2016上海楼市何去何从？史上最严限购令使楼市退烧

  发布时间：2016-4-13 11:02:45 点击数：

导读:对于改善型需求的购房者来说，卖一套、买一套，踏准节奏挺重要。当号称史上最严调控的“325”上海楼市出台后，不少“改善族”方寸大乱、进退失措。当记者见到王小姐时，她就是一脸焦虑无奈的神情。　　现象：下家被限…

对于改善型需求的购房者来说，卖一套、买一套，踏准节奏挺重要。当号称史上最严调控的“325”上海楼市出台后，不少“改善族”方寸大乱、进退失措。当记者见到王小姐时，她就是一脸焦虑无奈的神情。

　　现象：下家被限购、上家难置换

　　王小姐是上海人，在顾村公园有套100多平米的房子。今年春节前后，她这套房价格几乎翻了一番。她打算出售旧房，以售房款为首付，在美兰湖附近置换一套200多平的新房，与公婆一起住。

　　旧房挂牌没多久，就有客户表达了购买意向。置换计划看起来有条不紊，3月12日，她在售楼处支付了5万元定金，并于第二天加付了5万元。

　　可仅仅半个月之后，上海楼市新政公布，计划被全盘打乱。下家首先出了状况：外地户口，社保刚满两年，不符合社保要满五年的新规定，只能放弃买房。王小姐将房子重新挂牌，没想到市场十分冷清，连看房人都没有。

　　这样一来，王小姐如果不出售旧房，直接购买新房，二套房非普通住宅70%的首付根本无力承担。眼看新房就要草签合同，无奈之下，她只得和开发商沟通，要求退还定金。

　　她向开发商强调，被新政限制属于不可抗拒因素，应该全款退还定金。最终，开发商要求王小姐去交易中心进行产权调查，若证明自己属于被限购的范围，就可以退回定金。王小姐对这个结果还比较满意，“既然无法置换，那就只能住在原来的房子里了。”

　　心态：“改善族”宁愿暂时不换房也不想降价

　　这并不是孤例。黄女士也看中了美兰湖这处楼盘，同样是改善需求，也是先卖后买的连环交易，同样因为卖房环节出了问题而放弃。

　　黄女士在宝山区和虹口区两套房，为了置换，通通挂了牌。可新政公布，下家被限购，买方期望也起了变化，高昂的价格让潜在客户望而却步。但黄女士不肯让步，“贱卖可能也会卖出去，但贵买还要贷款，肯定是亏了。”据了解，这种心态在改善型客户中并不是少数，交易双方对形势判断一时无法统一，交易自然也难以达成。

　　此楼盘销售人士告诉记者，该小区从第一期开始，大部分是160平米以上的大户型，90%以上的客户都是改善性需求，大多采取先卖一套再买一套的方式。他并没有透露有多少客户因为类似原因无法完成购房流程。但王小姐告诉记者，仅接待她的这位销售人员，近期就有6个客户因为受到新政影响，要求退房。

　　数据：上周申城一手房成交面积下跌四成

　　上海公布楼市调控“沪九条”后，政策效应开始逐步显现。新政实施后的首周，沪上二手房市场重现观望，龙茗路上某中介员工江小姐告诉记者，近几周交易量寥寥无几，但价格却没什么松动，市场后续究竟怎么走，还要过段时间才能看出端倪。

　　上周上海一手房新增供应量首次在近5个月内大于成交量，达到43.12万平方米的高水平，超出成交量52.05%。

　　据统计，上周(3月28日—4月3日)上海新房成交出现明显下跌。新建商品房成交面积为52.26万平方米，环比前周下跌41.70%，其中商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%。

　　上周，上海新建商品房新增供应57.41万平方米，环比前周上涨19.70%。其中，新建商品住宅新增43.12万平方米，环比前周上涨45.43%。全市获取预售证的商品住宅项目共13个。

　　业内人士分析，尽管仅凭一周的成交数据，还不能宣告楼市供求关系逆转，但初步印证了当前楼市买卖双方心态的变化。一方面，购房者开始观望，放缓入市节奏;另一方面，开发商不再惜售，开始加速跑量，以求落袋为安。

