农村房屋买卖合同有效案例

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

( 2015 )浦民一(民)初字第13939   号

原告上海某某某某羊绒服饰有限公司，住所地上海市浦东新 区川沙新镇南六公路 某某号 。

法定代表人樊某某，总经理。 

委托代理人某某，上海某律师事务所律师。 

被告上海某某制衣厂，住所地上海市浦东新区川沙新镇南六

公路号 。

投资人、 。

委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。

原告上海某某某某羊绒服饰有限公司( 以下简称宏杰公司) 诉被告上海某某制衣厂( 以下简称 某某公司)房屋买卖合同纠纷 一案，本院于20 15 年4 月17 日立案受理后，依法先适用简易程

序，后转普通程序，先后于2015 年6 月18 日、20 15 年8 月6 日

公开开庭进行了审理。原告宏杰公司的委托代理人曹剑敏和被告 某某公司的投资人樊 及被告某某公司的委托代理人高军到庭 参加诉讼 。本案现已审理终结。

原告宏杰公司诉称:原告原名为"上海亿贸有限公司"， 于 2014    年被核准更名 。原告为坐落于上海市浦东新区 川 沙新镇(原六灶镇)新华路12 组多幢房屋的产权人(红证).2006 年2月21日起，原、被告就买卖原告名下的新华路12 组房屋中第5 、第7 幢房屋前后达成三份《房屋转让协议)) (因当时被告尚未注册 成立，先前的两份合同为原告与被告投资人的母亲 、 被告投资人 的父亲所订)，约定将上述两幢房屋以人民币(以下币种相同) 53万元的价格出售给被告。合同订立后，被告支付了53 万元，但此时村里告知出售房屋的行为违反了相关法律以及乡村管理办法的规定，可能无法完成过户，此后原告前往房地产交易中心查询相关政策及规定，系争房屋被明确规定不得交易，无法过户。20 13年7 月，被告向浦东新区人民法院提起房屋买卖合同纠纷[(20 13) 浦民一(民)初字第34164  号] ，要求判令系争房屋为其所有，在 该次诉讼过程中，法院的承办法官曾向浦东新区房地产交易中心 确认，房屋买卖为无效，不得交易过户 。被告也知晓继续诉讼风 险，申请撤回了诉讼 ，浦东新区法院于2014 年11 月3 日作出准 许被告撤回诉讼的裁定。原告认为，原、被告签订《房屋转让协议》 时，原告不知晓转让行为被法律禁止，导致交易无法继续进行，原告至今仍承担相关房屋的土地使用税，但房屋由被告所占据，原 、 被告由此产生纠纷 。故原告现诉至法院，要求判令原、 被告签订的《房屋转让协议》无效 。

