本案资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，并无不妥

  发布时间：2022-07-25 10:29:35 点击数：

导读:裁判要旨：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押

裁判要旨：

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权权更不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向云梯公司主张相关权利。陶某某主张登记产权人云梯公司和抵押权人资产公司办理案涉房屋的抵押登记涂销手续有理，一审法院予以支持。

颐和公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，一审法院判决:一、在案判决生效之日起十日内，云梯公司与陶某某签订广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房(即广州市花都区颐林北街1号(G-10栋)3层××房)的商品房买卖合同并办理网签备案手续;二、在案判决生效之日起十日内，云梯公司向陶某某开具金额为914641元的购房款发票;三、在案判决生效之日起十日内，云梯公司与资产公司为陶某某办理广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房(即广州市花都区颐林北街1号(G-10栋)3层××房)的涂销抵押手续。

广州资产管理有限公司、陶某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院（2022）粤01民终****号2022-06-17

当事人

上诉人(原审被告):广州资产管理有限公司，住所地广东省广州市**区***路***号****大厦*****。

法定代表人:梁镜华。

被上诉人(原审原告):陶某某，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省固始县。

被上诉人(原审被告):广州云梯地产开发有限公司(曾用名:广州白云国际机场集团综合开发有限公司)，住所地广东省广州市**区*场路***街*****栋**号****。

法定代表人:梁国锋，总经理。

被上诉人(原审被告):广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市*路***号*楼****。

法定代表人:何建信，董事长。

审理经过

上诉人广州资产管理有限公司(以下简称资产公司)因与被上诉人陶某某、广州云梯地产开发有限公司(以下简称云梯公司)、广州颐和房产策划代理有限公司(以下简称颐和公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2021)粤0111民初34071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人资产公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判为驳回陶某某的全部诉讼请求;2.本案二审诉讼费由陶某某承担。事实与理由:一、陶某某在资产公司抵押登记设立前并无购房资格，对无法办理房产过户手续具有过错，应自行承担法律后果。陶某某是否实际付清房款一审法院并未查明，且房屋未进行竣工验收不具备交付使用条件，一审判决事实认定错误。首先，2014年1月1日，陶某某与云梯公司签订《花都颐和山庄购房协议》，协议第七条约定“鉴于广州实行限购令政策，乙方(陶某某)由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理办案手续，不能办理房地产权证。乙方(陶某某)承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件，如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方(云梯公司)有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售”由此可知陶某某在购房时已明知自己不具备购房资格，无法办理网签等登记手续，其对于一旦出卖人违约将该房屋再次出卖他人或设定抵押权并办理不动产登记，就不能取得该房屋或该房屋可能被拍卖、变卖等风险已具有预见性，并且在此后资产公司办理抵押权登记前长达4年多的时间截至起诉长达7年多的时间里亦未能办理网签，其本身严重怠于行使权利，具有过错，应自行承担相应的风险和后果。其次，根据一审陶某某提供的房款支付证据，11份收款收据中多数支付方式为信用卡，明显不符合正常的市场主体购房交易习惯;同时根据《购房协议》第四条第2款，云梯公司允许陶某某分期支付全部购房款的时间长达3年，甚至未要求陶某某支付分期付款期间的任何利息，该种交易模式与商业交易基本逻辑不符，与常理不符，资产公司有理由怀疑陶某某与云梯公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，一审法院并未查明陶某某是否已经付清全部购房款，属于事实认定不清。第三，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局查询内容显示案涉房屋于2019年12月24日取得《建设工程规划条件核实意见书》，但该意见书并非房屋竣工验收合格证明，不能证明案涉房屋已经具备竣工验收交付使用条件。在真实房产交易存疑的情况下，根据陶某某和云梯公司之间的承认即认定房屋已经交付使用且交付发生在资产公司抵押权设定之前，一审法院事实认定不清。