　　新政半月上海楼市成交腰斩 踩点买房者陷两难

　　上海史上最严新政落地短短半月，市场正呈现另一番景象。

　　来自克而瑞研究中心数据显示，上海3月21日-3月27日的一手房日均成交量为10.3万平方米，到了3月28日-4月3日的日均成交量急速下跌至4.5万平方米，环比下跌56%。

　　21世纪经济报道记者近日走访多家中介，业务员普遍反映预期改变，来客量下滑5-6成，“市场风向变了，这是最明显的降温。”业务员陈颖(化名)说，这样的来客量对以后转化成交易也不是很有力。

　　业内资深人士陈开朝指出，一线城市进入存量房交易主导时代;上海首次在人口净流入为负的情况下严厉调控楼市，在实际需求(至少是租赁需求)减少的情况下，市场预期下滑，肯定会推动量价齐跌;北上深楼市增长的驱动力结构已发生根本变化，新的调控主要针对本轮楼市回暖的第一驱动力——改善需求。

　　21世纪经济报道记者近日走访多家中介，业务员普遍反映客户预期改变，访客量下滑5-6成，浦东一些门店访客量甚至下滑7-8成。“市场风向变了，这是最明显的降温。”业务员陈颖(化名)说，这样的访客量对以后转化成交易也不会很给力。

　　在上述三种力作用下，上海的成交量面临下滑。

　　一、二手市场冷却轨迹

　　二手房网签数据的下滑可以看出市场冷却轨迹：上海中原地产数据显示，上海3月20日-3月24日的二手房网签套数为11220套，3月25日新政开始执行后，3月25日-3月31日网签8915套。

　　新政前当月累计住宅成交量5.5万套，异常火爆。上海二手房指数办公室透露，“3·25”新政前，在改善性置换强劲推动下，中环以内中高端房大涨后的挤出效应，外围房源紧缺导致涨声一片，全市再现普涨格局。其中，改善客成交占比六成以上，一些首置刚需则畏于高房价退出市场。有业主连续跳价，有的不惜毁约唯恐低卖。

　　而“3·25”新政后一周，成交萎缩二至四成，板块看房量大降三至八成，减量中非户籍看房客约占六成。新政后违约案例骤增，退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日，全市二手住宅挂牌量为132248套，较上月上升7.5%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一些全新入市的项目不排除会有低于市场预期的价格入市。对于有的新盘，周边的二手房价格不低，加上税费可能还高于新房，所以这些项目的价格相对会比较坚挺些。总的来说，房企定价会随行就市，价格的定制会简单理性。

　　然而，上述克而瑞研究报告却指出，在过去一周热销楼盘中，仍然是房价上涨的项目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗泾等热点板块，标杆项目近一周备案房价较3月月均涨幅更是达到了4%。

　　土地市场的变化也显而易见。2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。尽管政府提出了加大土地供应量，但从实际表现来看，土地供应依然不足。今年第一季度土地成交面积63.49公顷，比去年同期下滑67.8%，成交金额205.68亿元，同比下滑33.4%。不过值得注意的是尽管土地成交面积下滑，第一季度住宅用地成交面积37.67公顷，比去年同期下滑63.7%，但土地成交金额仅小幅下滑6.8%。

　　上海中原市场研究中心资深经理龚敏指出，土地供应量加大是否如计划执行还有待验证，地价受交易降温影响下回调的可能性加大。

　　陈开朝又指出，从调控的出发点看，政府的主要意图是为抑制当前一线城市房价疯涨势头，防止疯涨后的“断崖式”下跌。但一线城市楼市行情“急冻”，肯定会带动二线和三四线楼市降温。

　　陈开朝指出，“沪3·25”、“深3·25”，包括以后可能出台的北京调控，某种程度上都是对2015年过度放任的一种矫枉过正。为了避免调控对合理置业需求和经济转型升级的误伤，后续调控应该加大政府土地供应价格的自律和对开发商和业主涨价行为的管控;应该有效地管控房价涨幅，让其温和地释放。

　　买家进退两难

　　值得一提的是，在3月25日新政实施当天网签而又不符合新政规定的购买者，陷入了两难境地：不甘心退房，因为等条件符合新政规定或许又要几年后，这些购房者出于对房价上涨的心理预期而不愿意退房;交易中心的流程已经没法往下走，如果不退房，目前购房者只有继续与中介、卖家各方僵持。