被告某某公司辩称: 不同意原告的诉讼请求 。被告付钱购买 房屋，已经成为事实。被告符合购买条件。原 、 被告签订的买卖 合同合法有效 。

经审理查明: 2003 年4 月3 日，坐落于上海市浦东新区川沙

新镇新华路12 组(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12 组，现

门牌号为上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191 号)的房屋的产

权登记 于被告(原名 上海亿 贸有限公司，于20 14  年2 月起更名为上海某某某某羊绒服饰有限公司)的名下 。2006    年2  月21 日，原告与被告投资人樊 的母亲吴明庚签订《房屋转让合同 》(以下简称《合同)))，(合同》约定:原告将原告名下的两幢房屋 转让给吴 所有，转让价格为    53万元;转让后原告将两幢房屋 的产权过户给吴明庚，原告协助吴明庚办理产权证;两幢房屋的 土地使用费等由吴明庚直接交给新吉村委会;原告与吴明庚签订本合同后付定金10 万元，余款到二月底付30 万元，三月底付13万元;吴明庚付清房款后再签订正式合同，本合同一式二份，双 方各执一份 。2006 年4 月27 日，原告与被告投资人樊少洁的父 亲樊裕忠签订《房产转让协议)) (以下简称《协议)))，((协议》约 定:现由原告转让42  丘号内5  号与7  号房产(坐落于上海市浦东新区六灶镇新华路 组、地号为南汇区六灶镇新华村       4 2 /1 丘，以下简称系争房屋)给上海 制衣厂(吴);系争房屋，其中5  号房产建筑面积为294  平方米，7 号房产建筑面积为434  平方米，期限永久;土地面积使用范围:北自7 号房北墙北1. 50   米，南自5 号房南墙南6.50 米，东自东墙头1. 50 米至河浜，共计总面积为1，281 平方米 ，使用期限至2030 年; 原告的大产证暂因特殊情况，暂未能使购买方当即兑现做好产权过户手续，被告款清 后，原告承诺在30 天之内将红卡房产证拿给被告并提供一切相关 转让过户手续的证件去过户，保证给被告做好产权过户手续;         ((协 议》自2006 年3 月28 日生效。20 06 年11 月1 日，原告作为转 让方(甲方)与作为受让方(乙方)的被告签订了《房产转让协 议书)) (以下简称《协议书)))，((协议书》约定:原告将系争房屋转 让给被告;转让总金额为53 万元，已付定金为51 万元，余额在 过户(待房地局出具收据单时确认)时付清;按国家相关部门规 定由各自承担的其它办证费均由被告承担;土地面积使用范围: 北自7 号房北墙头北1. 50 米，南自5 号房南墙头南6.50 米，西

自5 号房墙头西2. 53 米和7 号房与6 号房之间，东自东墙东1. 50 米(至河)，共计总面积为1，281   平方米;本协议生效之前发生的 与本协议涉及的债权债务由原告承担后由被告承担;违背本协议， 由违约方承担对方一切由此造成的经济责任 。2006  年2  月21   日 至2006 年11 月1 日期间，原告收到了被告支付的全部房款 。2010

年6  月2   日，原告与被告的投资人经上海市浦东新区六灶镇人民

调解委员会调解共同签署《人民调解协议书)) (以下简称《调解

书)) )，((调解书》的主要内容为:原告垫付2007 年 、20 08 年、2009 年系争房屋的土地使用费，按转让厂房实际面积及场地使用面积1，263.96  平方米乘以8 元每平方米得出为30，335  元，被告需在 一周内支付原告，自签订本协议后，被告转让厂房的土地使用费 由被告直接支付村委会;原告垫付的土地使用税按税单由被告按 转让厂房面积1，26 3.96  平方米乘以单价计算得出3      从使用税征收 时计算垫付总额后由被告一周内支付原告;被告在原告厂区内通 行，需支付原告场地使用费、物业管理费，双方商定每年被告支 付原告15，000   元，从2010   年元月计算;被告厂房旁改建厕所时 造成厕所堵塞，由被告查明原因后修复。

2013  年7  月30   日， 上海市浦东新区川沙新镇新吉村民委员

会(以下简称新吉村委会)出具 《证明))，证明被告自2 010  年1

月1 日起至2012 年12 月31 日止向该村交纳土地使用费10，112

元。 20 12 年12 月10  日，原告出具《收款单))，收取被告2012  年

1 月1 日至2012 年12 月31 日止的土地税收3，79 1.88 元 。2013

年12 月31 日，被告向新吉村委会交纳土地青苗费10，639 元 。2014

年12 月9 日，被告向新吉村委会交纳2 014 年土地 青苗费11，376

元。

某某公司曾于2013 年9  月26  日诉至本院，要求判令宏杰公

司协助某某公司将转让价53万元的系争房屋的产权变更登记于 某某公司的名下，并要求 判令宏杰公司承担相关税费和过户费用；后某某公司于2 014  年10 月31日向本院撤回起诉，本院出具( 2013 )浦民一(民) 初字第34164 号(以下简称另案)民事裁书，准许某某公司撤回起诉 。在另案审理过程中，本院曾就集 体工业用地性质的房屋办理产权转让需要符合什么条件问题于20 14 年2 月24 日咨询上海市浦东新区房地产交易中心工作人员，得知办理这类房屋的产权转让需要符合三个条件:一、需要房屋所在的镇、区的集体资产管理办公室盖章确认受让人是本镇集体 经济组织成员;二 、需要镇政府出具同意转让的证明;三、需要 受让人至规土局土地利用处出具同意受让人使用房屋下的 土地 的 批准文件;本院于2014 年7 月23 日对某某公司进行谈话，告知 某某公司在15 日内提供上述三个文件，但 某某公司逾期未能提供 上述文件，并于2014 年10 月31 日向本院撤回另案的诉讼。

