房屋未经抵押权人同意，抵押人向他人出售，不产生物权变动效力，但房屋买卖合同有效

  发布时间：2019-12-23 21:26:44 点击数：

导读:【案情简介】2000年12月18日，被告周某向中国建设银行天水分行借款8万元，借款期限为1年。被告以其所有的位于天水市秦州区某处的房屋作为该贷款的抵押物，并办理了抵押登记。借款到期后，被告并未还款。中国建设银行天

【案情简介】

2000年12月18日，被告周某向中国建设银行天水分行借款8万元，借款期限为1年。被告以其所有的位于天水市秦州区某处的房屋作为该贷款的抵押物，并办理了抵押登记。借款到期后，被告并未还款。中国建设银行天水分行便将该债权转移至某公司名下。2011年5月，原告杨某与被告周某经中国建设银行天水分行人员介绍相识并商谈涉案房屋的买卖事宜。2011年6月6日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定：被告将自己所有的位于天水市秦州区某处房屋出售给原告；房屋总价款为16万元，由原告在合同生效后一次性支付，被告出具收据；被告应当主动提供办理过户所需的身份证等各种手续，否则承担房款总额10%的违约金，过户费由原告自付；同日，原告向被告交付了购房款16万元，并由被告向原告出具了收条1份。被告便将涉案房屋交付原告使用。但原告支付的该笔购房款并未归还被告的借款，涉案房屋仍在抵押当中。 

【案件分歧】 
   本案中，原、被告双方的买卖行为是否因未经抵押权人同意而无效？
第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，根据该规定，被告转让涉案房屋时应当征得抵押权人的同意，而本案中双方并未征得抵押权人的同意，该买卖合同因为无效。

第二种意见认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法第一百九十一条》的该规定是为保护抵押权人利益而设置。合同是否有效应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条来判断，且《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。物权法第一百九十一条的规定并非效力性强制性规定，故该合同效力应为有效。至于因抵押行为而无法造成物权变动，原告可要求被告承担相应的违约责任。

【案例评析】
   笔者同意第二种观点，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法律条款规定了转让不动产合同自合同成立时生效，物权是否发生变动并不影响物权转让合同的效力。本案中，原、被于2011年6月6日签订房屋买卖合同，双方均履行了付款及交付房屋的合同义务，该合同亦未违反相关法律法规的禁止性规定，故该合同自双方签订时即具有法律效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条虽有“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，但该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故不能仅以抵押权人是否同意来认定抵押财产转让合同的效力。原、被告之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，原告向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，买卖合同亦得到了双方当事人的履行，涉案房屋的物权虽未发生变动，但不影响双方之间买卖合同的效力，故原、被告之间的房屋买卖合同应属有效。