“房地一体”在抵押权实现过程中的适用

  发布时间：2019-12-23 20:39:50 点击数：

导读:昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案［最高人民法院（2011）执监字第82号驳回申诉通知书］昆明富亨房地产开发经营公司：你公司认为昆明市中级人民法院在执行本院（2007）民一终字第22、23号民事判决过程中，将你公司

昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案［最高人民法院（2011）执监字第82号驳回申诉通知书］
昆明富亨房地产开发经营公司：
你公司认为昆明市中级人民法院在执行本院（2007）民一终字第22、23号民事判决过程中，将你公司土地使用权及房产配套设施作为抵押物拍卖后拒绝返还拍卖所得价款，侵犯了你公司的财产权，向本院申诉。经研究，本院认为：
―、本案生效判决认定中国农业银行昆明市官渡区支行对金碧商城房产的抵押权有效，依据《城市房地产管理法》第三十二条、《担保法》第三十六条第一款，金碧商城占用范围内的土地使用权已随房屋同时转让、抵押，虽然你公司持有土地使用权证，但本案土地权益已经依法转移。官渡支行享有对金碧商城房产的抵押权及于该房产占用范围内的土地使用权，你公司所提返还拍卖款中土地使用权部分的申诉请求不能成立。
二、消防、电梯、配电室等相关配套设施属于房屋的组成部分，无法与房屋其他部分分离。本案金碧商城相关配套设施的所有权已一并转移，官渡支行对金碧商城房产的抵押权应包括相关配套设施在内。你公司所提返还拍卖款中房屋配套设施部分的申诉请求不能成立。
三、本案生效判决认定官渡支行对金碧商城房产的抵押权有效，该行对金碧商城房产的价值应优先受偿。昆明市中级人民法院依据生效判决判定的债务本金和利息计算，拍卖款在清偿官渡支行债权后已无剩余。
综上所述，你公司的申诉请求不能成立，本院予以驳回。
——江必新主编、最高人民法院执行局编：《执行工作指导》总第41辑，人民法院出版社2012年版，第75～76页。
链接：最高人民法院法官著述 

在房地产抵押问题上，实现抵押权必然带来抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋所有权和建设用地使用权同时转让。[1]《物权法》总结了我国立法和实践的经验及惯常做法后，在第一百八十二条中规定了建筑物和土地使用权一并抵押的原则，并针对实践中可能出现的将房屋抵押，但不抵押建设用地使用权，或者抵押建设用地使用权，但不抵押房屋所有权，甚至将房屋所有权和建设用地使用权分别抵押等情况，增加了一款规定，明确了房地未一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押，坚持《城市房地产管理法》和《担保法》在房地产抵押问题上的一贯立场。我国一直贯彻房地一体抵押的原则，一方面因为如果对土地没有使用的权利，则无权在该地上建房或使用房屋，离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独自构成抵押标的；另一方面，如建设用地使用权单独抵押而土地上的建筑物不进行抵押，就可能出现建设用地使用权与地上建筑物所有权或使用权主体不一致的情况，从而发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通和转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。[2]因此，不论在房地产的转让还是抵押的问题上，“房地一体”都是处理此类纠纷的基本原则……
需要说明的是，《物权法》于2007年10月1日实施，本案当事人对金碧商城的处分行为发生在1999年，《物权法》对本案的纠纷没有溯及力。但该法的相关规定与当时已经生效的《城市房地产管理法》《担保法》的规定是基本一致的。考虑到《物权法》的溯及力问题，本案在适用法律时没有援引《物权法》的相关规定，而是适用行为时法《城市房地产管理法》和《担保法》的规定。
（二）抵押标的物是否包括建筑物相关附属设施
消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋的组成部分，具备相关配套附属设施的房屋才能正常使用，否则房屋就不具备应有的作用和功能，因此相关附属设施应与房屋一并转让和抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。限于案件审理的范围，本案生效判决不可能将其列人判决主文，“金碧商城房产”应当包括上述附属设施。富亨公司以金碧商城的配套附属设施应归其所有为由，要求返还附属设施价款的请求不成立。