系争房屋的权属性质为集体，用途为工业，所有权性质为私 有 。樊裕忠 、 吴明庚系夫妻，系被告投资人樊 的父母，樊裕 忠 、 吴明庚 、 樊少洁的户籍均为上海市浦东新区川 沙新镇(原六 灶镇)三吉村 9    组 。某某公司和宏杰公司的注册地均为系争房屋

所在地，即上海市浦东新区川沙新镇新华路12 组(原地址上海市

南汇区六灶镇新华路 12 组3        现门牌号为上海市浦东新区川沙新镇

南六公路1191 号)。

上述事实，有《合同))，((协议))，((协议书))，沪房地南汇字(2003 ) 第003374 号《上海市房地产权证))，((准予变更登记通知书))，((收 条))，(( 民事诉状))，本院(2013)      浦民一(民)初字第   34164    号民 事裁定书，((上海市农村集体经济组织统一收据))，((收款单))，((证 明))，((常住人口登记表摘抄))，((人民调解协议书))，((证明))，本院 于2014   年2   月24    日对上海市浦东新区房地产登记处工作人员的

谈话笔录，本院于2014  年7  月23  日对某某公司的谈话笔录，本

院(2013 )浦民一( 民)初字第341 64  号 一案 开庭时间为2013  年

12  月23  日的《法庭审理笔录(第一次))) ，原、 被告的陈述等为 证，并经庭审质证属实，予以认定 。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务 。系争 房屋属原告私有，土地权属为工业用途的集体性质土地，原 、被 告的住所地均为系争房屋所在地，被告的投资人樊少洁的户籍地是上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)三吉村9 组，与系争屋所在地系同一乡镇;且原、被告所签的关于系争房屋的买卖合 同已经履行完毕3 被告已经支付全部房款，并已经实际入住使用 系争房屋多年;因此，原告现要求确认合同无效，有违诚实信用 的原则，不符合法律规定，不予支持 。据此，依据《中华人民共 和国合同法》第 六 十条之规定，判决如下:

驳回原告上海某某某某羊绒服饰有限公司要求依法判令原告 上海某某某某羊绒服饰有限公司与被告上海某某制衣厂所签的关 于上海市浦东新区川沙新镇新华路12 组(原地址上海市南汇区六 灶镇新华路12 组，现门牌号为上海市浦东新 区川沙新镇南六公路1191 号)房屋中5 幢、7 幢房屋转让协议无效的诉讼请求。

案件受理费9，100 元?由原告上海某某某某羊绒服饰有限公

司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一 中级人民法院。

审判长秦冬红

人民陪审员  

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2016)  沪01 民终1623 号

上诉人(原审原告)上海某某某某羊绒服饰有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191 号 。

法定代表人樊雪刚，总经理 。

委托代理人曹剑敏，上海君鼎律师事务所律师 。

被上诉人(原审被告)上海某某制衣厂，住所地上海市浦东新 区川沙新镇南六公路1191 号 。

法定代表人樊少沽，厂长。

委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师 。

上诉人上海某某某某羊绒服饰有限公司因确 认合同无效纠纷一 案，不服上海市浦东新区人民法院( 2015 )浦民一(民)初字第13939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016 年2 月1 日受理后，依 法组域合议庭审理了本案，现已审理终结。

庭审查明，2003年4月3日，坐落于上海市浦东新区川沙新镇新华路12 组(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12 组，现门牌号为 上海市浦东新区川沙新镇南六公路 1191  号)的房屋产权登记于上 海某某某某羊绒服饰有限公司(以下简称宏杰公司)名下。宏杰公司原名上海亿万 工贸有 限公司，于2014 年2 月起更名为宏杰公司。

