是一帆风顺的，本案2014年起诉到高港区法院后，高港区法院审理后竟然判令驳回小业主的诉讼请求，不允许退房。这是明显错误的判决！高律师代理小业主上诉到泰州市中级人民法院，泰州市中级人民法院审理后，裁定发回高港区人民法院重新审理，这样才最终胜诉。小业主的利益总算是得到了法律上的确认。

本案有几点需要提醒：

1. 泰州市广信房地产开发有限公司名下的所有商铺都已经被泰州市中级人民法院查封，包括小业主已经购买但还没有过户到小业主名下的商铺。因为小业主虽然购买了这些商铺，但是基本上没有办理过预告登记（可能办理过合同备案登记，但这是和预告登记法律性质完全不同的两种登记）所以这些商铺还在泰州市广信房地产开发有限公司名下，这样，法院要查封泰州市广信房地产开发有限公司名下的财产，这些商铺就可以查封。这样的话，小业主购买的这些商铺就无法过户。这是很多商铺至今无法过户的原因之一。

    需要说明的是，法院查封是权利查封，不是现场查封。即法院是到房地产交易部门办理过查封手续，这样就不能交易、过户了，而不是在现场把这些商铺查封掉。所以，你在现场看到有一些商铺在营业，其实它已经被法院查封了，只是表面上是看不出来的。

1. 能否要求法院解除查封？因为我作为小业主已经付清了全款，买下了这个商铺。答案是不能的。原因上文说过了，因为没有办理预告登记。
2. 法院能否拍卖这些商铺？可以的。因为这些商铺还在泰州市广信房地产开发有限公司名下，法院在执行泰州市广信房地产开发有限公司的案件时就可以拍卖这些商铺。
3. 小业主的风险？怎么办？小业主面临的风险是：付清了全款无法过户而且可能被法院拍卖掉了！遇到这种情况小业主是最倒霉的，目前小业主其实没有别的选择，只能是要求退房退款了。要退房退款只能打官司，官司是能打赢的。法院已经判决赢了，虽然并不顺利。既然要打官司，肯定是越早越好。现在法院已经拍卖过泰州市广信房地产开发有限公司名下的商铺了，一旦拍卖成功就会分配，分配肯定是在打官司的人中间分配，没有打官司的人法院是不管的（破产例外）。
4. 已经办理出来小产证的人能不能要求退房？可以的。根据根据小业主和开发商签订的《补充协议》退房。在《补充协议》中，为小业主设定了一个退房权，即小业主可以在某年某月某日至某年某月某日（1个月的时间）要求退房，过期视为放弃退房权利。根据这个约定，小业主在这个约定的时间内（1个月）享有无条件的退房权，即不论开发商有无过错，小业主都有权退房。但是前提是小业主必须在这一个月的时间里面书面向开发商提出过这个要求并且保留好了这方面的证据。

小业主如果还有其他方面的房产法律问题，欢迎咨询高律师13817668278

 

律师谈泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺退房案1

    上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例，包括上海金山区的电器城项目、苏州的奥食城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等，近两百个案例，全部胜诉，极大的维护了业主的合法权益。近期，高律师接到泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺小业主的电话，称拿不到租金，房产证也拿不到，多次投诉无果，只好找律师，希望退房，以便拿回自己的购房款。高律师认真分析了小业主的情况，认为小业主要退掉泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）商铺是可行的，只有符合下列任何一种情形即可：

1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款,承担相应的法律责任。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：

1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

2)开发商存在欺诈情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。

3） 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。

5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。

6、逾期交房导致退房。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

7、逾期办不出产证导致退房。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

8、合同中约定退房。当事人在合同中约定了退房的条件，当其中的条件成就时，即可退房。

  下面具体谈一下泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）退房的理由。

  泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）的购房人（下面称小业主）一般和开发商（出卖人）泰州市广信房地产开发有限公司签订过《商品房买卖合同》、《补充协议》，和泰州市义乌小商品市场有限公司签订过《商铺委托经营管理合同》、《商铺招商经营管理授权委托书》等。前两份合同是关于商铺买卖法律关系所做的约定，后两份合同是关于商铺委托经营所做的约定（即所谓的“售后包租”条款，是违法的）。小业主要退房，依据的是前两份合同，即《商品房买卖合同》、《补充协议》和有关的法律规定。具体来说有二个理由：

一、逾期办证。《商品房买卖合同》第十三条约定“关于产权登记的约定   出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

3、可提交泰州市仲裁委员会仲裁”。

上述约定可以看做在开发商逾期办不出小产证的情况下，小业主有选择权，即可以选择退房，也可以选择不退房，主动权在小业主。因此，小业主可以在开发商逾期办证的情况下要求退房。

但是，这里面还有一个问题，即《商品房买卖合同》并没有约定开发商逾期办证多长时间小业主才有权退房，如果逾期1天，小业主能不能要求退房呢？或者逾期100天，小业主才有权退房？这个问题并没有约定明确。

还好法律对此有明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

----------”本案中系争商铺为现房，因此，自《商品房买卖合同》订立之日起９０日内，开发商就应该为小业主办出小产证；考虑到房款付清和交付问题，退一万步将，最迟在商铺交付使用之日起９０日内，开发商应该为小业主办出小产证。否则，就视为开发商违约，应该承担违约责任，当然也包括为小业主退房、退款。而“商铺交付使用之日起９０日”对于大多数小业主来说早就过了，因此，这些小业主都可以退房。

也许还有人有不同见解，认为《商品房买卖合同》第十三条第1款约定退房，第2款约定的是不退房，这两个条款自相矛盾，应视为约定不明，不能视为赋予小业主选择权。这种见解如果是对的（实际上是不对的），那么小业主还能退房吗？

答案是能。即使这种见解成立，小业主也可以根据法律规定退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“ 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

根据上述法律条文的规定，在本案中的《商品房买卖合同》签订之日起90日再加上1年，开发商不能为小业主办出小产证的，小业主就可以解除合同。目前，大部分小业主签订的合同都满足这一条件，因此，解除合同，要求退房退款是完全可行的。

二、约定退房。根据小业主和开发商签订的《补充协议》退房。在《补充协议》中，为小业主设定了一个退房权，即小业主可以在某年某月某日至某年某月某日（1个月的时间）要求退房，过期视为放弃退房权利。

     根据这个约定，小业主在这个约定的时间内（1个月）享有无条件的退房权，即不论开发商有无过错，小业主都有权退房，即所谓“无理由退房”。但前提是小业主自己没有违约行为。这种所谓“无理由退房”也是开发商营销的一个手段，有的小业主也是冲着这一点去的。

     但是，这个时间点约定在5年以后，时间太长了些，很多人等不及。

     另外，这个约定应当视为为小业主设定的一项权利，它对小业主根据法律规定或者合同约定本来就享有的其它退房权利不能构成任何约束和妨碍。

当然，以上只是简单的分析了可以退房的情形，实际操作中比较复杂，细节不同，结果也不完全一样。法律问题真正是细节决定成败。泰州“义乌大市场”（广信·台湾商城）的小业主如果还有不清楚的问题，可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com。