抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响

  发布时间：2022-07-16 14:25:20 点击数：

导读:裁判要旨：刘某某、韩某某主张案涉房屋于2020年10月29日抵押给案外人，无法办理房屋产权变更。民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。刘某某、韩某某在将房屋出售

裁判要旨：

刘某某、韩某某主张案涉房屋于2020年10月29日抵押给案外人，无法办理房屋产权变更。民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。刘某某、韩某某在将房屋出售给他人的情况下，在涉案房屋上设立抵押权，不影响尤某某与刘某某、韩某某之间的房屋买卖合同效力。现涉案房屋已具备办理网签备案及产权变更登记条件，尤某某主张继续履行房屋买卖合同，要求刘某某、韩某某协助办理涉案房屋产权变更登记手续，有事实和法律依据。一审法院判决刘某某、韩某某协助尤某某办理案涉房屋产权变更登记手续，并无不当。

刘某某、韩某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

徐州市中级人民法院（2021）苏03民终****号2021-12-24

当事人

上诉人(原审被告):刘某某，住江苏省沛县。

上诉人(原审被告):韩某某，住江西省宜春市**区。

被上诉人(原审原告):尤某某，住江苏省徐州市**区。

审理经过

上诉人刘某某、韩某某因与被上诉人尤某某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市**区人民法院(2021)苏0303民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

刘某某、韩某某上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.上诉费用由尤某某承担。事实和理由:一、一审遗漏当事人，导致认定事实不清。一审未充分调查案涉房屋于2020年10月29日设定抵押的事实，未追加平安银行股份有限公司徐州分行为本案第三人，以查明抵押设立和限制措施的相关约定。刘某某、韩某某与平安银行股份有限公司徐州分行签署的《个人抵押贷款合同》第十条明确约定:“未经乙方书面同意，丙方不得以转让、赠与、设定担保物权等任何方式处分抵押物。”因此，未经抵押权人平安银行股份有限公司徐州分行的书面同意，不得转让该房屋。二、一审法院适用法律错误。1.案涉合同签署日期在民法典实施之前，应当适用民法典实施前的相关规定，但一审法院引用民法典第406、407、502、509条之规定进行裁判，适用法律错误。民法典第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。本案中当事人另有约定，未经债权人同意，抵押物不能转让。2.案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》因违反公序良俗无效。案涉房屋交易行为违反了国家关于房地产市场的宏观调控政策，系为规避国家限售政策签订。2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。民法典第一百五十三条规定，“违背公序良俗的民事法律行为无效”。本案中，案涉《房地产买卖合同》签署4天后，2017年5月31日，江苏省徐州市人民政府印发了《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见第6条规定:设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。韩某某为非徐州市区范围内户籍居民，按规定该套房屋自权属登记之日起未满2年，不得上市****************，刘某某、韩某某并未取得案涉房屋的不动产权属证书，双方房屋买卖行为违背了政府宏观调控政策。因此，双方签订的《房地产买卖合同》《补充协议》均无效。3.案涉房屋存在抵押，属于存在法律上和事实上的不能履行障碍，案涉房屋的购房款亦未结清。在房屋存在抵押的情况下，属于“法律上和事实上不能履行”的情形，在该情形未消除及尤某某未支付全部购房款的情况下，房屋买卖合同无法继续履行。综上，恳请贵院依法支持刘某某、韩某某的上诉请求。

尤某某辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方当事人于2017年5月24日达成案涉房屋买卖协议，由于徐州市政府在2017年6月初出台房地产调控政策，导致双方在协议约定的时间无法办理过户手续，后双方分别在2017年6月18日、2018年5月6日又签订了两份补充协议，对购房款支付时间及其他权利义务进行了重新约定。按照协议约定，双方办理了房屋交接手续，尤某某自2017年5月已经实际占有该房产。2018年4月，尤某某将案涉房屋的不动产权属证书交予中介公司保管。尤某某按照合同约定已向刘某某、韩某某支付了90%的购房款，剩余10%房款在办理案涉房屋网签备案手续时支付，尤某某表示，此部分尾款也愿意随时支付。2.案涉房屋于2020年4月具备过户条件，刘某某、韩某某以房屋已经升值为由，要求尤某某多支付购房款，在双方未达成一致意见后，刘某某、韩某某补办了该房屋产权证，并用案涉房屋办理了80万元的抵押贷款。刘某某、韩某某的行为违背诚实信用原则。3.民法典第406条但书部分的规定，应按合同相对性原则理解，抵押合同条款约束的是抵押人和抵押权人，并不能约束尤某某。二、刘某某、韩某某与平安银行之间的抵押借款行为存在恶意串通，损害了尤某某的利益。案涉房屋的买卖合同在先，抵押行为在后，尤某某已实际占有使用该房产，平安银行办理抵押借款时，没有到案涉房产实地调查。刘某某、韩某某用案涉房产在2019年10月29日同一天办理原抵押的解押及重新抵押借款手续，按银行一般的贷款抵押流程，在一天之内办理完成上述解押、再抵押流程，不符合常理。综上所述，请求二审法院维持一审判决，驳回刘某某、韩某某的上诉主张。

