房屋买受人排除抵押权人强制执行案例

  发布时间:2019-12-23 21:30:18 点击数:
导读:由抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人

由抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权,即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。


最高人民法院下列判决中以下观点对于如何准确理解和适用该规定值得参照:1.买受人首先应当承担证明在查封前签订合法有效书面买卖合同的举证责任,若申请执行人对买受人的举证有异议,应承担反证的举证责任,如对形成时间申请司法鉴定确定买卖合同是否系倒签等,但不动产买卖合同在房管部门备案了的则无需再证。


2.对于是否合法占有的证明,被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大,这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据,如物业管理费、水电气暖费等缴费凭据。


3.买受人主张已经支付系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任,如果买受人以收款收据而主张现金交付的,则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证,供人民法院综合判断。


4.对于已有抵押登记的不动产买卖,抵押权人同意抵押人转让抵押财产,或买受人代为清偿债务消灭抵押权,是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准。


中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司与余祺盈等申请执行人执行异议之诉纠纷案

案例来源:中国裁判文书网

案号:(2018)最高法民终441号

合议庭成员:黄年、张纯、潘勇锋

裁判日期:二〇一八年六月二十九日

简要事实:

上诉人(一审原告、申请执行人):中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司

被上诉人(一审被告、案外人):余祺盈

被上诉人(一审被告、被执行人):北京中坤锦绣房地产开发有限公司

被上诉人(一审被告、被执行人):北京中坤投资集团有限公司

被上诉人(一审被告、被执行人):北京中坤长业房地产开发有限公司

被上诉人(一审被告、被执行人):黄怒波

东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司等借款合同纠纷一案,法院判决:中坤锦绣地产公司偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及利息,东方资产重庆公司有权就抵押物优先受偿。判决生效后,东方资产重庆公司向法院申请强制执行。余祺盈以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议,请求解除对案涉房屋的查封。法院裁定中止对本案房屋的执行。

2013年2月26日,余祺盈(买受人)与中坤锦绣地产公司(出卖人)签订了《北京市商品房现房买卖合同》,约定中坤锦绣地产公司将本案房屋出售给余祺盈。合同签订后,双方办理了网签手续。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。

2013年2月26日,中坤锦绣地产公司向余祺盈出具了全款购房发票。余祺盈为证明其已支付案涉房屋购房款,举示了144.4万元付款凭证。余祺盈称另有49247元的付款凭据未找到。

中坤锦绣地产公司于2013年3月将本案房屋交付余祺盈使用。余祺盈曾交纳物业费、水电费、供暖费等;案涉房屋用途为公寓。

本案房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并为东方资产重庆公司的借款设定了抵押。

2012年11月5日,东方资产重庆公司向有关部门出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的在建工程和现房全部进行销售,本案争议房屋包含在内。

2014年10月29日,案涉房屋被法院查封。

东方资产重庆公司诉讼请求:撤销法院执行裁定,继续执行本案涉案房屋。

最高人民法院裁判理由:

最高人民法院认为,根据东方资产重庆公司和余祺盈的诉辩主张,本案二审争议焦点是:余祺盈对案涉房屋是否享有足以排除东方资产重庆公司因案涉债权及抵押权而强制执行的民事权益。

本院认为,根据本案审理查明的事实和相关法律规定,应当认定余祺盈对案涉房屋享有的物权期待权足以排除东方资产重庆公司的强制执行。分析评判如下:


案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资,在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款,这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作,则是对各方当事人均有利的交易活动。但是,如果开发商不诚信,将不动产虚假、低价销售或转移销售资金,则会损及抵押权人的权利实现,从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。

为解决此类矛盾纠纷,最高人民法院出台了相关司法解释。《执行异议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言,案外人就执行标的提出的异议,常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持,但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。

第二十八条规定:”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权,即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,余祺盈的权利能否排除东方资产重庆公司的执行,需要从四个方面考察。

首先,关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产的买卖合同一般都是书面的,是否合法有效问题主要涉及买卖合同是否为预约合同、是否系伪造以及是否名为买卖等,查清事实后即可按照实体法的规范审查判断。在司法实践中更常见的争点是买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。

