银行作为第三人被诉危及抵押权案的案例分析及思考

  发布时间:2019-12-23 20:54:37 点击数:
导读:案例:某银行作为第三人被诉,一审法院判决认定银行与抵押人签订的合同无效,危及甚至剥夺了银行依法享有的抵押权,银行因此委托律师提起上诉,上级法院以一审法院认定事实不清为由裁定发回重审。在这个案例中有诸多的

案例:某银行作为第三人被诉,一审法院判决认定银行与抵押人签订的合同无效,危及甚至剥夺了银行依法享有的抵押权,银行因此委托律师提起上诉,上级法院以一审法院认定事实不清为由裁定发回重审。在这个案例中有诸多的问题值得分析。

(一)原告的诉讼请求:

本案原告李某,被告吉林省某房地产开发公司,第三人某银行。

原告以与被告存在房屋买卖合同纠纷为由将被告和第三人诉至G县法院,其诉称:原告于200999日与被告签订了购楼协议,购买被告开发的位于G县珠海路某小区第317号、18号两个商铺。其中,17号商铺的面积为216平方米,价款为81.65万元;18号商铺面积为197.74平方米,价款为74.75万元。该购楼协议明确约定被告应于20091130日前将上述两个商铺交付原告使用,并由被告负责办理房屋产权证。该协议签订后,原告支付了全部购楼款156.4万元,但被告至今未能将上述商铺交付给原告使用。后来原告得知被告于2013年将已出售给原告的上述商铺抵押给第三人,严重侵犯了原告的合法权益。被告因此而请求法院:1、判决确认原、被告于200999日签订的购楼协议有效;判令被告将原告购买的房屋交付给原告使用;2、判决确认被告与第三人之间的贷款抵押合同无效;3、判决诉讼费由被告承担。

被告在答辩状中辩称:因原告没有向被告支付购房款,故原告与被告之间签订的购楼协议并没有实际履行,且被告的诉讼请求已经超过了2年的诉讼时效,已经丧失了胜诉的权利。

第三人未提交答辩状

(二)庭审调查过程:

在开庭审理时,原告为证实自己的主张,提供如下证据:

1、欠条六张,证明吉林省某建筑公司欠原告钢材款141.6万元。经质证,被告对该证据的真实性有异议,因为该欠条之上并无吉林省某建筑公司的公章,所以无法认定该欠条的真实性,而且即使该欠条是真的,也不能证明原告向被告支付了购房款。

2、收据一张,证明吉林省某建筑公司收到被告给付工程款160.4万元。经质证,被告对该证据的真实性有异议,因为吉林省某建筑公司跟被告不是同一主体,其无权替被告收取购房款,所以即使吉林省某建筑公司真的收到上述款项,也不能证明被告收到了购房款。

3、吉林省某建筑公司出具的证明,证明吉林省某建筑公司承包了被告开发的位于G县珠海路某小区的建筑工程。在施工过程中,吉林省某建筑公司曾赊购原告价值156.4万元的钢材。经原告、被告及吉林省某建筑公司三方协商,吉林省某建筑公司将该小区第317号、18号两个商铺抵账给原告。经质证,被告对该证据的真实性有异议,因为该证明只是吉林省某建筑公司单方出具的,仅凭其一面之词无法证明被告同意如此抵账,而且吉林省某建筑公司与被告不是同一主体,其无权处分属于被告的房产。

4、收条三张,证明原告给吉林省某建筑公司找回14.5万元。经质证,被告对该证据的真实性有异议,因为该收条之上并无吉林省某建筑公司的公章,而且吉林省某建筑公司与被告不是同一主体,即使吉林省某建筑公司真的收到上述款项,也不能证明被告收到了购房款。

5、《商品房认购协议书》两份,证明被告同意把位于G县珠海路某小区第317号、18号两个商铺抵账给原告。经质证,被告对该证据的真实性无异议,但对证明的问题有异议,该合同确实是原告欲被告签订的,但是并没有实际履行。

被告未提供任何证据。

第三人经法院依法传唤,未出庭应诉,但提供证据如下:

1、个人经营借款合同两份,证明第三人分别同借款人王某、李某建立了借款合同关系。

2、抵押合同两份及被告股东会决议一份,证明被告为借款人王某、李某提供抵押的行为合法有效。

3、房屋他项权利证书两份,证明抵押合同已经依法登记,抵押权依法已经成立。

4、贷款凭证两份,证明借款人已经实际收到借款,贷款人已经实际履行了支付借款的义务。

原告、被告对第三人出示的证据的真实性均无异议。原告对上述证据证明的问题有异议,其认为被告与第三人签订的抵押合同无效,第三人在该两个商铺之上并不享有抵押权;被告对上述证据证明的问题无异议。

