买房定金退回操作指南，一次性说清楚

  发布时间：2020-02-26 10:12:34 点击数：

导读:关于【定金】的法律规定1.《合同法》第7章—违约责任，第115条，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《担保法》第6章—定金，第89条，当事人

关于【定金】的法律规定

1.《合同法》第7章—违约责任，第115条，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2.《担保法》第6章—定金，第89条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3.《担保法司法解释》第6部分—关于定金部分的解释，第115条，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第121条，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

4.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

5.建设部《商品房销售管理办法》，第22条，符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

 

【法条解读】

1.定金是签订正式合同或履行合同的担保，

像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿。

2.定金数额最多为主合同的20%，超过的部分就没有定金性质了。

3.商品房预付定金，在不可归责于当事人双方的事由的情况下，导致主合同没有签订，定金应该返还。

 

【真实生活场景】

购买新房

1.签订意向书，交付定金性质的预付金，一般数额不大，二至五万不等，

一般会专门让买方手写注明，已知晓该定金不退，

以对买房加强心理暗示，不能反悔，这钱无论如何不会退的；

2.同日签订认购协议，写明购房及贷款等流程、日期节点等；

3.在签订正式合同之前，客户进行贷款资质及材料预审，确定能否足额贷款；

（这个环节在高房价的背景下，很容易出现状况，

①流水不够，贷款不能足额，需增加首付比例；

②贷款人资质出现问题，银行直接拒贷；

③银行流程、时限等内部出现延迟，导致客户迟迟不能通过审核，错过购房合同签订最后日期，开发商还认定客户违约，不退定金；

......）

第3步风险完全不可控，甚至有一定的随机性，如果再加上贷款政策的不可预知变动，贷款达不到预期是很正常的情况。

4.如果以上都没有问题，转入正常签合同、购房流程；

5.如果第3步贷款出状况，而且还难以解决，想要退回定金，怎么办？

 

【支招】

1.先提前拿到正式合同范本，一般都是格式合同；

（售楼处可能有喷印的合同范本；或者找置业顾问拿一份，说提前看看；都不行的话就找之前签过合同的老客户借一份，拍照。）

2.认真研究合同可能需要修改的条款(该过程应找律师参与)，这些条款从平等公正的角度应该可以协商修改，但开发商基于商业利益或风险控制角度不愿意修改；

3.此时，买卖双方产生分歧，不能协商一致；

（找开发商签合同的过程应录音，保留已经过协商但达不成一致的证据。）

4.合同没有签订，是不可归责于当事人双方的事由，根据法律规定，应该退定金；

5.不退的话，向住建局举报即可。

（一般开发商要求的诚意金、意向金等数额并不大，目的就是让客户心理上觉得为这个钱打官司的话不太值，维权和时间成本都过大，让他们主动放弃。）

 

【相关案例】：公报案例

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

 

【案情概述】

1.购房者对开发商的样板房表示满意；

2.购房者与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。

3.由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款；

4.购房者对该格式条款提出异议要求删除；

5.开发商不能答复，也不删除，双方在指定日期协商不成；

6.开发商以到期不签约为由，没收购房者定金，产生诉讼。

 

【诉讼请求】

判令被告返还定金。

 

【裁判理由】

开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

 

【裁判结果】

返还定金。

 

【关于二手房买卖】

二手房买卖双方地位平等，一般只签订一次合同，定金条款一般在主合同中包含，房屋也是现房，没有特殊情况，很难有退返定金的空间。

现行法规一般也认为贷款审批不达预期，是贷款方责任，不是不能归责于双方的责任。

所以在签订二手房合同及给付定金前，自己的贷款资质、流水等情况要预先审核一遍，以免出现贷款不能，导致定金损失的情况。