　　而这当中牵涉多个一手楼盘，不确定是否退房的房源暂时无法统计，但按照3月25日一手房网签2495套、二手房网签2398套来测算，牵涉退房的数量规模不小。

　　尽管楼市疯狂褪去，但外地购房者的心态并没有改变，仍然希望买房安居上海。根据3月25日新政发布会当天现场宣布的新政从3月25日开始执行，多名业内人士认为政策回旋余地不大。

　　燕子(化名)是一名80后妈妈，夫妻两人均是外地户籍，此前因为社保缴纳年限不足24个月而一直没有买房，而且因为在上海没有房子，燕子的女儿在读收费比公立幼儿园贵不少的私立幼儿园。因此尽管年初房价暴涨，购房条件刚符合旧政策要求的燕子便加入了购房大军，但由于没有赶到3月24日晚上24点之前网签成功，因此新政实施后，燕子直接被挡在了门外。

　　像燕子这样由于社保问题被挡在门外的刚需买家并不少。并且，他们在购买之前普遍经历过上一手卖家的跳价，出于对房价上涨的预期，他们中的大部分是希望交易完成的。

　　新政的影响，部分还牵涉到交易链的上下家。例如，张明(化名)是3月19日签的定金合同，付了定金20万。当时约定的是3月30日交首付80多万。张明和女朋友本来计划3月24日回老家，25日去领结婚证。3月24日晚上，张明接到中介电话突然说，现在购房资格审核提前，没有结婚证之前的录入系统不算，25日清早张明和女友去领证，中介说当天25日录了系统。然而新政当天出台，张明累积个税有6年，但是连续少了4个月。现在张明要买的房子业主已经买了要置换的房子，暂时没法退20万定金。张明的20万就这样悬空了。

　　因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，相关部门后续在打击投资投机需求的同时，需要重点关注外来人口的住房问题。大力发展租赁市场，既是规避限购等政策，也是比较务实的做法。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为，一线城市供不应求基本面不变，短期内房价下跌可能性不大，但受政策收紧影响，成交规模将有所收窄，并且在前期惯性消耗殆尽之后，一线城市年中或将出现新一轮的缩量;二线城市政策面依然趋宽，部分热点城市虽然开始出台房价调控，但力度相对有限，市场热度有望继续保持，而武汉、成都、合肥等近年城建快速发展、人口基数较大的单中心城市，市场规模更有进一步向上突破的可能。沪、深各类产品需求占比相对稳定，存量需求释放后成交才会真正下探。

　　他指出，两到三个月后，待最热的这批“本地需求”释放完毕，本轮新政才会真正发力，届时上海、深圳面对的才是真正的结构性下跌。(来源：21世纪经济报道)

　　上海楼市调控初见成效 销售面积减少超一半

　　周销售面积同比变化

　　在房价经历近一年快速上涨后，上海市政府3月25日宣布了一系列措施，以抑制本地房市过热，包括提高二套房首付比例并从严执行住房限购政策。

　　其中二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成;非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限由两年提高至五年。

　　根据彭博的统计数据，此前的抑制措施或许已经生效了，那些试图遏制房价暴涨的上海官员可以松口气了。楼市“新政”后第一周，上海的住宅销售面积应声减少60%，创下去年2月以来的最大环比跌幅。

　　相关报道：从实际出发加强房地产调控力度

　　“因城施策”加强调控

　　必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度

　　“三个为主”坚定不移

　　要保持定力，坚持并完善市场和保障“两个体系”，市场体系要坚定不移坚持“三个为主”，即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主;保障体系要坚持和完善“四位一体”，多策并举、尽最大努力解决好中低收入家庭的住房困难

　　中共上海市委3月24日下午举行常委会，听取关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的汇报，关于建立本市义务教育学校收入增长新机制及调整2016年绩效工资水平情况的汇报。市委书记韩正主持会议并讲话。

　　会议指出，房地产市场事关上海经济社会健康发展，事关广大人民群众切身利益，事关上海的当前和未来，必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度。

　　会议指出，上海房地产市场起步早、发展快，经过20多年的发展，逐步形成了适合我国国情、符合特大型城市市情的调控原则和政策。要保持定力，坚持并完善市场和保障“两个体系”，市场体系要坚定不移坚持“三个为主”，即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主;保障体系要坚持和完善“四位一体”，多策并举、尽最大努力解决好中低收入家庭的住房困难。