二、一审判决适用法律不当，损害资产公司合法权益。首先，本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月20日法释【2002】第16号)的规定，陶某某不是工程承包人，本案房产不涉及工程价款优先受偿权问题。其次，一审判决认定“在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权更不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向云梯公司主张相关权利”属于适用法律错误。一审法院未考虑房屋买受人购房资格、主张权利期限、商品房买卖合同是否签订、购房款是否真实支付、房屋是否具有交付使用条件等情况下，简单得出“物权期待权”大于“工程价款优先受偿权”大于“抵押权”的结论，侵害抵押权人的合法权利。第三，从不动产买受人的物权期待权法律性质分析，法院应首先核定房屋买受人的购房资格，在不具备购房资格的情况下，买受人仅属于一般房屋买受人和对开发商的普通债权人。在具备购房资格、支付房款符合要求的情况下，才可能具有买受人物权期待权，且物权期待权不应优先形成于其之前的已经公示登记的抵押权。另外，不动产买受人物权期待权在权利性质上属于债权请求权，并非物权，仅法律赋予其债权物权化的特别保护。故不动产买受人应在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使案涉不动产不能完成过户登记的，应认定为不动产买受人存在一定过错。本案中，陶某某在签订相关购房文件时不具备购房资格，其也无证据证明何时具有购房资格，且无实际支付购房款，均不符合正常的市场主体房屋买卖交易习惯。即使按陶某某所述已付清房款，但直至2018年6月抵押给资产公司之前，该房产仍未办理过户，说明陶某某是怠于行使权利，具有过错，应自己承担不利后果。

三、陶某某及云梯公司的房屋买卖行为是在规避广州市的房产限购政策，是无效的。

四、资产公司取得抵押权在先，陶某某取得购房资格在后。云梯公司违背诚信原则，不能为陶某某办理过户手续，双方可解除购房合同，云梯公司应退还房款，并向其承担违约责任和赔偿责任，而不是判决要求资产公司办理解押手续。

五、资产公司是国有企业，有维护国有资产安全的职责。综上，请求判如所请。

被上诉人辩称

被上诉人陶某某答辩称:一、陶某某与云梯公司签订了《认购书》及《购房协议》，云梯公司在一审时亦确认上述两份合同，且陶某某已于2018年事实接收房屋，其因此陶某某为依法受法律保护的正当购房人，权利形成时间先于资产公司。二、陶某某已提交相关的付款流水、付款收据证明陶某某已付清全部购房款，该事实已经收款权利人云梯公司一审庭审确认，资产公司在上诉状中对陶某某已付清购房款的事实认为尚存疑，但其并未提交任何证据可推翻陶某某提交的充足证据。三、资产公司作为抵押权人，在抵押前负有查看房屋使用现状的义务，其知道或者应当知道陶某某已购房并入住的事实，其仍接受已出售的房子作为抵押物，对应的不利法律后果应由其自行承担。四、案涉房屋是陶某某一家在广州生活居住的唯一一套房屋，也是陶某某一家倾尽所有购买的房屋，如资产公司形成在后的抵押权能对抗陶某某作为买受人的权利，亦有违公序良俗原则。五、本院先前曾审理与本案案情完全一致的其他案件，根据同案同判原则，请求回资产公司的上诉请求。

被上诉人云梯公司述辩称:案涉房屋所在的云梯山庄440亩项目是由合作方颐和方，包括广州云梯山庄房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、广州颐和发展集团有限公司实际操盘开发，颐和方的关联公司广州颐和房产策划代理有限公司负责实际销售，云梯公司仅是名义的开发商，云梯公司不掌握案涉房屋的具体情况，云梯公司是结合颐和方的反馈，故对陶某某一审提交的证据真实性没有异议，对其起诉状所述的事实也没有异议。针对各方的诉请，请法院依法进行处理。另，案涉抵押权所涉的债务本质上属于债权的转让，之前案涉房屋是抵押给建行白云支行的，后面转到资产公司，资产公司对案涉房屋已经有销售的事实是明知的。再有，根据云梯公司与资产公司相关合同的约定，约定的抵押动态抵押率不高于60%，意思即云梯公司贷款的金额除以实际抵押物的价值，不高于60%，但是现在抵押物的价值是将近9亿，抵押率已经达到了30%多，抵押率远低于60%，所以根据颐和向我们反馈的，其在2018年8月份有向资产公司发函要求其涂销部分已售房屋的抵押，但是资产公司并不配合。

