王沛丽与周国强、项蓓玲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  发布时间：2017-3-1 20:06:12 点击数：

导读:原告（反诉被告）王沛丽，女，1984年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人黄东，上海筑业律师事务所律师。被告（反诉原告）周国强，男，1950年11月25日生，汉族，住上海市静安区。被告（反诉原告）项蓓玲，女

原告（反诉被告）王沛丽，女，1984年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人黄东，上海筑业律师事务所律师。被告（反诉原告）周国强，男，1950年11月25日生，汉族，住上海市静安区。被告（反诉原告）项蓓玲，女，1951年10月9日生，汉族，住址同上。被告（反诉原告）周宇，男，1978年10月12日生，汉族，住址同上。上列被告（反诉原告）的共同委托代理人吴伟刚，上海市振兴律师事务所律师。原告（反诉被告）王沛丽与被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王沛丽及其委托代理人黄东、被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇的共同委托代理人吴伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王沛丽诉称，2015年8月15日，王沛丽经上海菁英房地产经纪有限公司居间与周国强、项蓓玲、周宇签订了《房地产买卖居间协议》，由王沛丽购买周国强等宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位（以下简称系争房屋），总价为500万元。当日王沛丽支付了项蓓玲意向金5万元。同日，王沛丽与周国强等还签订了《房屋买卖合同》，约定，王沛丽首付150万元，通过银行贷款支付第二期房款340万元，双方于2015年10月31日前办理过户。合同签订后，王沛丽支付了项蓓玲房款145万元。之后，王沛丽向银行申请贷款未获通过。周国强等称其在工商银行有关系可以帮助王沛丽贷款，2016年3月11日，周国强等告知王沛丽贷款没有批下来。2016年3月14日，王沛丽表示愿意增加房款20万元，等股票卖掉支付剩余房款。3月16日，周国强等通知王沛丽，系争房屋已经出售给了他人。周国强等在《房屋买卖合同》未解除的情况下，擅自将系争房屋出售给他人，已经构成违约。王沛丽起诉要求周国强等双倍返还定金10万元，并赔偿损失200万元。被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇反诉并辩称，《房屋买卖合同》约定，王沛丽在2015年10月31日前与周国强等办理过户手续，如贷款没有通过或额度不足，王沛丽应当现金补足。到期后，王沛丽贷款没有通过也未现金补足房款，故周国强等发出单方解约告知函。2016年3月14日，双方在中介公司解除了《房屋买卖合同》，王沛丽向周国强等提供了账号，3月16日，周国强等将145万元房款退还给了王沛丽。王沛丽未按约支付房款先构成违约，周国强等反诉要求王沛丽支付逾期付款赔偿金26,250元，违约金95万元（已经扣除没收的定金5万元）。原告（反诉被告）王沛丽针对反诉辩称，王沛丽与周国强等于2015年9月13日签订过补充协议，约定，王沛丽贷款没有通过仅需承担5万元的定金责任，不涉及首付款。周国强等已将145万元房款退还，也印证了周国强等履行上述补充协议的内容。不同意周国强等的反诉请求。经审理查明，2015年8月15日，周国强、项蓓玲、周宇与王沛丽经上海菁英房地产经纪有限公司居间签订了《房地产买卖居间协议》，约定，由王沛丽以500万元的价格购买周国强等位于宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋及105号车位。当日，项蓓玲收取王沛丽定金5万元。同日，周国强、项蓓玲、周宇（甲方）与王沛丽（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定，乙方向甲方购买宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋及105号车位，总房价款为500万元；甲乙双方同意于签署本合同后30天内至居间方签订《上海市房地产买卖合同》（简称示范合同）；乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方首付款150万元（含定金）；乙方通过银行贷款支付第二期房款350万元；甲乙双方待银行贷款审批通过后七日内办理过户；甲乙双方于乙方贷款划入甲方账户后七日内（2015年11月10日前）办理房屋交接；签订示范合同后，若因银行原因无法贷款，乙方只支付甲方5万元定金，不涉及首付款。