合作开发房地产一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权等事实为由，主张确认全部房产归其所有的处理

  发布时间：2019-12-23 20:43:21 点击数：

导读:《最高人民法院公报》案例江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案［最高人民法院（2011）民申字第777号民事判决书］裁判摘要：在审理合作开

《最高人民法院公报》案例 

江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案［最高人民法院（2011）民申字第777号民事判决书］
裁判摘要：在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下，一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。
最高人民法院认为，关于合同约定由百货公司拥有的1～3层裙楼是否已由新洪公司买断，原判认定百货公司享有该争议房产产权是否正确的问题。
新洪公司在原审中主张其已经买断争议房产1～3层产权，主要依据是百货公司与新洪公司2001年2月17日签订的《补充协议》、2001年12月17日签订的《借款协议书》、江西高院执行局2001年9月4日、5日执行协调会会议纪要、〔2001〕赣执字第39－1号民事裁定书（以下简称39-1号裁定）以及合作项目的“五证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）均登记在新洪公司名下的事实。经审查，《补充协议》约定，为了将中百大厦项目用地从建设银行贷款和赛福尔公司欠款所涉诉讼而进行的查封中解封出来，新洪公司同意帮助百货公司归还建设银行贷款本息730万元，归还赛福尔公司600万元，百货公司同意用合同约定其所获裙楼1、2、3层由新洪公司售后优先受偿，百货公司须在借款期满后一年内以商场招商收入偿还新洪公司债务；如到期不能归还该款，新洪公司须按百货公司指定的评估机构评估，价格须经百货公司同意并报百货公司主管部门批复同意后，方可收购并处置，总金额超出百货公司借款部分，由新洪公司全部付给百货公司。《借款协议》约定，为了完成项目土地转让手续，新洪公司暂借给百货公司726万元，百货公司于2002年12月31日必须归还，如到期不还，百货公司同意用中百大厦所得的第1、2层房屋由新洪公司销售后优先受偿等。江西高院执行局的协调会记录，仅有中国银行徐文斌和新洪公司章主恩参加，百货公司并未参加，记录内容并不涉及百货公司与新洪公司协商转让裙楼1～3层产权的问题。39-1号裁定仅叙述了将原查封的项目地块解封、变更查封中百大厦第一层和第二层的事实，并未体现新洪公司买断争议房产1～3层的事实。从以上新洪公司所提供的证据来看，《补充协议》和《借款协议》仅能证明：新洪公司与百货公司合作开发房地产过程中，双方为了合作项目能顺利进行，新洪公司同意以借款或为百货公司偿还部分债务的方式使项目用地解封出来继续开发，双方之间因此形成了借款关系，百货公司用其应得的裙楼1～3层作为抵押担保，在债务不能偿还时由新洪公司销售后优先受偿；但不能证明百货公司已经同意将1～3层裙楼产权以物抵债，或新洪公司已经买断该部分产权的事实。会议纪要以及39—1号裁定是应新洪公司的异议请求作出的，目的是为了大厦建设的需要，解除对百货公司拥有土地的查封，转而查封属于百货公司的涉案房产。虽然该裁定表述了新洪公司用涉案房产进行抵押的内容，但并非对涉案房产产权归属的确认。关于“五证”，新洪公司作为项目开发商，办在其名下符合常理，但持有“五证”并不能说明其拥有大厦全部房屋的所有权，从而否定联建合同对涉案房产所有权分配的约定。因此，新洪公司上述证据及理由不能证明其已经买断1～3层裙楼产权的诉讼主张。
百货公司与新洪公司签订的联建合同为有效合同，应受法律保护，按照合同约定，案涉裙楼1～3层属百货公司所有。在中百大厦建成后，房地产登记机关根据人民法院生效法律文书，为百货公司办理了争议房产的房产证及土地使用权证。根据公示公信原则，该争议房产的产权应属于百货公司所有。虽新洪公司对该房屋产权一直存有争议，但新洪公司所提出的执行异议经江西省井冈山市人民法院审查，认为其异议不能成立，已裁定予以驳回；此外，对于争议房产的权属，新洪公司本应通过正常的诉讼渠道寻求救济，但其一直怠于行使诉权，在此情况下，原审法院依据双方当事人签订的合同以及政府部门颁发的产权证，认定百货公司享有争议房屋产权并无不当。
新洪公司认为，即便按照合同约定裙楼1～3层属百货公司所有，现房产证所载明的1层也并非合同约定的争议层1层，房产证载明的1层实际为架空层0层，为消防通道层，合同约定的1层应为该层之上的第二层，百货公司应得的部分是目前大楼的2、3、4层，因此原判将房产证1层产权确定为百货公司所有属认定事实错误。经审查，合同约定裙楼建8层，百货公司拥有1～3层；目前裙楼已建设完毕，包括新洪公司所述0层在内共8层；新洪公司所谓作为消防通道的架空层0层即地面以上第一层，目前除少量用于消防通道外，其余部分用做国恩酒店的大堂、精品廊、瓷器店等商务用房；新洪公司认为约定属百货公司享有的第四层已被新洪公司抵押并变卖给他人用于偿债。根据我国民用建筑设计标准，“架空层”是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。现裙楼地面以上第一层从结构到用途显然与上述定义不符，不应视为架空层。由于裙楼楼层数与合同约定相同，并未因新洪公司所谓的架空层出现而多出一个楼层，因而目前的裙楼8层即应视为合同约定建设的1～8层，地面以上第一层即为1层，从该层起算至第三层按照合同约定即应属于百货公司，原判将1～3层产权确定为百货公司享有并无不当。另外，新洪公司已将第四层抵押并变卖他人偿债的行为与其辩称的地面以上第一层为0层架空层、2～4层属约定为百货公司所有的主张相矛盾，该行为亦证明了地面以上第1～3层属百货公司，第四层以上属新洪公司所有的事实。再者，在新洪公司提交南昌市档案馆备案的中百大厦设计图、竣工图中也不存在架空层0层。因此，新洪公司关于房产证载明的1层属合同以外的架空层0层，不属争议房产，原判将该层产权确定为百货公司所有属认定事实错误的主张不能成立，本院不予支持。
——《最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）
 《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷III》 第2241页 观点编号957