(三)法院查明的“事实”、判决理由、依据及结果:

1、法院查明的“事实”:全部支持原告陈述及证明的“事实”,认定原告、被告及吉林省某建筑公司经协商同意将位于G县珠海路某小区第317号、18号两个商铺抵账给原告,原告退回相应的差价款;原告与被告签订了《商品房认购协议书》,但是被告未交付上述房屋;被告于20091223日将位于G县珠海路某小区第317号、18号两个商铺的产权办到自己名下,其房屋所有权证号分别为G县房权证公(股)字第0005929号(建筑面积为201.58平方米)、G县房权证公(股)字第00059314号(建筑面积为209.92平方米),并用上述房屋在第三人处作抵押。

2、判决理由及依据:法院认为,原告出示的证据已经形成完整的证据链,能够证明吉林省某建筑公司将本案争议的房屋抵账给原告,被告是知道并认可的。该抵账行为是债权转让行为,符合《中华人民共和国合同法》第八十条关于债权转让应该通知债务人的规定,债权转让行为合法有效因原告已经履行了交付购房款的义务,故本案不超过诉讼时效;因原告与被告签订的《商品房认购协议书》具有商品房买卖合同的主要内容,且原告已经履行了付款义务,故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同,该协议合法有效;因被告未将本案争议的房屋交付给原告,反倒将该房屋的产权登记到自己名下,且被告在既未告知原告其拟将该房屋抵押给第三人,亦未告知第三人其已将该房屋出售给原告的情况下,又将该房屋抵押给第三人,故被告的上述行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款的规定,属于欺诈行为,根据该规定,该欺诈行为(将该房屋抵押给第三人的行为)无效。

   3、判决结果:法院依照上述规定,判决如下:

1)原告与被告签订的《商品房认购协议书》合法有效;

2)被告与第三人签订的抵押合同无效;

3)案件受理费由被告承担。

二、一审法院判决存在的问题分析:

一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,具体如下:

(一)一审法院仅以原告支付了所谓的“购房款”为由,即认定

原告的诉讼请求不超过诉讼时效于法无据,是错误的因为二者之间毫无因果关系及逻辑联系。事实上正如原告在一审中所述,依据《商品房认购协议书》的约定,被告应该在20091130日前将该诉争房屋交付给原告。这就意味着原告的诉讼时效应该从2009121起算至20111130日止。而在此期间,原告从未向被告主张过交付该诉争房屋的权利,故其诉讼请求并不存在法定中止、中断的情形。但是,一审法院在未查明上述事实情况下,就武断地得出“本案不超过诉讼时效”的结论,这是非常荒谬的。

(二)一审原告同被告签订的《商品房认购协议书》约定的购房

房号是位于G县珠海路某小区第317号、18号商铺,面积分别是216平方米、197.74平方米;而抵押给上诉人的房屋所有权证号为G县房权证公(股)字第0005929建筑面积为201.58平方米)、G县房权证公(股)字第00059314号(建筑面积为209.92平方米)。二者的面积存在着很大的差异故仅仅从面积上就能看出“此房非彼房”。然而一审法院在未查清上述事实的情况下,即认定“此房即彼房”,这是毫无根据的。

(三)即便“此房即彼房”,那么原告根据《商品房认购协议书》享有的权利也仅仅是债权(请求权),而不是物权。根据《物权法》第十四条、第十五条的规定,依法成立的不动产买卖合同不会当然取得物权,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响合同效力。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据上述法律规定,一审原告依据该《商品房认购协议书》,要求被告履合同义务的权利是债权(请求权);只有在本案诉争房屋的所有权登记至原告名下时,原告才享有该诉争房屋的物权。而本案诉争房屋的所有权并未登记至原告名下故原告对该诉争房屋显然只享有债权(请求权),并不享有物权。而根据民法的基本常识,当同一标的物上物权与债权并存时,无论其成立之先后,物权均有优先于债权的效力。故即使在“此房即彼房”的情况下,一审被告因原告长期未交付购房款(其中也许有一审被告经营管理混乱的因素,但不论怎样,其均一直认为原告未交付购房款)而未将该诉争房屋交付给原告,继而又将该诉争房屋登记在自己名下并抵押给第三人的行为,也是合法有效的而且一审原告并未出示任何证据证明被告在进行上述行为时存在欺诈的故意,在此情况下,一审法院即认定抵押无效是没有事实和法律依据的。