2015年9月13日，周国强、项蓓玲、周宇（甲方）与王沛丽（乙方）签订了房屋及车位的两份《上海市房地产买卖合同》，前一份合同约定，乙方购买甲方宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款495万元；甲方于2015年11月25日前交房；甲乙双方于2015年10月31日前办理转让过户手续；乙方未按约付款，应当支付甲方赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自约定的最后付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方除应支付前款方式计算的15日的款项外，还应当按照房屋总价20%支付违约金；甲方未按合同约定交付房地产（包括权利转移及房地产交接），应当支付乙方赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定最后交付之日起算至实际交付之日；逾期超过15日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担除前款方式计算的15日的款项外，还应当按照房价的20%支付违约金。合同补充条款约定，甲方应于2015年11月25日前或收到乙方贷款划入甲方账户后3个工作日内，将房屋交付乙方；乙方应于签订买卖合同后30个工作日内，办理银行贷款申请手续，自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足约定额度，则乙方应于过户之前现金补足。合同附件三付款协议约定，乙方应于甲乙双方签订本买卖合同当日，支付甲方房款150万元，包含已付定金；甲方同意乙方通过银行贷款支付340万元；乙方在甲方交房当日支付尾款5万元。第二份合同约定，乙方购买甲方美丹路18弄三期地下1层车位（人防）105号；上述房地产转让价款共计5万元；甲方于2015年11月25日前腾出房屋并通知乙方进行交接；甲乙双方于2015年10月31日前办理过户手续；甲乙双方约定过户当天支付车位款5万元。同日，周国强、项蓓玲、周宇（甲方）王沛丽（乙方）签订了补充协议，约定，乙方购买甲方系争房屋约定乙方在审批贷款没有通过下甲方只没收乙方支付的定金5万元，不涉及首付款，居间方在甲乙双方没有纠纷且银行贷款没有审批成功下，甲乙双方签订解约协议当天撤销网签合同，甲方当日退还乙方支付的首付款145万元；本协议为买卖合同有效组成部分，本协议的违约责任适用于买卖合同有关规定；本协议与《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。2015年9月14日，王沛丽转账支付项蓓玲145万元。2016年3月14日，项蓓玲向王沛丽发出微信，主要内容为，根据2015年9月13日的补充协议，银行贷款没有审批成功，双方当天解约并撤销网签合同，甲方退还乙方首付款145万元，项蓓玲于3月10日晚上被告知王沛丽第二次贷款还是批不下来，就开好了支票，委托中介交给王沛丽，但中介说要直接给王沛丽，当天项蓓玲与王沛丽的通话中希望王沛丽提供银行卡号，反正王沛丽将银行卡告诉项蓓玲。3月16日，项蓓玲向王沛丽发送微信，内容为，房子已经卖掉，到手价560万元，望王沛丽将银行卡给项蓓玲，让项蓓玲把145万元打回给王沛丽。王沛丽表示，好吧，并提供了银行账号。当日，项蓓玲退还给王沛丽145万元。另查明，周国强、项蓓玲、周宇于2016年6月17日与案外人办某某系争房屋及车位的过户手续。以上事实，有王沛丽提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、微信截图、房屋状况及产权人信息，周国强等提供的转账汇款业务确认书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，王沛丽与周国强等签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，王沛丽与周国强等于2015年10月31日前办理过户，如王沛丽贷款未获审核通过或额度不足，应在过户时现金补足。王沛丽主张第一次贷款未获审核通过后，由周国强等帮助王沛丽办理贷款，未提供相应证据，本院不予采信。王沛丽也未向周国强等表示其愿意或有能力现金补足，故王沛丽未按约付款已经构成违约。王沛丽要求周国强等双倍返还定金、赔偿损失，本院不予准许。合同约定，王沛丽逾期付款超过15日，周国强等有权单方解除合同。项蓓玲于2016年3月14日向王沛丽发出微信要求退还首付款145万元，其要表达的意思实际即为要求解除合同。该意思表示符合合同约定，且王沛丽在3月16日也接受了解除合同的意思，故《上海市房地产买卖合同》已经解除。周国强等要求没收定金5万元的意见，符合补充协议约定，可以准许。周国强等要求王沛丽支付赔偿金、违约金的诉请，不符合补充协议约定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）王沛丽要求被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求，不予支持；二、被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇要求原告（反诉被告）王沛丽支付赔偿金、违约金的反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取为11,800元，由原告（反诉被告）王沛丽负担；反诉案件受理费6,781元，由被告（反诉原告）周国强、项蓓玲、周宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨利民

二〇一六年十月二十日

书记员童翔燕