2006  年2   月21   日， 公司与当时 尚未注册成立的上海某某制衣厂(以下简称某某制衣厂)投资人樊少洁的母亲吴 签订《房屋转让合同)) (以下简称《合同训，((合同》约定:宏杰公司将其名 下的两幢房屋转让给吴 所有，转让价格为人民币(以下币种相 同) 53 万元;转让后宏杰公司将两幢房屋的产权过户给吴 ，宏 杰公司协助吴明庚办理产权证;两幢房屋的土地使用费等由吴明庚 直接交给新吉村委会;宏杰公司与吴明庚签订本合同后付定金10 万元，余款到二月底付30  万元，三月底付13 万元;吴明庚付清房款 后再签订正式合同，本合同一式二份，双方各执一份。

2006 年4 月27 日，宏杰公司又与某某制衣厂投资人樊少洁的父 亲樊 签订 《房产转让协议)) (以下简称 《协议)))，((协议》 约定: 现由宏杰公司转让42 丘号内5 号与7 号房产(坐落于上海市浦东新 区六灶镇新华路12 组、地号为南汇区六灶镇新华村42/1 丘，以下简 称系争房屋)给上海新洁制衣厂(吴明庚);系争房屋，其中5 号房产建筑面积为294 平方米，7 号房产建筑面积为434 平方米，期限永久;土地面积使用范围:北自7 号房北墙北1. 50 米，南自5 号房南墙南6. 50 米，东自东墙头1. 50 米至河洪3  共计总面积为1，281 平 方米，使用期限至2030 年;宏杰公司的 卢产证暂因特殊情况，暂未 能使购买方当即兑现做好产'权江户手续，某某制衣厂款清后宏杰- 公司承诺在30 天之内将红卡房产证拿给某某制衣厂并提供一户手续;

《协议》自2006 年3 月28 日生效。

2006 年11 月1 日，宏杰公司作为转让方(甲方)与作为受让方(乙方)的某某制衣厂签订了《房产转让协议书>> (以下简称《协议书》)，((协议书》 约定:宏杰公司将系争房屋转让给某某制衣厂;转让总金额为53 万元，已付定金为51 万元，余额在过户(待房地局 出具收据单时确认)时付清;按国家相关部口规定由各自承担的其 它办证费均由某某制衣厂承担;土地面积使用范围:北自7 号房北墙头北1. 50 米，南自5 号房南墙头南6.50 米，西自5 号房墙头西2.53 米和7  号房与6  号房之间 ，东自东墙东15.0 米(至词)，共计 总面积为1，281  平方米;本协议生效之前发生的与本协议涉及的债 权债务由宏杰公司承担后由某某制衣厂承担;违背本协议，由违约 方承担对方一切由此造成的经济责任 。

2006 年2 月21  日至2006 年11 月1 日期间，宏杰公司收到了回 奔制衣厂支付的全部房款。

2010 年6 月2 日，宏杰公司与某某制衣厂的技资人经上海市浦 东新区六灶镇人民调解委员会调解共同签署《人民调解协议书)>  (以 下简称《调解书训，((调解书》的主要内容为:宏杰公司垫付        2007

年、2008 年、2009 年系争房屋的土地使用费，按转让厂房实际面积 及场地使用面积1，263.96 平方米乘以8 元每平方米得出为30，335 元?因奔制衣厂需在一周内支付宏杰公司，自签订本，协议后，某某 制衣厂转让厂房的土地使用费由某某制衣厂直接支付村委会;宏杰 公司垫付的土地使用税按税单由某某制衣厂按转让厂房面积1，263. 96 平方米乘以单价计算得出，从使用税征收时计算垫付总额 后由某某制衣厂一周内 支付宏杰公司; 某某制衣厂在宏杰公司厂区内通行，需支付宏杰公司场地使用费、物业管理费，双方商定每年某某制衣厂支付宏杰公司15，000 元，从2010 年元月计算;某某制 衣厂厂房旁改建厕所时造成厕所 堵塞，由某某制 衣厂查明原因后修 复。2013 年7 月30 日，新吉村委会出具《证明))，证明某某制衣厂自2010 年1 月1 日起至2012 年12 月31 日止向该村交纳土地使用 费10，112 元。2012 年12 月10 日，宏杰公司出具 《收款单))，收取 某某制衣厂2012 年1 月1 日至2012 年12 月31 日止的土地税收3，791.88 元。2013 年12 月31 日，田，奔制衣厂向新吉 村委会交纳土 地青苗费10，639 元。2014 年12 月9 日，某某制衣厂向新吉村委会 交纳2014 年土地青苗费11，376 元。

