房产律师:二手房买卖法律实务大全

  发布时间:2020-02-28 10:50:58 点击数:
导读:1、二手房买卖概述“二手房”,是相对开发商开发销售的商品房而言,是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋,包括已购的商品房和各类政策性住房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房

1、二手房买卖概述

“二手房”,是相对开发商开发销售的商品房而言,是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋,包括已购的商品房和各类政策性住房。

已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房以及经济适用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。

二手房买卖,是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法程序转让给买受人,买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为。

二手房买卖合同就是在该买卖过程中,出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。

二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。基于各种财产目的和利益,买受人可以自己的名义购买,也可以他人的名义购买,还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

2、优先购买权

根据《物权法》第 101 条,按份共有按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《合同法》第 230 条,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

 此处“同等条件下”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。即当其他共有人与此外的其他人出价相同时,其他共有人有优先购买的权利。法律规定其他共有人优先购买权.是为了简化共有关系,防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的,在共有人之间并无优先的问题,当数个共有人均欲行使其优先购买权时,应由出卖人自行决定。此种优先购买权仅具有债的效力,不得对抗善意第三人。而且共有人有相反的约定的,依其约定。优先购买权的实现需要具备下列条件:

(一)在租赁合同的存续期间。

(二)在同等的条件下购买。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

(三)必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了。

承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示,出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定,承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。

当实际交易价格与备案合同价格不一致时,承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如价格、付款方式等与真实的约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定,而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此,应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

3、买卖不破租赁与买卖破租赁

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

我国法律有明确的规定:《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

一般情况下买卖是不能破租赁的,但是实践中也是存在例外情况的,那么买卖不破租赁原则的例外情形有哪些呢,换言之,买卖破租赁的情形是什么?根据法律的规定,在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制:

(一)买卖不破租赁原则不适应于动产租赁

(二)在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

(三)在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

人民法院的查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。

(四)破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

以上就是买卖破租赁的具体情形,也就是大家常说的买卖不破租赁的例外情形。

4、无证房产的买卖问题

(一)房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同,该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。但若因为不能取得房产证,导致买方不能按约定时间办理贷款手续的,卖方应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规定的,才应当认定合同无效。

(二)房屋买卖合同签订后,出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同,买房人诉至法院要求继续履行,法院可以依职权追加开发商为第三人,判令其协助办证,房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险,尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的,应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间,并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由,对买卖协议反悔时,买受人可以以出卖人为被告向法院起诉,要求继续履行合同,此时法院可依职权追加开发商为第三人,判决其协助出卖人办理房屋产权证,以便合同继续履行。司法实践中法院均要求当事人申请追加。

(三)关于人民法院在执行无证房产时,如何办理产权登记的问题。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”第三条规定:“执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构:理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”

(四)买卖无证回迁房的法律效力。所谓回迁房是指开发商在征收土地时,分配给回迁户的房子。有些回迁户将回迁房直接予以处理,从而形成了一些纠纷。虽然回迁房的买卖价格也便宜一些,但是回迁房的买卖还是存在诸多的风险:比如回迁房办理房产证时,一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人,不会直接将房产证的名字列在购房人名下。在这种情况下,如果出卖人反悔,购房人将不会得到想要的房产。因此说,未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。基于此,在购买回迁房时,一定要问清回迁房是否有房产证。若尚无房产证,要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。因回迁房具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方死亡,回迁房依法应作为遗产由继承人分割,所以,在签订回迁房买卖合同时,最好要求卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。

(五)无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和拆迁房屋的农户,安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖,但要缴纳土地出让金。如果没有房产证,房屋买卖协议一般是不受法律保护的。

5、小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权

按照法律和双方合同中对住宅共有部分和自用部分的界定,擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位,超出了正当行使权利的界限,妨害了物业管理公司的正常管理秩序,属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定,物业公司有权要求拆除搭建的台阶、回复原状。

6、居民住宅小区的外墙面所有权属归属

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定,居民住宅小区的外墙面不属于专有部分,单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。 居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理的使用权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以盈利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

7、债务清偿期届满后当事人之间达成以物(房屋)抵债协议但未履行物权转移手续,该协议效力如何确定债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议,在尚未办理物权转移手续前,债务人反悔不履行抵债协议,债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的,人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明,当事人要求继续履行原债权债务合同的,人民法院应当继续审理。

8、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实,应当如何承担责任

对因欺诈而订立的租赁合同,如不违反法律强制性规定,受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权,租赁合同有效成立的,在合同履行过程中,如该欺诈行为导致欺诈方违约的,欺诈方承担违约责任,不宜认定为缔约过失责任。

9、夫妻一方父母以子女名义购置房屋,应认定赠与的是房屋还是购房款

父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋,应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前,作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成,父母即表示撤销赠与的情况下,子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中,不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款,进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

10、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。主要法律依据见《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