一审原告诉称

尤某某向一审法院起诉请求:1.请求判令刘某某、韩某某协助办理产权登记变更手续，将房产登记在尤某某名下;2.本案的诉讼费、保全费由刘某某、韩某某承担。事实及理由:2017年5月24日，尤某某经吴泰房产中介公司介绍，与刘某某、韩某某签订了房屋买卖合同。尤某某购买刘某某、韩某某共同所有的位于徐州市**区产，约定房屋总价114万元，签订合同时支付定金25万元，2017年5月24前办理房屋交接手续。该房在2018年3月7日取得不动产证书。由于2017年6月1日徐州市政府出台限售政策，取得不动产权属证书不满2年的房产不能办理变更登记手续，故在2017年6月18日、2018年5月16日双方又签订了补充协议，尤某某再支付购房定金32万元，共计支付定金57万元，约定双方在2020年4月1日前办理网签备案，如该时间节点仍不能办理网签备案，则尤某某要全款购买该房，支付给刘某某、韩某某90%的房款，剩余10%房款在可以办理网签备案手续时再支付。尤某某按照合同约定在2020年4月1日前向刘某某、韩某某的支付了90%的购房款，共计102.6万元。后刘某某、韩某某迟迟不愿办理房产变更登记手续，要求尤某某再支付80万元，才配合尤某某办理变更登记。尤某某认为己经按照合同约定履行了付款义务，且从2017年起尤某某一直居住在该房屋并对房屋进行了装修，刘某某、韩某某提出涨价要求不合理，刘某某、韩某某不配合尤某某办理登记的行为己经违约。故尤某某诉至法院，请求法院判如所请，维护尤某某的合法权益。

一审法院查明

一审法院认定事实:2017年5月24日，尤某某(购买方、乙方)与刘某某、韩某某(出售方、甲方)、案外人泉山区吴泰房产中介所(居间方、丙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，房屋坐落于徐州市**区泊林公馆(A1-6地块)37号楼1单元902室，议定售价为1140000元。买卖双方同意房款支付采取首付加贷款方式，买卖双方同意于2017年5月24日前交接房屋。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金250000元整。

2017年6月18日，尤某某(购买方、乙方)与刘某某(出售方、甲方)签订补充协议，约定:“经甲乙双方友好协商就泊林公馆37号楼1单元0902室房地产买卖合同(编号:2017S1702337)，现经甲乙双方友好协商一致同意补充协议如下:1.甲乙双方经友好协商一致同意，若甲方不动产权证办理完成时政策允许办理网签备案，甲乙双方一个月内无条件配合居间方办理过户程序，如若政策不允许办理网签备案，待政策允许时，一个月内甲乙双方无条件配合居间方办理过户程序。2.甲方将不动产证办理完成后，待政策允许办理网签备案时，乙方将首付款打入甲方资金监管账户。3.在上述房产未过户到乙方名下时，乙方只需支付由乙方使用所产生的生活费用，上述房产办理网签备案之前所产生的银行贷款及物业费由甲方承担。4.如若上述房产于不动产证办理完成后政策不允许办理网签备案，乙方同意再支付甲方购房定金(数额甲乙双方自行协商数额待定)。追加定金后上述房产老证和新证所产生的税费差价归乙方所有，与甲方无关。5.甲方同意乙方于2017年7月1日进行上述房产的房屋装修，若甲方违约，愿意赔付乙方装修该房屋所产生的费用……”。

2018年5月16日，尤某某(购买方、乙方)与刘某某、韩某某(出售方、甲方)再次签订补充协议，约定:“1.甲乙双方协商同意，乙方于2018年5月16日再次支付甲方购房定金人民币叁拾贰万元整，加上签订上述房地产买卖合同时乙方支付到甲方的购房定金人民币贰拾伍万元整，乙方共计支付到甲方购房定金人民币伍拾柒万元整，违约金调整至人民币伍拾柒万元整。2.甲乙双方同意上述房产于2020年4月1日之前进行网签备案程序，网签备案时甲方自愿返还乙方的购房定金人民币贰拾万元整，用于乙方购买上述房产的首付款打入资金监管账户。如若政策改变不允许此房进行网签备案程序，乙方同意全款购买此房，继续追加定金至总房款的90%，甲方无条件配合乙方进行房屋公证。余下总房款的10%，乙方于上述房产能进行网签时打入资金监管账户，追加定金至总房款的90%后，资金监管时甲方同意拿出超出总房款部分的资金打入资金监管账户。3.甲方违约，赔付给乙方约定的违约金外，另赔付乙方全部的装修费用，并根据上述房产升值部分的20%赔付给乙方。若乙方违约，支付给甲方的购房定金及装修费用甲方不退。4.乙方同意签署本补充协议后无偿每月支付甲方七百五十元人民币用于偿还甲方部分银行贷款利息，直至签署网签备案为止(仅限2020年4月1日之前)，若到约定的过户日期仍无法进行网签备案程序，此款乙方停止支付给甲方。5.甲方同意签署本协议后，将不动产权证放于居间方吴泰房产中介公司保管。甲方不得补办房屋产证，不得抵押。网签备案之前，上述房产因甲方产生的任何债务纠纷，由甲方承担。甲方承诺上述房产在网签备案之前不得变更、增加或减少产权人，此房仅属刘某某和韩某某所有。6.三方的任何一方有条件进行网签备案，其余两方一周之内无条件配合过户，不得拖延时间。7.甲方仅承担2018年全年的物业费用，2019年1月1日以后的物业费用全部由乙方承担，签订房地产买卖合同后，上述房产所产生的全部生活费用由乙方承担。8.2020年4月1日之前能进行网签备案，甲方有部分银行贷款需要垫资，甲方只承担网签备案日起两个月的垫资费用，超出两个月的垫资费用由乙方承担……”。