某某制衣厂曾于2013 年9 月26 日诉至法院，要求判令宏杰公司协助某某制衣厂将转让价53 万元的系 争房屋的产权变更登记于 田 奔制衣厂的名下，并要求判令宏杰公司承担相关税费和过户费用; 后回奔制衣厂于2014 年10月31 日向法院撤回起诉，法院出具( 2013 ) 浦民 一(民)初字第34164 号民事裁定书，准许某某制衣厂撤回起 诉。在该案审理过程中，法 院曾就集体工业用地性质的房屋办理产 权转让需要符合什么条件问题于2014 平2 月24 日咨询上海市浦东 新区房地产交易中心工作人员，得知办理这类房屋的产权转让需要 符合三个条件:一、需要房屋所在的镇、区的集体资产 管理办公室 盖章确认受让人是本镇集体经 济组织成 员;二、需要镇 政府出具同 意转让的证明;三、需要受让人至规土局土地利用处出具同意受让人使用房屋下的土地的批准文件;法院于2014 年7 月23 日对某某 制衣厂进行谈话，告知某某制衣 厂在15 日内提供上述三个文件，但某某制衣厂逾期未 能提供上述文件，并于2014 年10 月31 日向法院撤回该案的诉讼 。

另查明，系争房屋的土地权属性质 为集体，用途为工业?所有 权性质为私有。樊裕忠、吴明庚系夫妻，系某某制衣厂投资人樊少 洁的父母，樊裕忠、吴明庚、 樊少洁的户籍均为上海市浦东新区川 沙新镇(原六灶镇)三吉村9 组。某某制衣厂和宏杰公司的注册地 均为 系争房屋所在地，即上海市浦东新区川沙新镇新华路12 组(原 地址上海市南 汇区六灶镇新华路12 组， 现门牌号为上海市浦东新区 川沙新镇南六公路1191 号)。

宏杰公司向原审法院提起诉讼称，宏杰公司为坐落于上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)新华路  12  组多幢房屋的产权人(红证)。2006 年2 月2 1 日起， 宏杰公司 、回奔制衣厂就买卖宏杰公司名下的 新华路12 组房屋中第5、第7  幢房屋前后达成三份《房屋转让协议 》(因当时回奔制衣厂尚未注册成立，先前的两份合同为宏杰公司与 某某制衣厂投资人的母  亲、某某制衣厂投资人的父亲所订)，约定将 上述两幢房屋以口万元的价格出售给回奔制衣厂。合同订立后 ，某某制衣厂支付了 53  万元，但此时村里告知出售房屋的行为违反了相关法律以及乡村管理办法的规定，可能无法完成过户，此后宏杰公 司前往房地产交易中心查询相关政策及规定，系争房屋被明确规定 不得交易，无法过户 。2013  年7  月，某某制衣厂向浦东新区人民法院提起的另案诉讼中，法院的承办法官曾向浦东新区房地产交易中心确认，房屋买卖无效，不得交易过户。某某制衣厂知晓继续诉讼 风险后申请撤回了诉讼。宏杰公司认为，宏杰公司在与某某制衣厂 签订《房屋转让协议》时不知晓转让行为被法律禁止，宏杰公司至 今仍承担相关房屋的土地使用税，系争房屋由某某制衣厂所占据， 宏杰公司、回奔制衣厂由此产生纠纷。据此，请求法院判令:宏杰 公司、某某制衣厂签订的《房屋转让协议》无效。

