没有预售许可证签订的《商品房认购书》有效吗？

  发布时间：2020-02-25 11:26:15 点击数：

导读:现在很多当事人咨询，因为买房子的紧迫性和对法律的不熟悉，在买房子的过程中，没有仔细审查开发商的资质就签订了《商品房认购书》，签订之后有些是正常进行买到自己心仪的房子了，但是有些会由于各种原因出现问题，这

现在很多当事人咨询，因为买房子的紧迫性和对法律的不熟悉，在买房子的过程中，没有仔细审查开发商的资质就签订了《商品房认购书》，签订之后有些是正常进行买到自己心仪的房子了，但是有些会由于各种原因出现问题，这个时候来咨询我们律师，而我们经过了解发现很多当事人和开发商签订的《商品房认购书》的时候开发商是没有取得预售许可证的，那么在这种情况下我们还能维护自身的权益吗？《商品房认够书》有效吗？                 

对于以上问题有以下观点：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，1、商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。    

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。