对此,买受人首先应当承担证明在查封前签订合法有效书面买卖合同的举证责任,若申请执行人对买受人的举证有异议,应承担反证的举证责任,如对形成时间申请司法鉴定确定买卖合同是否系倒签等,但不动产买卖合同在房管部门备案了的则无需再证。


本案中,一审法院查封案涉房屋的时间为2014年10月29日,而余祺盈早在2013年2月26日即与中坤锦绣地产公司就案涉房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签手续。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应当合法有效。虽然案涉房产项目在销售之前即办理了抵押登记,但因东方资产重庆公司在2012年11月5日已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,中坤锦绣地产公司在销售中亦将该证明作为买卖合同的附件,余祺盈签订案涉房屋买卖合同并无过错。东方资产重庆公司上诉主张案涉房屋买卖行为不真实,但并未提交相应证据予以证明,该上诉理由不能成立。

其次,关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态,占有是否发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的回溯被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大,这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据,如物业管理费、水电气暖费等缴费凭据

本案中,余祺盈举示的物业费发票、五费统收收据、用户热费缴纳明细表、燃气CPU卡表用户登记表等能够证明其已实际占有使用案涉房屋。东方资产重庆公司并未提交否定前述证据的反驳证据,其关于案涉房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张,本院不予支持。

第三,关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户,则付款事实没有争议,争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项,买受人主张系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户,则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款,由于涉及第三人的实体权利,常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼证明相关事实;如果买受人以收款收据而主张现金交付的,则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证,供人民法院综合判断

本案中,余祺盈举示的银行付款凭证、购房发票、情况说明等证据可以证明其父母已按照约定向中坤锦绣地产公司支付了案涉房屋的全部价款。对于余祺盈未能举示付款凭证的房款49247元,鉴于案涉房款支付时间距今已五年有余,在出卖人已经出具购房发票的情况下,购房人未完整保留支付凭据符合常理,且该部分金额在整个房价款中占比极小,结合中坤锦绣地产公司出具的购房发票、情况说明等证据,可以认定余祺盈已经支付了全部购房款。东方资产重庆公司未提交相关银行凭证上的转账系其他合同项下款项的反驳证据,其关于余祺盈提供的证据不足以证明付清全部购房款的上诉主张也不能成立。

第四,关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:”抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力,对于已有抵押登记的不动产买卖,抵押权人同意抵押人转让抵押财产,或买受人代为清偿债务消灭抵押权,是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准如未经抵押权人同意,除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权,否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产,转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人,而非买受人,抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的,仍应承担相应的担保责任;同时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。

本案中,抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为案涉房屋买卖合同的附件,余祺盈对于案涉房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管,但该协议并不为案涉房屋受让余祺盈支付款项前所知晓,监管账户亦未在余祺盈与中坤锦绣地产公司的合同中约定为付款账号,中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务,系中坤锦绣地产公司违反合同约定并严重失信,但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险,余祺盈对款项支付亦无过错。因此,余祺盈作为买受人,在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务,案涉房屋未能办理过户登记并非余祺盈的原因。

由上可见,在案涉房屋上东方资产重庆公司抵押权与余祺盈的物权期待权发生冲突的根本原因,是东方资产重庆公司在释放抵押权时未充分注意其相对方中坤锦绣地产公司的失信问题而对买受人尽到提示义务,导致余祺盈不能尽到相应的注意义务,应由东方资产重庆公司自行承担相关损失。


本案的审理提示在已抵押不动产买卖交易中的抵押权人和买受人要充分注意抵押人的失信可能:作为抵押权人,应当注意将释放抵押的不动产转让的合理价位及转让价款支付方式或监管账户等,通过在其同意销售证明上载明等方式让买受人知晓,才能避免已抵押不动产转让价款的流失及债权的损害;同时,买受人在合同签订及付款时也应注意抵押权人权利保障的方式,注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据,在发生争议时其物权期待权才能依法得到保护。由此,才能减少或避免已抵押不动产上抵押权人的优先受偿权与买受人物权期待权冲突纠纷的发生。

综上所述,东方资产重庆公司的上诉请求缺乏事实和法律依据,应予驳回。


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