　　会议强调，必须清醒地看到，房地产发展周期长，上海房地产市场的调控工作，要坚定目标方向，始终对标“三个为主”的原则，不断在实践中总结和完善相关政策。要善于从大局大势中把握房地产市场的新变化，各部门要立足大局、各司其职加强房地产市场调控。市、区两级政府要齐心协力，严格执行即将出台的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，依法依规整顿房地产市场秩序，严格依法处置违法违规行为。

　　会议强调，加快本市义务教育均衡发展、不断提高义务教育水平，关键在于一支优秀的义务教育教师队伍。要建立起本市义务教育学校收入增长新机制，覆盖全市16个区县的近10万义务教育教师，增加绩效工资、实现优绩优酬，充分调动义务教育教师队伍的积极性，增强职业吸引力、提升义务教育教师的社会地位。

　　一线楼市现退烧信号 上海有房源一夜爆跌160万

　　连吃退烧药，最近，一线城市已经开始出现退烧信号。不过，同为一线城市的广州，尽管春节后交易量出现大幅攀升，但价格并没有出现暴涨，因此被网友称为“最理性的城市”。

　　楼市“高烧不退”引出调控大招。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策;北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。

　　受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。

　　上海：有房源一夜爆跌160万

　　对于楼市来说，二手房市场对于政策的变化更敏感。在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。

　　如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。

　　控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。

　　上海有中介上周末透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为：“历次上海楼市调控从政策出台的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。由此判断，10月份可能是楼市成交量跌入低谷期的时间段。“

　　他认为，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。民生证券地产温阳团队预测称，至年底上海的房价下降10%—15%之间。

　　最严调控能否压住上海楼市虚火

　　涨!涨!涨!进入2016年以来，以上海、深圳为代表的一批一二线城市房价再次集体飙升，最终逼出两会后上海出台了“史上最严调控令”，那如此严苛的限购限贷措施能压住上海楼市虚火吗?

　　3月25日，上海、深圳、南京和武汉4城接连发布楼市“约束”政策。从新政出台前抢搭末班车的“井喷式过户”到出台后一些民众买房梦碎，再到市场开始出现退烧迹象，中国一二线楼市风向开始发生变化。

　　多地政府同时出台调控措施

　　在出台调控政策的4个城市中，上海楼市新政被业内称为“全国最严”，深圳新政力度次之，南京市要求严审购房人首付款比例、首付资金来源，武汉则收紧了住房公积金政策。

　　上海新政对非上海户籍居民抬高了买房门槛，将外地人个人所得税或社保的缴存年限由此前的2年，调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上，而且要求购房者已婚，因而被视为“最严限购”。加之提高了二套房的贷款首付等政策，据中原研究中心估算，上海新政大约将抑制27.9%的购房需求。

　　这也意味着，接下来上海房产交易中心彻夜排队、房东随意调价、客户抢房的现象将大大缓解。但业内人士指出，目前上海楼市库存较低，房价要降并不容易。

　　深圳新的楼市限购政策将非深户籍购房社保缴存时限由1年改为3年，力度不及上海，而业内预期深圳房价也存在下行可能。

　　一线城市之外，南京、苏州、厦门、合肥等二线城市近期已经“接棒”成为房价涨幅最高的地区，因此，南京的政策收紧并不令人意外。面对狂热的购房潮，南京对二手房过户实行“限号”政策。有网友称，自己凌晨一点就去排队，“拿了48号，在房管局门口扎帐篷、睡睡袋、吃炒饭过了一夜。”为了缓解市民排队压力，南京市江宁区市民中心契税窗口也将每天满负荷工作量由240件增加到350件。

　　与南京类似，今年春节前后，武汉楼市快速升温，多个新楼盘出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。3月25日武汉宣布收紧公积金政策，其中包括首套房贷款最高额度下降10万元人民币。

　　除了上述4个城市之外，苏州在稍早时候出台了“限涨令”。有专家预计，北京可能在一两周内跟进楼市新政，房价“高烧”的厦门、合肥等地近期也有可能加入调控大军。

　　各地自发调节楼市冷热，说明新的楼市政策风向已有变化。未来的政策方向将不再是一刀切地为去库存而“托底”，而是分城施策;库存高的三四线城市“托底”，楼市热的一二线城市“盖帽”。

　　今年全国两会上，政府工作报告就提出，楼市调控将“因城施策化解房地产库存”。中国住房和城乡建设部部长陈政高也在去年年底指出，进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。“史上最严调控”看点何在?