上述合同签订后，尤某某于2017年5月24日向刘某某、韩某某转账交付200000元、50000元，同时缴纳中介费。2018年5月16日，尤某某向刘某某转账交付120000元、200000元。2019年12月19日，尤某某向刘某某转账交付50000元、50000元。2020年3月30日，尤某某向刘某某转账交付356000元。庭审中，刘某某、韩某某认可收到尤某某交付房款1026000元。

2020年7月27日，刘某某、韩某某出具《不动产权证书(证明)遗失声明》公告，内容为:“刘某某、韩某某因保管不善，将坐落于**区云台路6号泊林公馆(A1-6地块)37号楼1-902的不动产权证书或不动产登记证明遗失(灭失)，证号:苏(2018)徐州市不动产权第0027928号，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发，现声明该不动产权证书或不动产登记证明作废。特此声明”。

2020年10月29日，刘某某、韩某某以案涉房屋为抵押物，向平安银行股份有限公司徐州分行申请800000元的抵押贷款，贷款期限为120个月，自2020年10月19日起至2030年10月19日止。案涉房屋上现设有抵押权人平安银行徐州分行的一般抵押权800000元。

关于案涉房屋何时可以办理网签备案，刘某某于庭审中陈述:“2018年3月办理的房产证，2021年3月才能办理网签备案。韩某某是外地户口，我是沛县户口，根据徐州房产买卖规定，三年才能办理网签备案”。

一审法院认为

一审法院认为，民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。刘某某、韩某某所有的涉案房屋上虽设立抵押权，但不影响尤某某与刘某某、韩某某的之间买卖合同效力。尤某某与刘某某、韩某某之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。尤某某与刘某某、韩某某在《房地产买卖合同》及相关补充协议约定，刘某某、韩某某将涉案房屋以1140000元出售给尤某某，并签订补充协议约定尤某某付至总房款的90%，余下10%的房款，尤某某于上述房产能进行网签备案时打入资金监管账户。尤某某现已按照双方之间的约定，将总房款的90%(1026000元)付至刘某某、韩某某的账户，并同意继续按照协议约定在办理网签备案时将10%的购房款(114000元)付至资金监管账户。现涉案房屋尤某某与刘某某、韩某某均陈述已具备办理网签备案及产权变更登记的条件，尤某某主张刘某某、韩某某继续履行合同，协助办理涉案房屋产权变更登记手续，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、四百零七条、第五百零二条、第五百零九条的规定，一审法院判决:判决生效之日起十日内，刘某某、韩某某协助尤某某办理坐落于徐州市**区泊林公馆(A1-6地块)37号楼1-902室的房屋产权变更登记手续。案件受理费8950元，保全费5000元，由刘某某、韩某某负担。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院另查明:2021年7月7日，一审法院向尤某某释明，因本案已涉及银行抵押问题，如果尤某某坚持诉请过户，则意味着接受涉案房屋上的抵押权。尤某某一方表示对此知情，并明确要求继续履行合同。

本院认为

本院认为:

2017年至2018年间，尤某某与刘某某、韩某某之间签订的《房地产买卖合同》及房屋买卖《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。刘某某、韩某某主张案涉房屋于2020年10月29日抵押给案外人，无法办理房屋产权变更。民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。刘某某、韩某某在将房屋出售给他人的情况下，在涉案房屋上设立抵押权，不影响尤某某与刘某某、韩某某之间的房屋买卖合同效力。现涉案房屋已具备办理网签备案及产权变更登记条件，尤某某主张继续履行房屋买卖合同，要求刘某某、韩某某协助办理涉案房屋产权变更登记手续，有事实和法律依据。一审法院判决刘某某、韩某某协助尤某某办理案涉房屋产权变更登记手续，并无不当。

综上所述，刘某某、韩某某的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8950元，由上诉人刘某某、韩某某负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 苏某某

审判员 胡某某

审判员 孟某某

法官助理 吴某某

书记员 金某某