房产抵押坑满路 这六大风险你不可不知

最高人民法院在关于担保法的司法解释中规定：抵押人将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

如果抵押的房子是先出租后抵押的，就算是借款人逾期，也要等到租期结束才能处理房产。一些借款人可能串通好租客签下长期租约，比如一下签个20年租约，让你20年后才能卖房回本，哭都没地方哭去。

延续第一个问题，按照法律规定，当房产处置时，承租人具有优先购买权。实践中，如果承租人签了20年的长租合同（合同法规定租赁期限最高20年），这样的房子几乎没有人会来竞拍，只有承租人自己会拍。

更可怕的是，如果借款人事先和承租人串通，承租人在竞拍这个房子时，可以将20年的租赁费折抵拍卖款，最终以很低的价格成交，比如原来值100万的房子，他50万就拍下来了……这对放贷人来说就是天坑。

根据《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，最高人民法院对执行抵押住宅设置了很多条件，万一你碰上了，那你的执行就得等到猴年马月了。

首先，如果被执行人和亲属等等是低保对象，或者家里趟了一个生活不能自理的老人，无法自行解决居住问题，法院就不会强制迁出。

其次，即使法院裁定可以拍卖或者抵债，也会给房主6个月宽限期。

再者，即便6个月后强制搬出了，若原来的房主一家子无法解决居住问题，你还得给他们提供临时住房。

这三步走下来，要投入的时间、成本可想而知。　　

如果抵押房产的价格评估由第三方评估机构完成，评估机构就可以与借款人串通，提高评估价格从而提高借款额度。到拍卖的时候房子肯定是以市场价拍卖的，之间的差价少则十几万多则上百万。

这个风险最厉害的地方在于，评估机构出具的评估报告为一年，如果借款期限超过一年，很难再追究评估机构的责任，牙齿打碎只能往肚子里咽。

同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款有优先清偿顺序，根据《物权法》第199条规定：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

假如一套房子，二次抵押时候借了20万，清偿时候房价正好跌了20万，拍卖以后钱只够还一抵的债主，二抵？对不起，一分钱也拿不到了。

根据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，借款人（第三人）在办理房地产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，国家可以无偿收回土地使用权。剩下的不用我说了吧，你想处置这样的房产是没戏了。