开发商逾期交房,应如何承担违约责任?

  发布时间:2020-02-28 10:31:27 点击数:
导读:一、如何认定逾期交房房产律师:1、逾期交房的类型逾期交房纠纷一般有以下两种类型:一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋,但购房人认为房屋未达到约定的交房条件,因此拒绝领取钥匙,继而要求开发商

一、如何认定逾期交房

房产律师:

1、逾期交房的类型

逾期交房纠纷一般有以下两种类型:

一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋,但购房人认为房屋未达到约定的交房条件,因此拒绝领取钥匙,继而要求开发商承担逾期交房的违约责任;

二、购房人在接受房屋(即领取钥匙)后,又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、合同约定交房条件及逾期交房的认定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是,购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。

商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:

1、该商品房经验收合格;

2、该商品房经综合验收合格;

3、该商品房经分期综合验收合格;

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外,买卖双方另可约定第五种交付条件。

如果买卖双方约定的交房条件是第一种,那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准,如果是其余三种,则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准,否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件(即第五种交付条件),是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件?

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在认定逾期交房中的作用

商品房的建设和使用,直接影响到公民的人身财产权利,其质量问题不仅涉及到购买人自身的利益,还关系到周边相关人员的人身与财产问题。因此,《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在购买人使用商品房的过程中具有重要的作用。我国《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定了商品房交付时,开发商应向购买人提供“两书”。商品房买卖合同示范文本第十一条中也约定:在商品房交接时,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不能出示的,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此,提供“两书”是开发商在交付房屋时必须履行的义务,如果其在交付房屋时没有提供,则应认定不具备交房条件,购买人可以拒绝接受交房,由此产生的逾期交房违约责任应由开发商承担。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条第二款对此有类似的规定。

如果购买人接受钥匙后,又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商逾期交房,要求开发商承担违约责任,是否应支持呢?笔者认为,“两书”的提供属于合同对出卖人在房屋交接过程中应当履行的义务的约定,购买人接受房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为,购买人在接受钥匙之后又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任,与其之前接受钥匙的行为有矛盾之处,不应得到支持。况且,从性质上分析,“两书”与上文提到的房屋验收合格证明文件也不属于同一类型。

二、如何认定不可抗力

房产律师:在逾期交房纠纷中,开发商往往会对购房人要求其承担逾期交房违约责任进行种种抗辩。此类抗辩最常见的理由便是不可抗力。商品房买卖合同示范文本第八条交付期限中有关于不可抗力的约定,示范文本要求开发商在遭遇不可抗力且在不可抗力事实发生之日起若干日内告知买受人,则可据实予以延期交房。

三、逾期交房的违约责任问题

房产律师:1、开发商承担逾期交房违约责任的方式

商品房买卖合同示范文本第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任,其中第一款是按逾期时间,分别处理,第二款由当事人自行约定违约责任。从中可以看出,购房人有权要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务,在逾期超过一定时间的情况下还有权要求开发商按合同约定支付违约金并解除合同。在第二种情况下,购房人享有选择权。

2、逾期时间的认定

关于开发商逾期交房违约金的起算点问题,应将当事人约定的交房日确定为违约金的起算点,即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金,算至实际交房日止。因为交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴,当事人在合同中约定的交房日,在彼此之间产生法律拘束力。

这里存在三种情况:1.如果开发商在尚不具备交房条件的情况下而提前交付房屋,购房人当然可以拒绝接受,其逾期责任也由开发商承担;2.如果在约定的交房日后,仍不具备交房条件的,更应由开发商承担逾期交房责任;3.如果房屋不具备合同约定的主要交房条件(商品房经验收合格),而购房人实际接受了钥匙,则开发商实际并未完成交付合格房屋的义务,应承担逾期交房违约责任。在上述三种情况下,逾期时间均应从合同约定的交房日起计算至达到交房条件而实际交房日止。

3、违约金的具体计算

逾期交房违约金的计算标准,如果合同中有约定则从约定;如果合同中没有约定的,应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

逾期交房违约金的计算基数按商品房合同示范文本约定是购房人“已付购房款总额”,应当包括购房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。


上一篇:如何应对开发商延期交房的情况 下一篇:
相关文章
  • 没有找到相关文章!