被上诉人颐和公司未作陈述。

一审原告诉称

陶某某向一审法院起诉请求:1.判决云梯公司与陶某某就广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房签订商品房买卖合同并网签备案;2.判决云梯公司向陶某某开具金额为914641元的购房发票;3.判决云梯公司、资产公司为陶某某办理广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房的涂销抵押手续;4.判决由资产公司、云梯公司、颐和公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定事实:2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为云梯公司。

案涉房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄御山区G10栋××房，开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押(登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司)，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。另广州市*******************，案涉房屋于2019年12月24日取得《建设工程规划条件核实意见书》(穗规划资源核实[2019]2472号)。

陶某某提交编号为0001823号的《花都颐和山庄(原名云梯山庄)认购书》显示:认购日期2013年12月28日，发展商(甲方)为云梯公司，认购方(乙方)为陶某某，代理方为颐和公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议:一、认购单元情况:花都颐和山庄御山区G10栋××号住宅。二、该房地产优惠后总房价为914641元。四、付款计划:1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整;2.乙方于签署认购书之日起七日内即2014年1月3日前付清首期房款554641元，剩余房款须于2014年1月3日前办完全部按揭贷款手续并支付。五、签订《商品房买卖合同》:1.乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年6月30日前交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商(甲方)处空白，代理方处加盖颐和公司的公章，认购方(乙方)处有陶某某的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有一人的签名。

陶某某还提交《花都颐和山庄购房协议》，该协议签署日期为2014年1月1日，甲方(卖方)为云梯公司，委托代理机构为颐和公司，乙方(买方)为陶某某，约定:甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄御山区G10幢××号房事宜达成如下条款:一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为140.85平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为914641元。四、付款方式为分期付款，在2013年12月28日前向甲方支付房价款278603元(含订金);在2014年12月30日前向甲方支付房款92012元;在2015年12月30日前向甲方支付房款92012元;在2016年12月30日前向甲方支付房款92014元;在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下360000元房款。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证;3.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本;4.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容;5.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方(委托代理机构)加盖颐和公司的公章，经办人处有蔡雪花的签名，乙方处有陶某某的签名。

陶某某提交加盖颐和公司财务专用章的收款收据11张，载明陶某某分别于2013年10月4日支付房款258603元;于2013年12月28日支付房款20000元;于2014年12月28日支付房款92012元;于2015年12月28日支付房款92012元;于2017年1月1日支付房款92014元;于2017年2月27日支付房款15000元;于2017年4月9日支付房款15000元;于2017年5月28日支付房款40000元;于2017年6月30日支付房款40000元;于2017年11月27日支付房款50000元;于2018年1月2日支付房款200000元。陶某某主张购房款分十一笔支付，均通过银行转账或者现金支付。

陶某某主张云梯公司已将案涉房屋交付其使用，为证明其主张，陶某某提交了加盖云梯公司和案外人广州颐和酒店物业管理有限公司公章的《入伙通知书》(复印件)，内容为通知陶某某于2017年5月15日办理案涉房屋的收楼手续。陶某某还提交了发票，显示其于2018年1月21日向物业公司缴纳案涉房屋的保洁服务费及住宅管理费。陶某某主张其于2018年1月21日实际收楼，云梯公司对此无异议。

陶某某陈述其签订认购书和购房协议时尚不具备购房资格，具备购房资格后有向云梯公司催促办理网签及备案手续无果后提起本案诉讼。陶某某提交广州市规划和自然资源局出具的《购房资格证明》，载明:经核查，截至2021年12月6日，陶某某具备本市住房限购区域内住房购房资格。

一审另查明，资产公司向一审法院提交了其(债权人)与云梯公司(抵押人)于2018年5月31日签署的《抵押合同》，约定:鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。2018年6月30日，案涉房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤(2018)广州市不动产证明第08013976号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。