某某制衣厂辩称，不同意宏杰公司的诉讼请求。某某制衣厂付 钱购买房屋，已经成为事实。某某制衣厂符合殉买条件。宏杰公司、 某某制衣厂签订的买卖合同合法有效。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。系争房屋属宏杰公司私有，土地权属为工业用途的集体性质土地，宏杰公 司、某某制衣厂的住所地均为系争房屋所在地，某某制衣厂的投资人樊少洁的户籍地是上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇) 三吉村9 组，与系争房屋所在地系同一乡镇;且宏杰公司、某某制衣厂所签 的关于系争房屋的买卖合同已经履行完毕，某某制衣厂已经支付全 部房款，并已经实际入住使用系争房屋多年;因此，宏杰公司现要 求确认合同无效，有违诚实信用的原则，不符合法律规定，不予支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之 规定，于2015 年11 月16 日作出判决: 驳回上海某某某某羊绒服饰 有限公司要求依法判令上海某某某某羊绒服饰有限公司与上海某某制衣厂所签的关于上海市浦东新区川沙新镇新华路12 纽(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12 组，现门牌号为上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191 号)房屋中5 幢、7  幢房屋转让协议无效的诉讼请 求。案件受理费9，100 元，由上海某某某某羊绒服饰有限公司负担。

判决后，宏杰公司不服，上诉于本院称，1、原审法院适用法律 错误。根据土地管理法第63 条的规定，农村集体所有的土地的使用 权不得出让、转让，因此系争房屋的买卖违反了法律禁 止性规定， 双方之间的买卖不能进行产权过户，也印证双方之间的买卖关系非 法 。2 、原审法院遗漏事实未查明。双方之间的房屋买卖始于2006 年，但土地使用费至今都由上诉人按时缴纳，上诉人向被上诉人催 讨遭拒，说明被上诉人主观上认为系争房屋不是其所有，否则应该 主动承担费用 。据此，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的 原审诉请 。

被上诉人某某制衣厂辩称，双方之间为房屋买卖合同关系由双 方签订的多份合同、协议予以确认，也经过调解委员会出具的调解 书确'认，被上诉人已按照约定履行，且实际使用房屋多年。被上诉 人按照调解书约定交纳土地税等，村委会 向被上诉人出具收据，也 表明村委会认可双方之间的买卖行为。系争房屋只是暂时不能过户， 不影响双方之间的房屋 买卖合同效力，上诉人不能以过户问题否定 房屋买卖合同的效力。上诉人看到厂房的市场价高涨才提起确认合 同无效之诉，有违诚实 信用公平合理原则 。据此，请求二审法院驳 回上诉，维持原判 。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。                  

本院认为，合同一旦依法成立，具有法律约束力。根据已查明的事实，虽然上诉人宏杰公司出售的系争房屋所涉土地权属为集体性质的工业用地，但是，被上诉人某某制衣厂在与上诉人宏杰公司2006 年签约后不仅付清了房屋转让款，且实际使用房屋至今，并没有改变房屋的使用用途;双方在共同使用过程中曾发生过纠纷，业经当地人民调解委员会调解，调解书中没有否认双方之间的房屋转让行为与协议效力，而且就双方在应付款项问题上作了进一步的确认，被上诉人在调解书签署后按照调解书内容支付了款项，村委会也直接收取了被上诉人交纳的土地使用费等，双方之间的转让房屋 行为已得到村委会的认可;另外，被上诉人的投资人及其父母均为 本镇集体经济组织成员，法律并没有禁止同一乡村镇集体经济组织 成员之间的房屋转让行为 。鉴于双方签署及履行房屋转让协议多年， 距离本案诉讼也近十年，系争房屋的价值在最近几年上涨较多，因此上诉人宏杰公司以其与被上诉人某某制衣厂之间签署的房屋转让协议违反法律的强制性规定之理由主张协议无效，也有违诚信原则。综上所述7      上诉人宏 杰公司要 求确认房屋转让协议无效的上诉请 求 本院难以支持 。据此，依照《中 华人 民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款 第 (一)项之规定，判决如下:驳回上诉 ，维持原判 。

二审案件受理费人 民币9，100  元，由上诉人上海服饰有限公司负担。