11、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题

出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在某个人名下的房屋,不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。主要依据是买卖合同司法解释第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

12、出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件,买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。在此情况下,可以依据上一条的规定变更诉讼请求:要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

13、当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的,如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额

借款合同到期借款人并未按约归还借款,双方当事人经对账协商,决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系,除存在法定无效情形的,应当按照当事人意思表示,确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额,应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定,不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

14、房屋买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议。

确认物权以存在物权归属争议为前提。买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其享有标的物之所有权的,不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议,不应纳入物权确认之诉。物权法第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”

15、因房产新政和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同

因受到房产新政和违约行为共同作用致使,房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定承担违约责任数额。

16、原则上农村居民出售宅基地房屋的,只能出售给同村村民。

农村居民因土地征用而成为非农业人口,仍生活在农村的,其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅,在购买宅基地问题上可以享有农民待遇,买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定,但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地,但不得违反法律、法规规定的最高限度。

17、因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法继续履行的当事人可以解除合同

银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的,可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。

18、因限购政策引发的纠纷如何处理?

房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费 用等合理损失的,可酌情予以支持。

地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的,当事人以限购政策为由主张解除合同,对方当事人不同意的,人民法院对其请求不予支持。

19、房屋限贷政策引发的纠纷如何处理?

调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要 求解除合同的,一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的,人民法院可予支持,但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。

调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后,买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约,出卖人请求继续履行或解除合同,并由买受人承担违约责任的,应予支持。

20、当事人规避房地产调控政策的如何处理?

调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法撤销合同,并要求对方当事人承担其因此所受损失的,可予支持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策,一方当事人请求继续履行的,人民法院不予支持。

实际买受人为规避房地产调控政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,人民法院不予支持。

21、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理?

经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同,因房屋限购政策导致无法办理房屋所有权转移登记的,或房屋买卖合同中约定以 按揭贷款方式付款,买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款,导致合同无法继续履行的,居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人 要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。

居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的, 对居间人请求委托人支付报酬的,不予支持;委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。

22、签订“阴阳合同”的如何处理?

为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示,应认定为无效,以双方当事人实际履行的房屋买卖合同为准。

23、转卖房号的效力如何认定?

当事人转卖房号的,因不违反法律、行政法规禁止性规定,该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的,因违反社会公共利益,该炒卖房号行为应认定为无效。

24、被执行人购买的预售商品房,如何执行?
被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下,预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产。人民法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款承担法律责任。在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前,开发商已退还给被执行人的款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索。对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商。
25、对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产,如何执行?

生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人,对于下列财产,执行法院可以执行。

(一)被执行人配偶名下的存款、股权(股份)、金融理财产品等,婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产;

(二)登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产;

(三)对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款,登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等,执行法院可以执行。

对于共有财产,应当先行实物分割后执行,但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的,执行法院可以整体处置。

对于处置后变价款的执行,以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额,以登记公示为准;没有登记公示的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产,原则上以1/2份额为限执行。

在人民法院整体处置前,共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行,债权人和债务人对此予以认可的,人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买,共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。

共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的,适用民事诉讼法第227条审查处理。

26小产权房买卖

小产权房属于行政机关处理的范畴,人民法院对于小产权房买卖不予受理。已经受理的,驳回起诉。有观点认为,小产权房买卖应予受理,合同认定为无效。本条认为由政府部门处理更为妥当,法院不予受理。

27、对于经济适用房买卖合同的效力,需要区分两种情形:

(一)购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规,但体现了国家对低收入群体的权益保护,体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同,交付房屋的,或者约定5年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的,该行为应予以撤销。

(二)经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后,申购人再行转让房屋的,此时经济适用房已可以流通,因此,经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的,应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房,有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易。 但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。

28、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定?
出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中,具备了商品房买卖合同主要内容的,应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼,也可以就两个法律关系同时提起诉讼。
29、户口问题如何处理?

房屋买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,由于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。买受人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违约责任的,应当受理。

30小区内会所的所有权归属如何认定?

(一)没有合法规划许可,属于违法建造会所的,应由行政机关处理,人民法院对其产权归属争议不予受理。

(二)会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施,则该部分房屋产权按国家有关规定确定,比如物业服务用房。

(三)有合法规划、没有规定的情况下,商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,按约定执行。

(四)有合法规划、没有规定也没有约定的情况下,区分投资情况具体确定:如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有;反之,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则,会所产权归开发商所有。

31、人防车位的权属及使用如何处理?

基于人防车库的公共功能属性,应认定属于国家所有,不宜认定属于开发商或者全体业主所有。开发商投资兴建人防车库的,可以依法享有对人防车库进行 使用、管理与收益的权利。

32、借名买房如何处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

33、连环买卖如何处理?

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后,未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的,第三人在买受人取得权属证书,请求买受人履行房屋买卖合同的,应予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件,请求前手逐级办理房产过户手续的,予以支持。



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