律师谈《嘉业海悦苑》开发商违约案

作者：高律师  发布时间：2015-1-16 19:44:53 点击数：

导读:近期，高律师接到《嘉业海悦苑》小业主的电话，反映该项目迟迟不能交房，更不能办理小产权证，时间一拖再拖，他们作为小业主，实在放心不下，有人想要退房，便来咨询高律师。高律师在认真研究了业主和开发商上海悦昌置…

近期，高律师接到《嘉业海悦苑》小业主的电话，反映该项目迟迟不能交房，更不能办理小产权证，时间一拖再拖，他们作为小业主，实在放心不下，有人想要退房，便来咨询高律师。高律师在认真研究了业主和开发商上海悦昌置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》以及部分业主所签的《补充协议》，并且去房管部门调查了解后，现就该案谈谈表如下看法：

对于只签订《上海市商品房预售合同》没有《补充协议》的业主可按如下途径维权：

一、解除合同。

首先，业主与开发商签订的《预售合同》中约定开发商应于2013年5月30日之前交房，除不可抗力除外。《预售合同》第十二条，开发商若逾期交房超过60天，业主有权单方面解除合同追究开发商的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十五条规定：“根据<合同法>第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”现在开发商已迟延交房达一年半之久，且开发商至今仍未进行竣工验收办出大产证，业主更未收到任何有关交房的通知，多次催告未果。开发商无法按时履行交房手续，逾期交房已成事实，符合《预售合同》中业主行使单方解除权的条件。

其次，《解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者<城市房地产开发经营管理条例>第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《预售合同》第14条规定了开发商有依约办理大产证、与业主签订《房屋交接书》，并协助业主办理小产证的义务。现开发商并未办出大产证，也未与业主签订《房屋交接书》，更不用说为业主办理小产证。上述情况属于《解释》第十九条所规定的由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况，故业主也可据此行使单方解除权，要求解除与开发商的《预售合同》。

二、返还已付房款及利息。

业主因开发商不能按时交房解除合同后，开发商应按照《预售合同》第十九条的规定，在接到业主书面解除合同通知的60天内向业主返还已支付的购房款及利息。

三、违约金

首先，由于开发商一直没有交房，根据《预售合同》第十二条，违约金应该从合同约定的最后交付期限的第二天起算，一直算到现在，并继续计算下去，直至实际交付房屋之日止。该违约金的计算方法合同有约定的按照合同的约定计算。

其次，若业主根据《预售合同》第十二条的规定，在开发商逾期交房超过60天时解除合同，该种情况下根据《合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”业主仍可主张违约责任，要求开发商支付违约金，违约金的计算方法《预售合同》中并无相关约定，根据《解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”所以业主依据《预售合同》第十二条解除合同后可依据《解释》第十七条的相关规定来确定违约金的具体数额。

四、赔偿损失。

根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”或者《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”业主因开发商违约解除该《预售合同》所造成的损失，如前期为签订合同所支出的费用、已支付的手续费等都可要求开发商予以赔偿。如果已经增值了，则增值部分应该赔偿给小业主。

五、有关继续履行合同。

根据《合同法》第一百零七条的规定，业主可要求开发商承担继续履行的违约责任。但因开发商至今未进行竣工验收，未获得大产证，业主若要求开发商继续履行合同，赔偿损失，照目前开发商的情形看，可能会存在开发商不能履行交房义务的风险，使业主的损失进一步扩大，因此不建议要求开发商继续履行合同，而应该尽可能的弥补损失，将损失降到最低。

 

对于签订《补充协议》的业主主要在解除合同和请求支付违约金上稍有差异：

一、解除合同

首先，部分业主与开发商签订的《补充协议》将交房时间由原来的2013年5月30日推迟至2014年10月31日前，同时开发商承诺，若2014年10月31日前仍未交房，业主可以解除合同。现在开发商已迟延交房两月有余，房屋至今仍未竣工验收，业主也未收到任何有关交房的通知，逾期交房已成事实。据房管部门调查，开发商到目前为止尚未办理大产证。无法按时履行交房手续，符合《补充协议》第二条业主单方解除《预售合同》的条件。

其次，根据《预售合同》第十二条，开发商逾期交房超过60天，业主有权单方解除合同。虽然部分业主与开发商签订《补充协议》将交房时间推迟至2014年10月31日，但是开发商至今仍未交付房屋，逾期交房已超过60天，符合《预售合同》中业主行使单方解除权的规定。

二、违约金。

首先，开发商一直没有交房，关于违约金的起算时间，在补充协议中约定从2013年5月31日起算，至甲方书面通知乙方交房之日止，故违约金应从13年5月31日起计算到现在，并且还应继续计算下去。违约金的计算方式按照《补充协议》的约定计算。

其次，若业主行使单方解除权，由于《预售合同》中并未规定该种情况下违约金的计算方法，业主可根据《解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”所以业主在2014年10月31日之后依据《预售合同》第十二条解除合同后可依据《解释》第十七条的相关规定来确定违约金的具体数额。

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