(四)即便一审被告存在“欺诈故意”,第三人仍然对本案诉争房屋依法享有抵押权。房屋所有权依法登记在一审被告(抵押人)名下,并依法办理了抵押登记,即便是一审被告以欺诈方式同第三人签订了抵押合同,根据《物权法》第一百零六条第三款之规定,在作为不知情的善意第三人的情况下,第三人仍然可以参照《物权法》第一百零六条第一款、第二款之规定,善意取得担保物权----抵押权。根据特别法优先于一般法适用的法律适用原则,作为特别法的《物权法》,显然要优先适用于作为一般法的《民法通则》。

另外,即便一审被告存在“欺诈故意”,依据优先适用于《民法通则》(一般法)的《合同法》(特别法)第五十二条、五十四条之规定,一审被告与第三人签订的《抵押合同》亦非无效合同,而最多属于可变更或可撤销的合同而在该合同的双方当事人(一审被告及第三人)均未向法院提出变更或撤销该合同的情况下,该合同无疑仍然有效。

综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误。

银行遂根据上述事实与理由自行拟定上诉状,提起上诉,并提出如下上诉请求

1、驳回一审原告关于请求法院判令一审被告将本案诉争房屋交付其使用的诉讼请求;

2、撤销一审判决第二项,并驳回一审原告关于被告与第三人之

间签订的抵押合同无效的诉讼请求,判决确认该抵押合同有效,确认上诉人(一审第三人)对本案诉争房屋依法享有抵押权;

3、上诉费用由一审原告承担。

    现该案经上级法院审理,以事实不清为由发回一审法院重审。

三、本案引发笔者的思考:

(一)银行对律师的选聘及管理问题:

在本案中,银行的外聘律师在一审中只提交了相关证据,并未出庭应诉,也未提交答辩状。这直接导致了银行未能参加庭审;未能针对一审原告出示的证据予以质证;未能针对一审原告的诉讼请求给予有力的回击和反驳;未能针对被告遗漏且对银行自己有利的观点给予及时有效的补充。同时,这也充分暴露了银行方面没有对其所选聘的律师事务所及律师进行有效的管理这一问题

目前有的银行(农村信用社)等金融机构对律师事务所及律师的选聘和管理还很不规范。律师事务所及律师基本都是通过非公开招标或者非公开竞聘的方式担任银行(农村信用社)等金融机构法律顾问的。这种选聘方式难以保证银行((农村信用社))等金融机构所选聘的律师事务所及律师的业务素质和办案质量

针对这一问题,银行(农村信用社)等金融机构应该采取公开招标或者公开竞聘的方式选聘律师事务所及律师,以确保把那些声誉高、法学素养深、银行法务经验丰富、办案认真负责的优秀律师事务所及律师选聘进来。

另外,有的银行(农村信用社)等金融机构本身尚未建立高效运作的专门机构,也没有高素质的法律专业人员与所选聘的律师事务所及律师进行有效的沟通和对接。这就导致了银行(农村信用社)等金融机构对所选聘的律师事务所及律师的工作缺乏有效的监督和管理,也无法对其所提供的法律服务的质量作出客观、真实的评价。

针对这一问题,银行(农村信用社)等金融机构应尽快建立专门的机构,公开招聘、选拔、调配高素质的法律专业人员,与选聘的律师事务所及律师进行有效沟通和对接,并根据这些法律专业人员的业务能力和业绩,给予其适当的职级待遇,以使其更加积极有效地监督、管理本单位所选聘的律师事务所及律师,并对其提供的法律服务给予客观、真实的评价。

(二)银行对外聘律师拟定的法律文书的质量及案件审理进程的审查、监督、跟踪等问题:

在本案中,针对一审判决中存在的事实不清,证据不足,适用法律错误等问题,外聘律师在其拟定的上诉状中,未能以严密的逻辑推理、深厚的法学素养及充分的法律依据加以批驳和论述,导致该上诉状“弹药不足,火力不够”,银行如果使用该上诉状上诉,将很难达到说服二审法院依法将该案改判或者发回重审的效果。

在发现外聘律师拟定的上诉状“不给力”之后,银行的相关法律专业人员对该上诉状及时加以颠覆性的修改和完善,并将修改、完善后的上诉状提交给二审法院,结果成功使该案得以发回一审法院重审。

这足以说明银行(农村信用社)等金融机构对外聘律师拟定的法律文书的质量及案件审理进程进行有效的审查、监督、跟踪,是十分必要的。

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