　　在各个出台调控政策的城市中，上海无疑是最令人瞩目的。新政意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求外地购房者必须已婚。不过此次文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。

　　此次地方政府楼市新政受到了社会的高度关注，赞誉者有之、期待者有之、观望者有之，一城楼价牵动万众之心。而此次新政有几个特点是此前调控没有的，值得我们重点关注。

　　首先是回应比较及时，落地比较平稳。最近一段时间，包括上海等地在内的一线城市房价上涨过快，已经引起了社会的高度关注。它不仅会隐藏金融风险，长此以往还会大幅抬高一座城市的工作和生活成本，特别是会让一部分城市需要的各类年轻人才望而却步，从长远看不利于城市的持续稳定发展。所以上海等地快速反应，当机立断，推出对策，值得肯定。

　　其次，此次调控实施主体以地方为主，因城施策，显示担当。回顾10多年来楼市调控政策的出台主体，打头阵的一般是国务院或国家部委机构，地方政府一般是跟随中央政策推出实施性政策。这次不同，是地方打头阵。这说明两个问题，一是这次房价上涨过快是局部现象，上涨主要集中在一线城市，而一些三四线城市不仅没涨价，还存在着严重的房地产“去库存”压力，全国城市房地产市场出现了明显的分化。因此，沪深打头阵更加合适和科学。二是显示了相关地方的敢于担当。房地产业是地方的重要财税来源，但在转型升级的今天，必须要敢于向“土地财政”挥手告别，这可能才是这些“史上最严”的政策和建议得以出台的关键保障。

　　上海市住建委主任顾金山指出，本轮上海房价过热是“非理性过热”的。部分上海本地的刚性需求也得到了快速的发展，本来没有预期买的，现在提前入市，透支了需求。去年“3·30新政”，以及今年新的税收政策对房地产上涨情况也有相关作用。另外就是投资性需求也有回潮。

　　新政影响几何?

　　此番楼市新政展现出了新特点，而老百姓更关心的是：调控最终能否获得良好的政策效果呢?

　　据某知名机构相关人士透露，去年上海楼市成交40%的客户是非上海户籍。新政一出，他预测4月将进入观望状态。

　　此外，需求端的门槛提高，比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求会后置。

　　以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。

　　一名中介人士透露，新政出台之前，来询问的客户很多，只要有人放盘，电话都会被打爆，然而新政一出，入场的客户便开始波动，一部分想加快成交进度，另一部分开始有了持币待购的心态。短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

　　不过，也有不少业内人士担心，由于此次调控政策依然发力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。如果不增加供给，长期看，短期被压抑的需求并没有真正消失，并且在高压沉默之后，往往最终可能还是会出现成交上升的局面。

　　房价短期现松动

　　尽管长期看上海房价依然面临较大的上涨压力，但短期看，房价的确可能出现松动迹象。

　　一手房市场，年销售300亿元至500亿元的房企或将受到新政成交后置、销售规模增长放缓的冲击。许多开发商并没有想到史上最严调控政策会出台那么迅速，原以为下半年才会面临这种情况，如今上半年的销售目标可能不得不调整了。

　　多家房企营销负责人接受记者采访时都表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策，而客户则以牺牲折扣来换取首付款的时间差。

　　与一手房市场相比，二手房市场对于政策的变化更敏感，一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露，已出现卖家降价现象。在浦东碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

　　部分中介公司透露，已经遇到了很多操作上的模糊地带。“有外地购房者3月初就签约购买二手房，从缴纳社保的时间来看，要到3月底才满2年，3月25日政策出来前，来不及网签。现在就遇到问题了，2年快满了，5年却还很远，我们咨询了交易中心，却还没有具体的说法。”有中介这样对记者表示。

　　10月上海楼市或将降价

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为：政策面已经落地，政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等方面。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

　　根据同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。从这个时间点来判断的话，当前上海楼市政策在3月底出台，那么10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段。

　　在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了。因此在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

　　对于还保留了购房资格但还没有出手买房的购房者来说，或许现在是可以暂时观望的时期，等待半年，今年秋天再出手觅房，或许能买到一个比现在更合适的相对最低价。