经查，广州市云梯山庄房地产开发有限公司由颐和地产集团有限公司持股80%、云梯公司持股20%。

一审法院认为

一审法院认为，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。

根据一审法院查明事实，陶某某与云梯公司销售代理人颐和公司签订《花都颐和山庄(原名云梯山庄)认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议对此为其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云梯公司加盖公章，但陶某某所付案涉房屋的购房款实际已由颐和公司收取，陶某某履行了支付购房款的合同主要义务，云梯公司已履行了交付案涉房屋给陶某某使用的合同主要义务，陶某某与云梯公司双方房屋买卖合同关系已经成立并已经生效。上述认购书及购房协议是云梯公司与陶某某之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。在陶某某取得购房资格的情况下，陶某某要求云梯公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。颐和公司作为云梯公司销售代理人，收取陶某某支付的购房款，所生法律后果应当由云梯公司承担，云梯公司对此应向陶某某开具购房款发票。

依陶某某提交的《购房资格证明》，其属于消费者购房人。陶某某支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在云梯公司将案涉房屋抵押给资产公司之前，云梯公司作为案涉商品房的开发商，在明知案涉房屋已经出售给陶某某、已经收取陶某某全部购房款并将房屋实际交付给陶某某的情况下，仍将给房屋抵押给资产公司，云梯公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月20日法释[2002]16号)第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权权更不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向云梯公司主张相关权利。陶某某主张登记产权人云梯公司和抵押权人资产公司办理案涉房屋的抵押登记涂销手续有理，一审法院予以支持。

颐和公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，一审法院判决:一、在案判决生效之日起十日内，云梯公司与陶某某签订广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房(即广州市花都区颐林北街1号(G-10栋)3层××房)的商品房买卖合同并办理网签备案手续;二、在案判决生效之日起十日内，云梯公司向陶某某开具金额为914641元的购房款发票;三、在案判决生效之日起十日内，云梯公司与资产公司为陶某某办理广州市花都区颐和山庄御山区G10栋××房(即广州市花都区颐林北街1号(G-10栋)3层××房)的涂销抵押手续。本案受理费150元，由云梯公司负担。

经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院查明

二审中，各方当事人均无提交新证据。

本院认为

本院认为:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:陶某某本案所提诉讼请求是否应予支持。

案件事实表明，陶某某与云梯公司销售代理人颐和公司签订《花都颐和山庄(原名云梯山庄)认购书》《花都颐和山庄商品房购房协议》时，其并未取得购房资格，购房协议为此对其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云梯公司加盖公章，但陶某某已提供加盖颐和公司财务专用章的收款收据多份，证明其已向云梯公司完成支付购房款的义务，作为合同相对方的云梯公司对陶某某的主张亦予以认可，本院对此予以确认。一审期间，陶某某提供了其持有的由物业公司开具的保洁服务费、住宅管理费发票，并主张云梯公司已将案涉房屋交付其使用，理据充分，本院予以确认。一审判决据此认定陶某某与云梯公司双方房屋买卖合同关系已经成立并生效，并无不当，本院予以确认。

现陶某某取得购房资格，其请求云梯公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方签订房屋买卖合同目的。颐和公司作为云梯公司销售代理人，收取陶某某支付的购房款，相关法律后果应由云梯公司承担，故云梯公司应向陶某某开具购房款发票。

根据陶某某在一审期间提交的《购房资格证明》，陶某某属于消费者购房人。陶某某支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在云梯公司将案涉房产抵押给资产公司之前，云梯公司作为案涉商品房的开发商，在明知案涉房屋已经出售给陶某某、且已经收取陶某某全部购房款并将房屋实际交付使用的情况下，仍将案涉房屋抵押给资产公司，云梯公司的行为严重不诚信。一审法院参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月20日法释[2002]16号)第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认定本案资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，并无不妥，本院予以确认。资产公司可另循途径向云梯公司主张相关权利。一审法院判令云梯公司和资产公司办理案涉房屋抵押登记涂销手续，处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，资产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下:

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由广州资产管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 唐某某

审判员 何某某

审判员 刘某某

书记员 郭某某